浅谈城市规划与土地规划的衔接

文/徐春梅 莱州市国土资源局 山东烟台 261400

浅谈城市规划与土地规划的衔接

文/徐春梅 莱州市国土资源局 山东烟台 261400

随着时代的快速发展，社会经济的发展也越来越快，人们的生活水平越来越高，人们越来越重视生活的舒适性，也更关注城市规划问题。为了实现城市的合理规划，有必要加强土地规划，加强城市规划与土地规划之间的联系，并在中国推进城镇化的过程，这对我国城市化水平的提高至关重要。

城市规划；土地规划；衔接

1、城市规划和土地规划的关系

1.1同质性分析

土地规划是为了合理开发，利用土地资源而制定的指导性的长期战略规划，是国土规划的重点组成部分；城市规划则是国土规划在城市建设方面的落实和深化。从规划的范围来看，城市规划可以被视为为了满足特定对象——城市而制定的特殊的土地规划，两者之间的关系是点与面，局部与整体的关系。

1.2差异性分析

1.2.1性质不同

土地规划是人们为了提高土地的产出率，优化土地利用结构，确保耕地保有量，从而根据当地的经济发展现状和自然、气候、人文条件，对一定区域内土地的开发、利用、保护等做出的规划，其核心在于土地的开发和保护。城市规划的核心重点则是城市布局，是为了实现一定时间内城市经济、政治发展目标，根据城市发展战略、总体规划，对城市用地进行规划、安排，从而实现城市布局的最优化设计。

1.2.2作用不同

土地规划的作用主要表现在利用、协调和保护三个方面，通过土地规划，对各部门、各单位用地进行协调分配，解决各行业用地矛盾，实现区域经济协调发展。同时，根据可持续发展战略，监督土地利用情况，对土地资源进行保护，保证土地资源的合理利用。城市规划的主要作用则体现在城市的空间架构方面，城市规划以城市土地的分配为核心，对城市空间的开发、建设进行了一系列限制，使得各类工程可以根据政府制定的城市发展战略目标进行有序的开发，确保土地的使用符合公共利益。

2、优化土地使用分配

2.1城市规划是牵动经济、社会、文化、环境诸多因素的系统工程，在优化土地使用方面，通过明确每块土地使用性质、有偿使用制度，达到合理利用土地资源，合理分配土地资源的目的。

2.2如果不严格按照城市规划使用土地，将造成某些开发商出于自身经济利益的追求与少数行政领导进行不恰当的干预，有可能迫使规划管理部门对规划的土地使用性质与开发强度做出不合理改动，是土地利用脱离了有效控制，甚至使城市用地布局受到损害，例如，一些城市中的公共设施用地，绿化用地被房地产开发所侵占的现象时有发生。因此，有效的城市规划对土地使用分配的必要性和现实意义是不言而喻的。

3、城市规划与土地规划不协调的原因分析

3.1编制时间不同

城市规划与土地规划之间的显著差异表现在编制历史方面，举个例子：某市已经完成了2016年～2022年期间的城市总规划，且规划方案已着手编制，准备在短时间内上报。然而在这个时期，该市的土地规划项目却未正式启动，从中可以看出，城市规划与土地规划的编制时间明显不同，这也导致两者在用地规模等方面无法衔接。

3.2用地规模不相同

城市规划与土地规划用地规模不同，例如：某市2001～2013年城市总规划中的用地规模为65平方公里，然而，土地规划确定的用地规模却是51平方公里，换言之，土地规模所确定的用地面积难以满足城市规划，无法达到城市发展实际需求。

3.3发展方向不同

城市规划与土地规划两者的发展方向不同，例如：某市2011年～2022年的城市总规划中将城市发展方向确定为泉北大街以北到营头岗，然而该市土地规划中的拓展方向尚未明确。

3.4建设项目用地性质不同

城市规划与土地规划在建设项目用地性质方面也呈现不同，从而导致城市总规划确定的项目建设位置无法根据规划区域实施建设，导致结构布局不合理。

4、如何促进城市规划与土地规划的衔接

4.1建立长效合作机制

土地管理部门作为国家统一管理土地的职能部门，应对各用途、各专业用地提出一系列总体用地规划指标，其中包括城市人均用地指标。在编制土地利用总体规划、确定土地利用指标时，应充分考虑我国的城市化进程，土地政策应当与城市化进程协调一致，应给城市总体规划、城市用地留有一定的弹性，用地指标不要限制过死，要为城市的发展提供充足的发展空间，以促进城市与区域经济的发展。

4.2保持规划期限的一致

对规划期限进行设定时，建议设置为5年，以保证能够跟国民经济以及我国社会发展的5年计划能够保持步伐一致。而对城市进行总体规划时，则可以将编制的期限设置为20年，同时也可以将土地的利用总体规划的期限进行调整，调整为20年。这样一来，为后期两个部门的主管祖师并修编下一轮的土地利用总体规划以及城市总体规划的节奏保持一致，且能够保持土地利用总体规划跟城市总体规划相互有效的衔接。

4.3持用地范围的一致性

一般城市的总体规划中所规划的基础用地范围主要涉及有：城镇居民点用地；城镇居民点周边的农居点；交通用地；独立工矿用地等。而土地利用总体规划中所规划的基础用地范围主要就是城镇居民点用地。就用地的范围而言，土地规划利用要比城市总体规划的范围要小，所以，要对两规的用地范围，即是所谓的城镇用地、农村建设的用地、工矿用地以及其他建设用地进行有效的统一，保持其一致性。建议将城市总体规划城镇居民点作为中心点，而农村居民点的用地以及独立工矿用地则不包含在内，确保跟土地利用总体的规划一致。

4.4保持指标预测的一致性

在城市总体规划中，预测城市用地规模时若以人口规模进行预测最终必然会发生根本性的变化，因此，利用人口规模进行预测的方式已经难以与城市的发展相适应，并且人口的机械增长率也并不是准确无误的，实际各市的人口机械增长不可能全部都为正增长。建议分析人口密度与土地集约利用的关系，采取相关措施真正实现土地集约化利用最大化。

结语：

尽管城市规划与土地运用规划是两个范围的规划，但二者在经济社会背景形势下却是有机统一的，只有把发展方向、用地布局的统筹协调工作做好了，城市规划与土地运用规划才可以方便实施与管理。统筹两种规划才可以把经济效益提高，才可以把社会效益提高，才可以把环境效益提高。

[1]王彦忠.浅谈城市规划与土地规划的衔接问题[J].人间，2015（16）：31.

[2]李超.关于城市规划中的土地规划问题分析[J].山西建筑，2015(8)：19-20.