猴年开局的房产疯狂

文/许宁

猴年开局的房产疯狂

文/许宁

最近朋友圈流传一个段子：今天中介给我打电话，问我要不要买房子，再不买就没有这个价了；我忙说刚买，他接着问我要不要卖房子，再不卖也就没有这个价了。说笑背后，是猴年春节过后京沪楼市的近乎疯狂。

疯狂的京沪楼市

此轮房地产疯涨的源头，应该要追溯到年前的“330新政”，二套房首付比例降至四成，营业税免征门槛从5年下调至2年，瞬间引爆了沉寂已久的楼市。随后各地公积金陆续松绑，央行接连降低首付比例，再加上央行三番五次的降息降准，都不断地为楼市升温添加燃料。

年后新推出的契税﹑营业税调整，更是大大促进了大户型房产的销售。以上海为主的一线房地产市场再掀新高潮。

此前很多房屋本身的契税为3%，但因为“2·19契税新政”影响，目前只需缴纳契税1.5%。日前，财政部等三部委为促进市场交易更是降低了交易成本，在其出台的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》中，在契税方面，对个人购买家庭(家庭成员范围包括购房人﹑配偶以及未成年子女，下同)唯一住房，且面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税，该政策在一线城市适用。

以上海为例，此前契税税率为3%，对个人购买普通住房，同时该住房属于家庭(成员范围包括购房人﹑配偶以及未成年子女)唯一住房，且面积在90平方米以下的，减按1%税率征收契税;90平方米以上的，减按1.5%税率征收契税。上海市地税局解释说，在以前的政策中，必须是普通住房才有可能享受契税优惠。而最新公布的政策取消了“普通住房”这个条件，也就是说，无论是不是普通住房，只要符合新的规定条件，都可以享受契税优惠。如一套价值1000万元的房屋，此前契税为30万，如今就只要15万。

利好政策的影响下，上海的房产市场开始出现波动，在上周周末很多二手房房东纷纷上调了挂牌均价，综合多家中介信息发现，利好政策刺激下周末大部分房东将挂牌价格上调了5%～10%。

住在上海闵行区的张先生准备出售自己的房子，在上周六有两个购房者来看房，考虑到目前市场行情良好，他给自己的房子涨价5万。而在当天傍晚，就有一个购房者决定付定金将房屋买下。到了周日，张先生突然有点后悔，觉得价格似乎卖得有点低。张先生之所以想要快速卖房，也是因为此前已经看好了置换的房屋并交了定金。

而更多的房东则开始“惜售”，多名中介交易人士告诉一财网，由于市场环境影响，很多房东希望对自己的房屋“待价而沽”，市场交易房源变少，而这个情况也导致了看房人多但可买房源少，涨价很明显。

上海中原地产控江分行蒋经理称，由于上海的房产交易至少需要70天～90天，而这个期间市场会发生很大的变化，很多置换型房东都担心未来房价会涨，担心自己卖房卖亏，因此都在不断提高价格。之前可能三个月涨5万，而现在3个月可能上涨50万，很多人都难以承受。

“有一个房东在一天内调整了三次价格，直接涨价70万，而购房者则愿意加价50万。这种现象经常出现，房东在置换的时候房屋价格也在上涨，因此他的卖出价格水涨船高。由于市场紧缺，很多房屋挂牌一天就交易完成。”蒋经理说。

北京也不甘落后。北京2月成交创近三年同期新高。与此同时，北京的买房门槛在不断提升，“300万已成北京买房起步价”。2月成交的商品房，平均价格已达到34704元/平方米的高位，同比涨幅达到26.4%，也创造了北京楼市成交均价的历史新高。据中原地产分析师张大伟测算，2月签约的商品住宅平均单套签约总价已经高达486万元，而去年年底则为370万元。中原地产市场研究部发布的数据显示，最近1个多月时间内，北京纯商品房住宅签约套数为4299套，其中300万元以内的刚需物业只有2383套，占比为54.6%。而这些300万元以内的物业中，有一半以上位于平谷﹑怀柔﹑密云﹑延庆﹑房山等远郊区县。而且业内人士预计，今后随着“地王”的扎堆上市，北京入市的新房中，低价房将更少。

疯狂背后的逻辑

一线城市的房地产，向来是资金保值增值的终极庇护所，即使楼市告别“黄金时代”，一线楼市仍能锚定。现在，楼市政策的暖风频吹，流动性大门洞开，春江水暖，又是一线楼市“先知”。

今时不同往日。中国经济正处在艰难转型之中，宽松之下，极易失焦。1月新增人民币贷款创纪录地达到2.5万亿元，这不能不让人联想到大量流动性进入了楼市。如果即将公布的1-2月固定资产投资数据没有大幅改善，大致可以认为，一线楼市房价的迅速攀升，与年初的巨量流动性释放不无关系。而流动性若没有注入实体经济，则又是一次“刀尖上的跳舞”，极大考验决策者的宏观调控智慧。

今年面临着极为艰巨的五大“歼灭战”，去库存居于其一。毫无疑问，政府最希望看到的是，一线城市房价温和上涨，带动二三四线城市去库存，实现房地产的软着陆；政府最不希望看到的是，一线城市房价暴涨，二三四线城市房子更无人问津，与“初心”南辕北辙。

去年股市急涨急跌的阴影仍未散去，楼市自然不能跌倒在同一个地方。虽然现在一线城市房价暴涨，给楼市带来了久违的暖意，但暴涨蕴藏着极大的风险。因为暴涨透支了时间，一旦一线城市的泡沫出现飘摇，这对中国房地产市场以及中国经济的预期打击将是不可想象的。

楼市现在并将很长一段时间置身于宽松环境。在稍早前的G20峰会上，央行行长周小川首度松口，称货币政策“稳健偏宽松”。与此同时，财政部部长楼继伟也在会上表示，货币政策应当适当宽松。在宽松环境里去产能去杠杆去库存，也并不是一件烧脑的事情。除非是“休克疗法”，否则结构性改革，都是一边去杠杆﹑一边加杠杆。杠杆置换的目的，在于稳住经济，如果运气好，接下来能够撞上新科技革命或新的经济增长点，则全部解套，皆大欢喜。2008年次贷危机的时候，美国救市的方法便是企业和家庭去杠杆，政府（美联储和财政部）加杠杆。从去年开始，美国经济显示出回暖迹象，跟页岩气（油）革命和“再工业化”政策效果有一定关系，但退出杠杆的过程仍一波三折。

中国经济也面临着艰难的结构性改革，同样面临着杠杆的增减复合博弈：一方面要去过剩行业的产能和杠杆，一方面又要加杠杆维持像房地产这样“大而不倒”的行业，以及我们所遴选的战略性新兴产业。如今，政府鼓励个人购房加杠杆，自然是着眼于去库存以及个人住房抵押贷款的优质性，但长远之计，一定是经济出现另一个“房地产”，而这个时间窗口“只争朝夕”，毕竟窗口不会永远开着。

我们不应讳言结构调整的痛苦，没有不破的泡沫，但应避免全社会被拖进泡沫而十数年不得解脱。中国经济去产能﹑去库存和消灭僵尸企业绝对是在对的时间做对的事，在此期间加杠杆虽不可避免，但务必保持谨慎﹑清醒和敬畏。

推波助澜的楼市新政陆续出台

毫无疑问，国家2月陆续出台的楼市新政对楼市疯狂起到了推波助澜的作用。政策向好，刚需迫切，投资欲望，一起燃烧了房地产2016年的春天。

2月2日：商业贷款首付二成

2016年2月2 日，央行与银监会联合发文《中国人民银行﹑中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》规定：

1）在不实施“限购”措施的城市中，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；

2）在不实施“限购”措施的城市中，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭为改善居住条件，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，最低首付款比例调整为不低于30%；

3）对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策仍按原规定执行。

2月4日：北京取消限外令

春节前夕，北京市住建委发布通知称，自2016年2月4日起：

1）港澳台居民和华侨在境内工作﹑学习和居留的，可在北京市购买一套用于自住的住房；

2）境外个人在境内工作的，可在北京市购买一套用于自住的住房；

3）境外机构在北京市设立分支﹑代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）可在北京市购买办公所需的非住宅房屋。

2月17日：公积金存款利率上调

2月17 日下午，央行和住房城乡建设部﹑财政部联合发布了《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，决定自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率（1.50%）执行。

2月19日：契税、营业税双降

2月19 日下午，财政部﹑国税局及住建部三部委联合发部《关于调整房地产交易环节契税﹑营业税优惠政策的通知》，对于房地产交易环节的契税及营业税做出了如下调整：

【契税方面】

1）首套房：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人﹑配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；

2）二套房：对个人购买家庭第二套改善住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税（北上广深暂不实施）。

【营业税方面】

1）未满两年：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；

2）满两年：个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税（北上广深暂不实施）。

2月21日：原则上不再建封闭小区

2月21 日晚上，中央公布《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，其中第十六条表示：“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区；且对于已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”。此政策与“去库存”无太大关联，目的在于将小区内部道路公共化，以解决我国城市“道路严重拥堵”的问题。

（本文综合一财网﹑华尔街日报﹑北京青年报等多家信息整理）