强化城市房地产开发设计，合理利用空间资源

文/朱梁钧　上海中环投资开发（集团）有限公司　上海 200000

强化城市房地产开发设计，合理利用空间资源

文/朱梁钧上海中环投资开发（集团）有限公司上海 200000

随着我国经济的快速发展，城市化进程不断加快，城市的建筑总量迅猛增加。为了获得更大的经济效益，得到更多的发展空间，城市房地产在其开发设计的各个环节漏洞频出，虽说一幢幢建筑拔地而起，但是其质量却得不到应有的保障，对城市空间的利用与开发缺少统一而整体的规划。对于这一现状，我们应该注重城市空间的各个独立建筑的相互协调与统一，争取最大限度且尽可能低成本地利用好城市的每一寸土地与每一个细小空间。

城市房地产；空间资源；房地产开发与设计

改革开放以后，我国逐渐改变整体一穷二白的现状，走上脱贫致富的道路。因为改革开放将城市的发展提上日程，作为其重要的一部分，城市经济得到快速地发展。然而，发展中问题也逐渐显现出来，尤其是在城市房地产开发设计方面。因了快速地脱贫致富，鼓励一部分人先富起来，所以其在最初的发展就将速度作为其发展的第一要义。过快的发展速度使得城市房地产开发及其设计方面出现投资过热、忽视质量等问题，再加上对市场监督力度的薄弱，各种恶意投机炒房者出现，造成房地产过热，房价飞涨，供求关系造成房价及其不匹配。这一系列问题的出现原因错综复杂，但仍然需要得到相应地解决。

1、城市房地产开发设计中空间资源利用上存在的问题

由于各种复杂的原因最终导致我国城市房地产开发设计中存在着众多的问题：

一是在对城市房地产开发设计时，因为节约成本追求更大效益，而逐步缩小项目的基地面积，提高容积率和总建筑面积。各个建筑单体就转而扩展其高度，所以在设计之初就尽量的将高度逐步升高，最终导致建筑单体普遍高度太高。再加上建筑密度的增加，造成各建筑的间距太近，建筑物的长、宽、高的空间比例严重失调，给人特别高耸入云的感觉，既影响整个小区的美观，又因为空间的狭小性特点，使得建筑物过于密集分布，减少了人们生活休闲的区域，不利于人们个人隐私生活的保护，还使得小区的局部风力过大。另一方面从长远出发也存在着一定的安全隐患，这些问题对生活在建筑物内的广大人民群众的身心健康是极其不利的。

二是因为各个建筑之间的纵向距离过窄，使得各个建筑布局过于单一乏味，同时，对于处于低楼层的住户或者说使用者缺少基本的采光要求，也不利于其长远的健康发展。

三是建筑群在开发设计之初对其的空间比例的处理不当。在建筑物的外部环境空间，各个用户存在着很高的呼吸空间需求，但在广度上却得不到基本满足，生活在此空间的人们的业余活动的空间及其有限；另外对于在建筑物的室内环境的人们而言，开发商或者说房地产所有者为了更大的经济效益，而降低每层房屋层高，使得用户室内空间的高度受到限制。这种在室外纵向宽度活动区域受限，室内横向高度及其受限的问题普遍存在，急需解决。

四是单套住宅的户均建筑面积过大，利用率较低。这一现象与我国房价过高，人们普遍买房难问题的现象严重不符。归其原因，可以大致表述为，我国房地产过热，投机炒房者过多，城市土地资源有限，以及人们对其认识的程度普遍较低有关。

2、强化城市房地产开发设计，合理利用空间资源的几点意见

一是坚持正确的发展理念，切实处理好土地资源、空间资源与购房者的需求三者之间的关系，以期达到在房地产开发设计的整个过程中土地资源能够合理有效利用的基础上，给与购房需求者足够的生活发展的合理空间，实现这三者之间关系的协调统一，满足购房者最基本的生产生活需求，使其生活在安全、环境较为优美的建筑物内，提高其生活质量与幸福度。而土地资源也能够得到充分合理地利用，空间得到尽量地舒展。

二是对于建筑单体的开发设计中，处理好土地资源与空间的合理性布局。对于建筑单体的宽度、高度以及进深度的布局进行合理的设计和调节改善，尤其是对于高层建筑物，需要适当地增加其层高以及空间的采光比例。因为原来那种做法不管是从建筑物自身的长远发展角度还是对于生活在其内的人们的身心健康发展都是不利的，生活在其内的人们需要生活在有足够采光度的环境中，同时对于其日常的室内生活，也应该有适合其生活发展的空间。新的做法，将对人们身心健康发展提供帮助的同时，促进建筑单体的自身价值提升。因为它能够进一步提升建筑物的美观并合理布局，增加建筑物的品质。

三是缩小整套房屋的建筑面积，这也是缓解我国现存，对房屋需求量逐步提高，而城市土地资源有限这一矛盾的最根本举措。同时这一办法也是顺应我国当前实际情况的一个重要措施。首先，我国的家庭结构正由大家庭向小家庭模式改变，小户型的建筑物更适合我国现阶段单个家庭成员逐渐减少的趋势；其次，这也是适合我国现阶段多功能城市化要求的，城市是人们生产生活的基本场所，人们除了日常的工作生活以外，对于其休闲、娱乐、运动的绿化地带、运动场所、娱乐等场地的需求也进一步增大，这些功能需要得到弥补。

四是对于建筑的层高进行适当的增加。这一举措对于各种各样的建筑物都可以得到明确的适用，因为层高是衡量房屋宽敞度的一个重要标准，尤其是对于房屋面积比较小的居室，适当的增加其净空高度，能够给予生活在其内的人们一种宽敞的感觉，不至于因为面积比较小而压抑，同时对于通风、采光等也有一定的帮助。而这一变化可以在房屋的价格上予以体现，即便单价有一定的提高，但是相对于大户型这种较小面积的房屋其总价更低。最后，这一变化也是顺应现代社会人们对空间要求普遍增加的趋势。

结语：

综上所述，城市经济的快速发展，反应最为明显的就是城市的整体规划建筑布局，而房地产就是城市建造布局最为主要的代表，我国经济在其发展的过程中，房地产曾一度出现过热的现象，城市房地产在开发设计之初就存在着一系列的问题需要解决，本文就是基于这个原因，通过对土地资源、空间布局与房地产需求者三者之间的关系分析，最终得出其三者有效统一的建议，最大化地促进城市房地产开发设计成效的提升，促进空间资源的合理利用。

［1］张勤国.浅议城市房产开发、设计中的空间资源利用［J］.建筑经济，2006，（S2）：171-172.

［2］俄广志.谈城市地下空间资源的开发利用［J］.资源节约与环保，2010，（02）：72-74.

［3］张勤国.安得广厦万千间——浅议城市房产开发、设计中空间资源的合理利用［J］.生产力研究，2007，（24）：43-44.