论西部地区房地产开发项目风险管理与对策

文/廉营福 新疆喀什色满旅游建安公司 新疆喀什 844000

论西部地区房地产开发项目风险管理与对策

文/廉营福 新疆喀什色满旅游建安公司 新疆喀什 844000

继西部大开发战略实施之后，国家不断加大对西部的开发力度，西部房地产得到良好的开发。但是其中也存在开发企业重项目轻管理的风险问题。通过归类风险类别﹑构建风险预防机制﹑思考应对策略，进而才能有效规避项目风险。

项目风险；房地产；指标；重视管理

中国房地产，在社会生活水平不断提高的发展形势下，有着庞大的市场需求，然而在发展的同时，也面产生了诸多的社会问题。在中国西部地区，曾经因为特殊地理环境，为房地产开发带来许多不便。在国家西部大开发战略之下，西部房地产逐渐得到开发，并且取得良好进展。经过几年的努力，区域房地产“过热”的现象在东西部之间，逐渐得到缓解。然而针对西部房地产开发项目，存在注重开发，不重管理的现象，并没有得到很好的改善，值得我们深入探讨。

一、开发项目风险类别

在房地产开发项目当中，存在诸多障碍影响着房地产的良性发展，也促使国家与业内人士探索如何实现房地产利润最大化，最优化。因此，改良经营管理的缺陷，增强企业综合竞争力，创建有的放矢风险机制，是提高企业经济效益的重要内容。

1.保证金风险。保证金风险，通常表现为开发商通过虚假项目。在现实案例中，该地一家房地产企业，公开声明在能够在上海浦东开发一个小区的项目建设，通过中间人认识到了北京 某个公司的项目经理，这个中间人拿着国土规划局的批准，项目建设许可证，设计图纸﹑银行信贷证明等资料。最终，在相关资料看着齐全的情况下，项目经理人相信开发项目为真。开始为项目准备各方面的前期资金。幸运的是，后来经过律师调查，查找出对方银行信贷证明中的破绽：首先，融资银行信息不实；然后银行代码是虚造的。该建筑公司的准备的项目出资，最终在律师努力下挽回，避免了公司的资金损失。

2.合同风险。房地产项目开发涉及的具体事项非常多，从项目研发﹑确定，到招标﹑投标等等，每一个环节都会有大量的合同。西部房地产项目开发当中，大部分投资商，是通过订立合同或者打官司做房地产生意。尤其是外商。开发房地产项目时，需要签订诸多合同，在产生纠纷时可以寻找相关依据。

3.库存风险。库存风险是房地产项目开发是为了实现更好营销，减少房子库存，实现企业开发利润。西部地区位置偏僻，无疑增大的项目开发的库存风险，“鬼城”现象就是具体的表现。在项目开发中，如果不结合地理与国家具体政策，对项目库存风险进行科学评估，企业投入的资金就不能得到应有的回报。

二、开发项目风险管理的工作流程

对于西部地区房地产项目开发的风险管理，是一个综合性，多环节的防范机制。风险管理，只有做好科学规划，在多变市场当中，对房地产问题做好调查与防范，能够保证项目更好地开展与运行。

三、项目风险的应对措施

1.回避风险。回避风险需要开发企业能够根据风险预测情况，对项目进行全面细致地考量权衡，进而决定是继续执行﹑中止，还是放弃。可以通过改变项目条件，回避风险源头。房地产开发项目开展周期较长，进行过程中可能面临市场随时带来的物价与经济风险。在进行风险回避决策时，立足市场，对企业利润前景进行全面整合分析，考虑是否采用回避风险措施。

2.控制风险。风险控制贯穿项目众多环节。建设过程中人工费上涨﹑建材价格上涨和施工中意外事故等都是这一阶段将要面临的风险。风险控制从主动采取预防措施入手,消除和减少风险隐患,预防房地产开发风险必须时刻关注房地产开发行业政策和规章的调整,根据政策变动及时调整投资策略,有效控制政策风险。

3.转移风险。在项目开发的过程中，有些风险是开发商自己不愿承担，或者难以承担的。开发商可以将这样的风险转移给其他单位或者企业，分散转移自身的项目风险。比如在项目合同中，尽管开发风险主要集中在开发商身上，但是发包商也可能需要承担部分责任。开发商可以用法律对风险责任的分配，将这种责任转移给发包商，进而减少自身风险责任。通过分散风险，不仅可以减少局部风险可能对企业造成的损失，还可以规避整个产业的整体风险。

4.自留风险。风险自留，就是开发商对自身承担风险，可能面对的损失。进行西部房地产项目开发，开发商不可避免需要应对一定的风险，难以控制与转移的风险。在保证项目继续进行，兼顾大局利益前提下，开发企业可以采取自留风险。自留风险的项目，在继续开展过程中，可能因为房地产宏观政策改变，或者市场变化，转向良性发展，减少了开发企业消除风险的成本。风险自留通常与风险控制政策相结合，保证重大项目的计划实施。进行风险自留，应当参考相应的保险政策，通过对比，分析降低风险管理成本的策略。

5.化解风险。房地产风险在政策化解之下，通常可以得到良好控制，利用政策风险，化解开发项目风险，进而为开发企业获取利润。利用风险对于调整库存风险的不利局面，可以发挥良好功能。企业开发房地产，性质上属于不动产工程，损耗不是太明显。在面对经济下行压力大的现状下，加快户籍人口城镇化和深化住房制度改革，通过加快农民工市场化，扩大住房有效需求。大力发展租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，鼓励发展以住房租赁为主经营业务的企业，推动住房租赁市场规模化﹑专业化发展。

着力大通库存量商品房与棚户区改造﹑拆迁安置﹑保障性住房建设之间的转换通道，通过货币化安置或政府购买存量商品房等方式，推动去库存。通过减免契税﹑房款首付比例﹑降低二手房交易限制等政策，激活住房市场需求。

开发商可以利用市场变动情况，根据开发过程的需求，将库存风险转化为盈利优势。因此，自留与利用风险，通常是处理库存风险的手段，需要依靠开发商对商机的把握。

[1]陈煌红,张欣.房地产开发项目全面风险管理[J].西南科技大学学寸及,2014,(3).

[2]陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材.2014，(2).

[3]唐黎标.房地产开发投资现状与未来走向[J].上海房地. 2014，(12)

[4]杨蒙.上半年赤峰市房地产开发投资同比下降23.3%[J]. 松州学刊. 2014，(04).

廉营福，1969年10月4日，男，籍贯：新疆省喀什市，学历：大学本科，目前职称：工程师，工作单位名称：新疆喀什色满旅游建安公司。