保障性住房存在问题及发展趋势的探析

文/李克印 西安市房地产经营三公司 陕西西安 710004

保障性住房存在问题及发展趋势的探析

文/李克印 西安市房地产经营三公司 陕西西安 710004

近年来，房价快速上涨，高房价让购房者望而却步，很多低收入家庭购房困难，加快住房保障体系建设的呼声日益强烈。政府为了解决中低收入阶层住房困难问题，推出了一系列保障性住房政策，包括实行经济适用房政策、廉租房政策和房租补贴制度。本文分析了我国保障性住房的现状、存在问题的原因和发展趋势，提出了解决我国保障性住房的政策建议。同时希望通过本文对我国保障性住房现状及发展趋势的研究，能够得到政府和社会的普遍关注，进一步改善我国弱势群体的住房问题。

保障性住房；经济适用房；廉租房

一、我国保障性住房的发展现状

我国针对中低收入居民的住房保障制度建立的比较迟，但近年来发展较快，住房保障呈多样化局面。根据全国大部分地区的实践，目前我国的住房保障体系包括廉租房、公共租赁房、经济适用房和限价商品房（或称“两限房”）四种主要类型。

我国政府直接供给住房只能限制在最低收入家庭范围中，这是根据我国中低收入家庭众多、人地矛盾尖锐、收入差距过大和征信体系不完善等现实国情决定的。对于众多的中等收入家庭，政府及时通过调控市场来满足住房多样化的需求，同时通过金融支持来进一步提高这些家庭的支付能力。对于高等收入者则由市场来供给住房，政府只需要通过货币政策调节房地产市场价格的波动。因此，廉租房等政策只能满足低收入家庭这一类人群的基本居住需求。

我国保障性住房建设处在不断地探索中。尤其在“十二五”期间，提出将在5年内新建3600万套保障房，促使保障性住房的覆盖率达到20%。可以预期，当大量的保障性住房经过“十二五”期间的建设并投入市场后，将能有效地缓房屋市场的供求矛盾，并在很大程度上缓解当前老百姓的住房压力。虽然近期出台的楼市调控政策以及各级政府正逐步落实的保障房政策或许不够完善，但各级政府确实在努力履行“居者有其屋”的社会责任。

二、保障性住房存在问题产生的原因

1.法制建设滞后

纵观住房保障体系发展历程，从中央到地方，均以《通知》、《意见》和《办法》等文件形式来推动，缺乏法律权威性。对于住房保障用地的供给、项目的审批、项目建设和销售标准等问题，没有高层次立法的硬性约束。虽然我国目前已基本建立“低端有保障，中端有支持”的住房保障框架体系，但并不健全，保障性住房的各项建设仍在“摸着石头过河”。

2.绩效考核和监督体系不够完善

目前我国的住房保障体系还缺乏相应的绩效考核系统，保障房建设尚未完全与地方政府的政绩挂钩，而保障房建设有一定的建设周期，难以为地方政府产生立竿见影的政绩效果，相应的绩效考核，包括考核谁、由谁考核、如何考核和考核的结果怎样挂钩等都没有规定，或仅是略微提及，容易被地方政府忽视。

3.准入、退出机制不完善

由于每个家庭或个人住房、收入以及金融资产等情况都各不相同，而我国没有建立起个人财产申报制度以及信用评估体系，只能通过个人和单位提供的工资单或收入证明作为主要依据，在核定其信息时有一定难度，因此一些地方出现了骗租、骗购的情况，如官员家属和官员亲戚基本资料不真实，工作人员协助弄虚作假、申报不实，不按规章程序和条件审批、不认真履行职责、失职渎职等。

4.保障对象的覆盖面较窄

我国住房制度同教育、医疗等其他的基本社会管理体系一样，大多都以户籍制度为基础。从北京、上海和天津等城市的居民住房保障准入条件来看，都有一个共同的条件，要求保障房的申请人具备本市城镇户口。建立在户籍制度基础上的住房政策，使相当一部分中低收入人群既不满足政府规定的住房保障条件，又无力从市场上获得住房，从而处于政府住房保障范围之外。

5.融资存在问题

政府是投资保障房建设的主要责任方，主要依靠地方财政预算、土地出让金净收益、公积金增值净收益、公积金贷款以及地方债券来筹集。2013年政府提供的5000亿元资金支持里，有2/3都是源自土地出让金，而地方财政预算、公积金增值净收益、公积金贷款以及地方债券都只有很少的数额，还有许多地方政府的债券不能够用于保障房建设之中，财政预算历来难以向保障房倾斜等，这些都对政府融资的灵活性以及权威性提出了挑战。

6.住房区位、房屋设计及小区环境不理想

保障房项目采取的是规模化集中兴建，但多数用于安置贫困家庭的廉租住房位于交通不便的城乡结合地带。虽然受资金和土地条件的制约，选择开发成本较低的城乡结合部有利于节省资金加大保障房建设力度，但小区周围的配套设施建设，包括交通、医院、学校、体育馆和绿化带等，或因政府财力有限，或因相关部门互相推诿，往往容易被忽视，导致投资不力，进展严重滞后。

7.保障性住房存在质量隐患

保障房政策是国家解决低收入人群住房问题的重要惠民政策。但在具体的实施过程中却由于政策的先天不足或者执行偏差，使得保障房不但工程量巨大，还要求赶进度，随之便潜藏着质量的隐患。例如从最初的图纸设计，到现场施工、监理和验收质量，都存在着把关不严、管理不严的现象。因此，在加快保障房建设的同时，还要把工程质量管理、配套设施建设和物业服务等工作作为一项重要的工作内容进行监督和管理。

三、我国保障性住房发展趋势

1.经济适用房及限价房的发展趋势

经济适用房由于在产权性质上有部分国家产权，在市场流通及管理中存在诸多弊端，好多城市已退出或即将退出经济适用房的建设，在此形式下大力发展限价房是解决中等收入住房需求及抑制房价快速增长的有力手段。

2.廉租房和公共租赁房的发展趋势

我国近几年开始重视公租房市场发展，2009年国家已开始研究制定《公共租赁住房指导意见》；2010年1月“国十一条”中提出在2010—2012年住房建设规划中要重点明确公共租赁住房的建设规模；2011年1月“国八条”要求要努力增加公共租赁住房供应；2011年3月中央政府“十二五”规划纲要提出“重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障房的主体”。以上政策变化表明，中央政府的保障房建设思路正在发生变化，未来保障性安居工程建设将以大力发展公共租赁房为主线。

四、保障性住房发展对策及建议

1.加快住房保障立法，建立专门的机构

制定符合我国国情的统一的住房保障法规，可从立法上规定住房保障对象、保障标准、保障水平及保障资金来源。各地方应当结合本地经济发展的实际，推进地方性的住房保障法规，成立专门机构，制定管理方法，使住房从单位保障转为社会保障。

2.引入绩效考核机制

绩效考核中的绩效指标为政府制定保障房建设的具体工作计划提供依据，并指导其合理配置资源，严格、客观的考核体系的存在促使政府必须按考核的标准而不是自己的意愿开展工作。绩效考核也有助于为整个社会从外部监督政府行为提供基准线。

3.建立完善的准入、退出机制

为了能够对申报情况进行准确核对，个人收入及家庭资产是政府是否提供住房保障、提供何种程度保障的前提。为此，必须建立真实、准确、动态的收入资产申报审核体系。由于我国目前还没有建立完善的个人征信数据系统，致使被保对象的个人收入及家庭资产审核结果的可信度不高。

4.构建多层次的住房保障体系

现阶段的住房保障只能以低水平、广覆盖为目标，遵循“适宜保障”的原则，有步骤、有层次、渐进性地解决中低收入家庭的住房问题。首先是坚持：“双标准”原则，明确住房社会保障的对象。现阶段我国实施住房保障的对象应是中低收入、居住面积未达标的城镇居民。在当前城镇居民对住房需求较大，而政府财力有限的情况下，为使政府的保障措施真正落实到中低收入者和低收入者家庭，就必须确保保障对象的准确性。

5.多渠道筹集资金和房源

发挥政府在保障房融资机制中的主导作用。加大财政预算安排，将住房保障资金需求纳入公共财政预算支出之中；继续推行从土地出让净收益中安排一定资金；充分利用住房公积金、闲置资金、保险资金、企业年金等长期资金用于保障房建设，制定促进保障房建设和租赁市场发展的土地、财税、金融等政策；推动各地市住房公积金增值收益、直管公房出售后的部分净归集资金用于保障房建设。

6.选址合理，配套设施要齐全

我国的保障性住房本质上是一种中低价位的商品房，那么保障性住房的选址就应与其定位相符合，在城区规划中尽量避免保障房的大面积连片开发，选择在当地普通住宅开发的热点区域，在普通住宅小区选择几栋楼作为保障性住房，使普通的商品房和保障性住房共在一小区，使得不同阶层的群体都能公平地享受到城市的各种公共资源和服务。要坚决控制保障房的社区规模，控制城市低收入群体的集聚现象。低收入家庭的集聚，会带来城市贫困区位的形成，会更加深化他们的贫困地位，形成所谓的“贫困再生产”现象，从而使政府的反贫困政策失效。要结合现有公共交通和近期规划建设的公共交通选址，发展以公共交通为主导的社区模式。

结语：

自从我国实行保障性住房政策以来，随着住房改革政策的实施及住房投资建设的快速发展，使城镇居民的居住条件得到了大幅度的改善。但是，保障性住房的建设和完善是一个不断发现问题并解决问题的过程，由于社会政策因素、历史因素以及个人因素，形成了住房改革后的经济困难者往往也是住房困难者的事实，使得住房困难的情况在低收入家庭中依然存在。而从住房保障政策的内容和实施效果看，目前的住房社会保障虽较接近于住房保障的国际通行做法，其发展的方向是与经济体制改革相适应的，也在一定程度上缓解了城镇居民的住房问题。

[1］刘维新.共有产权是保障房制度的有力支撑[J］.中国房地产业.2014.7