新形势下房地产开发的造价控制与管理初探

文/蒋先智　安徽建工技师学院　安徽合肥　230051

新形势下房地产开发的造价控制与管理初探

文/蒋先智安徽建工技师学院安徽合肥230051

房地产市场会随经济形势的变化而浮动，由于新时期国家和政府对房地产市场的调控政策，房地产企业都对开发项目的造价控制的重视程度越来越高，并且通过各种手段进行动态控制。本文首先介绍了当前房地产开发造价控制中存在的不足，其次主要探讨房地产开发过程中如何进行造价控制和管理。

房地产开发；造价控制

一、当前房地产开发造价控制中存在的不足

1.项目估价不准确。一是相当一部分房地产企业对前期的估价不够重视，缺乏对投资风险的考虑，没有进行充分的可行性研究，流于形式，甚至抄袭，未对工程技术路线进行科学论证和比较，过高预计效益的同时低估了投资。二是地区和行业政策的差别限制了异地承揽或跨行业承揽工程项目的发展。当一个设计单位或施工单位到不熟悉的地区承揽项目时，如果在前期没有彻底弄清当地各行业关于项目设计、项目施工的各项规定，很可能出现的情况就是工程造价的编制会出现差错。三是在技术层面，多数国内企业在确定工程造价时多沿袭的是较为落后的静态方法，没有考虑到实际施工中的变数，可想而知这样也不会做出较为准确的估价。

2.工程设计脱离实际、相对滞后，且没有体现造价控制理念，施工阶段设计变更随意性大。多数建设企业为了施工进度，在准备工作尚未成熟，且对工程涉及的资金、设计、施工、合同各方面问题没有理清的情况下就开始施工，这样会让工程施工变得被动，有些项目不得不随施工情况进行变更，而建设企业在变更过程中自由发挥，没有深入考虑是否需要变更以及怎样变更是正确的，对造成项目变更的原因缺乏追责。

3.施工阶段出现的问题：第一，设计阶段埋下的问题在施工过程中显现出来，比如当设计方案与施工实际存在偏差时，会造成人力物力的浪费或滥用，产生一些不必要的费用；第二，施工过程产生的问题。即使设计方案过关了，但是在施工过程中仍会遇到很多不可知的因素，这些因素会不同程度地增加项目费用。

4.管理模式及评价体系有待完善。目前对于房地产开发项目的造价管理尚未形成一套面向过程的管理模式，而是以阶段性管理为主。这样使得房地产开发项目中各个单位（包括设计、施工等），无法就造价管理形成统一的目标，并进行良好的沟通。各单位各行其是，监理单位的重点放在施工过程中的管理和评价，对于投资决策就很少参与；设计单位即使前期完成对项目工程的造价预算，但没有对造价指标进行控制，使得设计较为保守，造价偏高。

二、加强房地产开发造价控制与管理的对策

1.设计阶段

设计阶段在工程造价中起关键作用，应从三个方面进行造价控制：一是推行限额设计。对于可以定量分析的设计内容，必须经过周密计算以考察施工是否经济可行，还要摒弃以往先设计再算账、功能决定造价的思路。对于开发商来说，要为设计单位提供限额设计所需要的相关条件。二是充分利用价值工程。在科学分析的基础上，对方案实行科学决策，选择技术上可行、经济上合理的建设方案。三是重视图纸会审。组织各相关部门在工程施工前对施工图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性进行审核，从不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，严格要求设计质量，防止由于设计阶段的失策或遗漏给房地产项目带来损失。另外要注意的是减少设计变更。

2.招投标阶段

招投标的引入能够起到缩减工程造价、保证施工质量等作用，在具体审查投标单位报价时，将投标单位的报价进行汇总分析与内部标底对比，特别是重点研究工程量大的项目单价，对工程总价、各个项目单价组成的要素的合理性进行分析、测算，最终选择最优报价的中标单位。中标后，施工合同条款的签订务必周密、详尽，最大限度的防止出现后期甲乙双方责任界限模糊、互相推诿的情况。房地产开发企业应设立建设工程施工合同审阅会签制度，相关责任人必须熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范，各尽其责。对直接影响工程造价的有关条款，都应有详细的约定。合同管理必须是全过程的、系统性的、动态性的。大型房地产项目中的很多分项工程可以采用指定分包的方式，比如空调安装工程等可以由甲方直接指定分包。对于诸如桩基工程等应由甲方直接发包，由其它独立施工单位与甲方直接签订合同执行，既可以选择实力最强的专业施工单位，又大量节省工程造价，防止出现因总包单位方面的问题停工或双方出现分歧时受总包单位辖制的情况。

3.基建阶段

由于房地产开发项目中的不确定因素很多，所以预算之外的费用时常会产生。进入基建阶段后，整体工程造价的控制可以从两方面入手。其一要注重工程签证的管理。工程签证必须在发生之后的两周内，秉承客观、准确的原则及时办理。对于施工图之外的现场签证，一定要把签证所需要的各项相关内容都一一写清，杜绝一切模糊不清，含糊笼统的记录。签证的审核必须按照工程合同和投标书中的条例切实执行，而不允许任意变更。如果出现不得不变更的情况，必须在施工现场进行再次检查，还要避免不办手续就将变更又变回的情况。其二是重视工程款的管理。①根据每个月实际完成工程造价的4/5支付工程进度款；②在工程竣工验收合格后，支付总造价的85％；③工程验收合格交付使用后，甲、乙双方在合同规定的期限内完成结算，结算工程款为总造价的97％，剩下的3％用作工程保修款，在保修期结束后支付乙方保修金。

4.竣工阶段

在工程竣工时，需要做的工作主要有：一是由发包方细致的审核承包方所提供的竣工结算文件，是否有过高估算造价的情形出现；二是由业主考察工程项目的完成情况，是否符合合同调整中所列的验收标准，同时还要仔细查看是否存在重复计算的费用，还有就是查看工程材料的价格是否偏离实际。针对施工中的隐蔽工程，也要在监理工程师的签字认可后才能进行验收和结算。

［1］张智勇.浅谈房地产开发过程中的成本控制［J］.中小企业管理与科技（上旬刊），2012，（02）.

［2］马永健.房地产企业开发建设中工程造价风险控制及管理［J］.中小企业管理与科技（上旬刊），2013，（03）：16-17.

［3］谢丽敏.浅谈我国房地产项目工程造价的控制与管理［J］.科技资讯，2012，（12）：155+157.