房地产项目选址的研究

文/申晓艺 华中科技大学 建筑与城市规划学院 湖北 武汉 430074

房地产项目选址的研究

文/申晓艺 华中科技大学 建筑与城市规划学院 湖北 武汉 430074

对房产开发来讲，项目的选址往往是房地产投资的第一步，也是最重要的一步。项目选址的好与坏大多时候甚至能决定整个项目的成与败。房地产项目的选址的影响因素有很多，评估方法也各有侧重。本文就不同类型的房产项目，从不用的方面探讨其项目选址的影响因素，并加以例子佐证。

房地产；选址；政策；交通

一.房地产项目选址影响因素

1.1 区位因素

所谓区位因素，指的是促使区位地理特性，功能形成的原因或是条件。一般情况可以分为自然因素，社会经济因素和技术因素。

对于房产开发来讲，进行选址时一定要弄清城市的总体规划和详细规划情况，充分考虑选址是否符合当地的发展规划，从大的方面来讲是否符合甚至有助于对城市的现状规划结构和未来发展计划，从小的方面来讲又要与周边环境协调。其次，要优先考虑与待建项目相关的区位因素。比如，对于商业开发来讲，社会经济因素对其会有更大的影响。当地的经济水平与市场决定了消费水平，土地价格又会影响到总体投资，已有的文化建设项目可以和商业形成组团效应等等。除此之外，随着城市更新的进程，文化历史因素也会对商业选址产生影响。例如武汉汉正街的重新商业开发，正是传统汉正街文化的沿袭与发展。上海新天地，成都宽窄巷子，武汉江汉路也都是对历史的重新挖掘，用商业换发其活力。而对于工业房产开发选址来讲，技术因素却显得尤为重要。例如武汉的光谷技术开发区，依托华科等高校的新技术进行功能定位，项目选址进行发展，正是考虑到了当地技术因素科技技术水平。

1.2 交通状况

无论是对于商业建筑选址还是居住建筑选址，或者是工业建筑选址，交通都有着极大地影响，但又各有侧重。对于商业建筑来说，笔者认为，地铁往往比公交更为重要。因为依托地铁站点，往往可以形成商圈，这对于商业选址是意义非凡的。武汉的街道口商圈，楚河汉界等甚至与地铁站结合建设，这也是近几年的一种发展趋势。而对于居住建筑来说，地铁虽重要，但也会相应的增加购房成本，适合开发更为高端的房产，对于绝大多数房产开发来讲，更多地选择公交站附近亦或是与地铁站存在一定的步行距离，是更为常见的模式。

1.3 基础设施

基础设施指道路，给排水管道，燃气管线，集中供热管线，供电设施等等。基础设施的完善是对地块正常使用的保障，如果选地内的建筑建设完毕了但基础设施尚未完成，地块就不能在预计时间内收回成本，会对投资造成巨大的损失。其次，当下未完成的基础设施在后期也会存在较多隐患。对于商业项目来说，不能给予商铺信心，因而会产生招商困难。对于居住建筑来说，不能满足入住者的基本生活需求，不能使他们有对未来良好的愿景。

1.4 土地政策

国家政府所制定的土地政策对房市有很大的影响作用，尤其是近些年，房地产行业迅速发展情况下，出现了房价快速上涨，空置率不良甚至房产金融化等不良现象。为了调控房价，政府会依据现状不停地出台新政策，来引导房地产市场。关注政府政策，尤其是对土地规划定位的政策也是尤为重要的，这更考验房地产开发商的经验与眼光。十几年前的光谷还是城郊，有着近十所大学的规划，若是可以预计其未来的庞大年轻消费群以及国家对新技术开发区的重视，及早的进行房地产投资，一定会带来极为可观的收益。

二.不同类型项目的侧重因素

不同类型的建设项目所考虑个各有侧重。通常较多的房地产投资项目类型有居住项目，商业项目以及工业项目。具体来讲，它们分别又有很多更为细致的考虑因素。

2.1 居住项目选址

居住项目是指人们生活所居住的空间，普通楼房住宅，别墅，乡村住宅等。城市中大多是以房地产统一开发为主，在选址上首先要属于政府规划的居住类建筑用地。其次，要考虑地块的交通，生活配套设施，自然景观，市政基础设施，用地成本，市场结构等等。现代大都市日益膨胀使得交通更加拥挤，交通压力巨大，因而交通资源是居住项目房地产投资必须要努力争取的，良好的交通意味着更加便捷的享受城市的各种社会资源。良好的生活配套设施也是住户重点考虑的内容，针对不同的人群也往往会有需求差异，对于年轻人可能希望接近商圈，对于老年人可能更倾向于接近公园，而对于有孩子的家庭，学校因素是极为重要的。在满足正常需求情况下，自然资源是锦上添花的选地考虑，也是打造高档住宅项目的必备条件。深圳蛇口区以东的沿海地带，被密密麻麻的高档居住小区占满，虽说这是对公众资源的夺占，但是也说明了自然景观对于房产项目开发的重要性。

2.2 商业项目选址

商业地产主要是指供人们产生消费的场所，选址是极为重要的。同一集团的不同连锁店拥有统一的管理以及服务质量，往往却有不同的经济收益，由此可见选址的重要性。商业项目选址首先是对市场的评估，包括选地周边的经济结构，人流组织，潜在商业价值等。经济结构决定投资类型，是房地产确定场地是否符合自己投资设想的考虑因素。而人流的组织的评估是商业收益的保证。武汉光谷世界城打造的是针对于年轻消费群的商业综合体，正符合光谷周围高校林立的现状。另外，交通可达性对于商业项目选址也极为重要，但对于不同类型的商业项目，也有所差别。武汉宜家家居因为是家具零售，不属于经常消费的场所，因而即使选地远离市区却仍然可以人流不息。但是作为商业步行街或者是世界城这样的大型商场，就需要选在主要交通节点上，以刺激顾客消费。

2.3 工业项目选址

工业地产指进行生产活动的场所。通常有工业园、技术区、厂房、仓储等项目类型。除了应符合城市整体的规划之外，工业项目选址还应该考虑与其他区域尤其是居住区的相对关系，不能对居住区产生污染，需要考虑到城市的整体风向。除此之外，交通因素也极为重要，但不同于居住区商业区，工业区有极大的运输需求，对机动车可达性有要求。武汉的青菱都市工业园规划与三环与四环之间，且紧邻长江与郑青高速路入口，就是考虑到工厂材料运输的问题。

总结：

总体来讲，房地产项目选址需要考虑的因素是复杂的，往往还会有矛盾，这就需要权衡的综合考虑，多角度的思考。运用最先进的调研，评估预测手法，在科学的指导下得出最佳的方案。

[1］刘昕，王英伟.房地产开发项目选址的合理性分析[J］.农业与技术，2013，2（2）：202-203