探究物业管理与社区管理相融合创新模式发展

蒋玲威 海市物业管理办公室于浩威 海市住房委员会办公室



探究物业管理与社区管理相融合创新模式发展

蒋玲威 海市物业管理办公室
于浩威 海市住房委员会办公室

摘 要：在城市生活中，物业管理与社区管理是两类参与的主体与运行的目标不同的管理体系。两者能否实现协调的发展对构建和谐社区甚至和谐社会尤为重要。本文就如何促进物业管理同社区管理的协调发展开展探讨，这对物业管理企业明确发展的目标，构建科学的管理体制，提升社区的管理水平具有积极性和建设性的作用。

关键词：物业管理 社区管理

随着经济的发展，我国的城市建设的发展也很快。社区也承担了越来越多的社会责任。在社区建设中，政府、社区成员、物业管理企业和社区居委会等个体和组织的职责既有相同之处，也有不同之分，但是搞好社区建设，促进城市发展的目标是一致的。所以，物业管理与社区管理的协调发展显得尤为重要。

一、社区管理与物业管理的关系

（一）管理的对象基本相同

社区管理的对象是社区居民，管理的目标是实现和保证社区居民的稳定和和谐，物业管理的对象虽然有物业部分，但是物业也是居民的物业，居民是缴费主体，物业公司与居民直接接触的机会和频率更多。居民作为需求主体，社区和物业都是供给主体，供求均衡是各方都要追求的目标。

（二）管理的手段基本相同

社区为了达到管理的目的，必须采用各种手段，充分满足居民的需求，最大程度消除社会矛盾和隐患；物业为了达到续签合同的目的，也要尽力采用多种手段来最大化服务居民，最大程度争取经济效益。

我们也要看到二者也有一些区别，不能将二者混为一谈：

1.管理目的不同。2.管理的区域不同。社区管理一般涵盖若干个小区，要对社区所有居民的生存状态负责；物业管理则只经营管理某一小区，只是对本小区居民负责。3.管理的内容不同。社区管理的内容非常广泛，只要涉及居民的事务，基本都有不可推卸的管理责任；物业管理的内容则主要侧重于小区物业和环境的维护以及小区范围内的安定。

二、物业管理与社区管理的矛盾

（一）业主与物业管理企业之间的矛盾

业主购买了房屋，希望享有一流的服务，却不肯承担相应的缴费义务；物业管理公司付出管理服务却得不到相应的报酬，使物业管理举步维艰。业主与物业管理企业围绕着“收费”与“服务”产生了矛盾。

（二）“居委会”与“业主委员会”之间的矛盾。业主购买了房屋后，当入住率超过50%以上时便可以成立业主委员会，对本住宅小区重大事项具有审议权、决定权和监督权。居委会作为政府基层组织，对事关居民的切身利益的事情却只能起协调、参谋作用，与其职能不相符，因此产生了矛盾。

（三）物业管理企业与社区服务组织的矛盾。物业管理企业与社区服务组织在小区都是为民服务，进行社区管理。组织性质的不同带来的成本开支也不同。物业管理是企业，须按国家规定纳税，进行有偿服务；而社区服务组织是以社会互助为基础的自治组织。他们可以享受国家的优惠政策，减免税。这样收费便出现了差异。于是两者之间产生了矛盾，业主的意见也很大。

（四）物业管理企业与市政部门产生矛盾。每个社区管理必然要涉及到很多部门，物业管理公司必须要同这些部门打交道，而本应由这些部门管理的一些工作，由于物业管理公司开展了这些工作，必然要计算成本开支，从而引发与此相对应的各种利益关系和矛盾。

（五）“居委会”同物业管理公司之间的矛盾。物业管理公司主要负责社区的绿化养护、环境卫生、公用设施保养、治安管理、物业维护等方面。而居委会由于规模小，人力、物力、财力不足，只能在兵役、计生、再就业等方面开展一些工作，在社区的绿化、治安、卫生等方面与物业管理公司经常产生矛盾。

三、社区管理与物业管理的协调发展

（1）明确总体的目标，科学构建四位一体管理模式。为促进社区管理与物业管理的协调发展，我们应借鉴发达区域成功管理的经验，结合社区实际的状况，然后组建小区业主委员会，选聘优秀的物业公司，实施人性化服务，确保小区内的公共场所、公共设施和绿化得到及时的维修。我们应积极探索社区居委会、业主委员会、物业公司与派出所四位一体的综合管理模式，形成配合严密、各方优势互补的管理格局，确保小区管理的持续并有序地运行。小区可以开展多种文化活动，丰富业主的文化精神生活，使小区成为管理有序、服务完善、环境优美、平安文明与幸福和谐的大家庭。

（2）明确四方主体的职责，实现齐抓共管的管理格局。社区居委会需要做好居民的政治思想的工作和小区精神文明建设的工作，落实国家优抚政策，扩大宣传教育工作。业主委员会一方面应全面地监督物业服务合同条款的约定与执行情况，维护业主的合法权益；另一方面还应教育、督促业主遵守小区管理规定，并协助物业公司进行正常业务的开展，并配合居委会和派出所完成其他相关的工作。派出所需要为小区居民做好人口登记、防火防盗、治安管理、打击违法犯罪行为等工作，还需要协调居民的纠纷，确保小区的治安环境。物业公司须按照合同的约定进行服务，完善小区房屋、配套设施的建设，还有相关场地、绿地维修养护和环境卫生的管理。

（3）构建联席会议体制，发挥监督指导职能。基于小区共建、资源共享目标，我们应本着相互促进、相互依存的原则，明确四方主体相应的工作目标，合理创建星级社区、平安、文明小区、物业示范小区。

综上所述，物业管理与社区管理协调发展有助于我们构建和谐社区，提高百姓生活的满意度。我们需要充分调动两方积极参与各项活动，以社区的党组织为核心，合理地协调业主与物管部门的关系，使小区成为管理有序、服务完善、环境优美、幸福和谐的大家庭。

参考文献：

[1]肖启荣，浅谈物业管理人才素质培养，北京：湖南环境生物职业技术学院学报，2009. 第4期

[2]段淑娟，城市新建住宅小区物业管理发展现状与原因分析，北京电力高等专科学校学报社会科学版，2010.第10期

[3]陈浴新，物业管理企业在质量管理上面临的问题分析，工程与建设，2006.第z1期