2015年深圳楼市现象分析

文/黄锦昌 广东省深圳市典汉濠建筑工程有限公司 广东深圳 518131

2015年深圳楼市现象分析

文/黄锦昌 广东省深圳市典汉濠建筑工程有限公司 广东深圳 518131

深圳楼市在2015年经历了疯狂的上涨，上涨的原因众多，例如股市效应，330新政影响，央行降息降准，深圳地理环境等等，但楼市的快速上涨也引发了很多社会问题，也引申出了法律问题，例如房价快速上涨，让卖房者逼退买房者，霸占其原有物业，公然违法房屋合同买卖的规定，造成人们对依法治国的疑惑。

深圳房价；房屋合同；2015股市与楼市

2015年即将过去，深圳楼市经历了一次疯狂的升华，按照国家统计局十月份70个大中城市新建住宅价格指数的数据显示，深圳楼市的环比，同比，定基（2010年）指数分别上涨1.2%，39.9%，70.7%。其涨幅是70个城市之首，这种奇怪的升幅与现在的国内经济环境下行有些南辕北辙，并且同期还有一个深圳本地新闻“2015年11月7日深圳某楼盘6小时后‘日光’,签约合同60亿”。不知道这个新闻给深圳楼市的数据统计是否有一定的影响，但可以肯定的是深圳楼市在2015年有一个让人意外的现象。

至于这个现象是怎么来的，为何深圳楼市可以独领全国之首，笔者分析了其中的几个观点：

1.国内A股市场给房地产注入了新的资金。2015年是股民们心情大起大落的一年，A股市市场在2014年末开始呈一个稳步上升的趋势，2015年1月5日A股的上证指数3258.63点一路涨到6月15日的5174.42点，涨幅达58.8%，这时候身边不少朋友都已经纷纷把手上的闲置资金都投入了股市，国内的报纸，电视，电台都是把头条新闻给了股市行情报道，这种短时间的资金增值给股民带来了意外的收益，有先见之明的股民会在股市“高位”抽离资金疯狂买房来给自己作一个风险投资—买房。自2007年至2008年的那一阵A股股市的疯狂，部分投资性股民明白买房保值的重要性，所以在2015年有很好的股市收益后就投入到房地产市场，直接推高了深圳房价。

2.“330”新政的出台给深圳楼市在政策上的松绑，带来了改善性需求的增加，间接推高深圳房价。“330”新政给购房者一个买房成本的下调，购房成本的下降自然诱导部分购房者积极去更换更大的房屋，尤其刺激了二手房市场的交易量，二手房价交易量上升，势必会导致深圳房价的整体上涨趋势，加上股市的财富效应，就更加促进深圳整个楼市的价格推高。

3.中央银行的多次降息降准，宽松的货币环境或多或少给楼市带来了充裕的资金，尤其是央行降息，对深圳楼市也是一个购房成本下调的一个诱因。其实降息降准给房地产开发企业的影响比一般购房者要大得多，让房地产开发商在一个充裕的资金与较低的融资成本，较低的还债利率，更低的环境风险，更积极在深圳开发更多房地产项目，也让房地产开发商更看好未来深圳房价的走势，间接与潜在推高房价。

4.深圳地理环境与人才需求市场，这个是社会与环境因素影响整个深圳房价，深圳的地理位置与国内其他城市不相同就是紧邻香港，也造就了大批跨境上学上班的一群特殊人群。尤其是邻近口岸的楼盘，价格一直是稳定上扬，因为不愁没有购房者，甚至还一房难求。跨境儿童的家庭更是为下一代免于舟车劳顿的疲惫更愿意大撒金钱在深圳购房。还有一个就是香港房价的高昂也让香港人到深圳置业与养老，尤其是选择地铁沿线的开发楼盘，更是受到香港人的关注，所以当深圳地铁线不断拓展到关外例如龙华坂田，也就带动了该地区的新房价格的上涨。深圳新闻“6小时内‘日光’”的现象就是发生在龙华的某楼盘，所以2015年龙华与坂田房价涨幅领先于深圳其他区域。

深圳房价的上涨是好是坏很难有一个客观的标准来衡量，但是今年深圳发生了数起事件就特别引起笔者的注意，而且这种事件是以前深圳从来没发生过的，二手房买卖之间发生的购者房与卖房单方面撕毁房产合同的事件。2015年7月份发生在坂田一房屋买卖，卖房者（原业主）因为把自己房子卖给了一家庭，但卖房者自觉卖亏，因为深圳房价的涨幅过高，导致其房子在三个月内升值100万，其卖房者（原业主）单方面霸占原有房屋逼退购房家庭，并且提出加价要求等单方面违反房屋买卖合同。

房屋买卖是应该遵守合同原则，而合同的订立与执行是依照《合同法》规定来执行，在我国大力推进“依法治国”的原则下，更应该严格依法执行《合同法》的规定，而且订立与执行合同的双方本就是按平等，自愿的原则来执行合同。房屋买卖当然也要按照《合同法》的规定来执行。可惜的是在深圳这种房价在短时间内爆涨，某些唯利是图的业主们，即使按照《合同法》的规定订立房屋买卖合同，也收到了买房者的房款，但依旧单方面不自觉履行已签订的房屋买卖合同，公然违法，这个事件深深的打击了深圳二手房市场的健康发展，而且如果这种情况蔓延到一手房买卖，它的危害性会更大，长远会破坏深圳的房地产行业的健康发展。

长远来说，控制房价过快增长才是最有效的手段，但是如何正确引导由于股市效应带来的瞬间巨大财富如何避免流入房地产市场是一个更深层问题，最起码是要让投资者明白国内房价不是只升不跌的完美市场，尤其是深圳房价，但过去的20年间，深圳房价似乎就是一只疯牛，不断的冲破深圳市民购房的心理底线，即使到了2015年，龙华的新房都可以卖到4万每平方米的价格，这种已经是完全脱离了一般白领阶层能够承担的住房开支，即使是首付也只能东拼西凑，还有那20到30年的房贷压力。所以深圳房价可能是承受不了严重的下滑趋势，因为如果真的下滑，那种经济连锁效应是影响到每个购房者。政府应该多用一些经济杠杆去调整房价过快增长，尤其是压抑空闲在市场上的游离资金。比如多建保障性住房与公租房，让优秀人才落户。用财政政策与税收政策减轻购房者的买房成本与供房成本，推出一些倾斜政策打击房价过快增长的趋势。这样才能长远保障深圳房地产市场的健康发展。

[1] 连平.筑底企稳将是2015年楼市主题词[J].中国房地产业.2015.1-2

姓名：黄锦昌，男，出生年：1984年1月 ，汉，籍贯：广东，工作单位：深圳市典汉濠建筑工程有限公司，学历学位：大专，职称：经济师.