沈阳市房地产价格变化分析及对策建议

文/崔爱玲 辽宁省建设用地事务局 辽宁沈阳 110032



沈阳市房地产价格变化分析及对策建议

文/崔爱玲 辽宁省建设用地事务局 辽宁沈阳 110032

【摘要】房地产行业在我国的经济发展中占据着举足轻重的地位，房地产的发展对我国经济增长发挥了重要作用，其发展还能带动其他行业的共同发展。房地产行业能否稳定健康发展将在很大程度上对我国经济的下一步发展以及经济能否获得持续性的增长都非常的关键。本文从房地产价格的相关理论出发，研究影响房地产价格的相关因素，并根据沈阳市房地产最近几年的房地产行业的相关情况，对房地产价格的走势做出判断，并提出了促进沈阳市房地产价格合理化的对策建议。

【关键词】房地产；沈阳；价格变化；对策

一、目的和意义

房地产行业泡沫的存在使得房地产行业的价格一直处于比较不稳定的状态，房地产价格居高不下，严重超过了普通居民的收入水平，严重影响居民生活水平的提高，高房价甚至成为影响社会稳定的重要因素。自从2008年经济危机以来，国家加大了对房地产行业的调控力度，“国八条”、“国四条”、“国五条”等政策相继出台，一定程度上有效的抑制了房价的过快增长。但是目前，房价过高，居民对于房价变动前景不明朗等问题依然存在，很大程度上抑制了房地产行业的发展。在当前的这种背景下，研究对房地产价格造成影响的原因以及对房地产价格变动做出一定的预测，对于房地产乃至我国整体经济的发展都有比较重要的意义。

二、现状和价格变化

上图：2012年11月沈阳市全市商品房销售价格趋势图

沈阳市总面积逾1.3万平方公里，市区面积3495平方公里，目前全市常住人口822.8万人，到2020年，沈阳市常住人口将达到1000万，城镇化水平达到87%，城镇化水平和速度突显。2011年11月，沈阳商品住宅销售均价为5800 元/平方米，而2012年11月沈阳商品住宅销售均价为6648元/平方米。这意味着沈阳房价2012年以来累计上涨13.40%左右。截止到2012年10月份，沈阳市房地产市场商品房供应量新增总数为1425.75万平，实际成交面积约为1066.69万平。有关数据显示1～9月份，沈阳市房屋新开工面积同比增长36.4%；竣工面积同比增长36.8%，比全国高20.4个百分点，商品房供销比例到1.24：1，处于比较理想的区间。

2012年沈阳市共出让土地682宗，总占地面积3271.33万平方米，出让数量环比下降33.91%，出让面积环比下降30.63%。全市商品住宅供应量为1480.54万平方米，环比下降17.02%，成交量为1128.72万平方米，环比下降17.85%。沈阳商品住宅成交均价为7133元/平方米，环比上升11.76%供求比为1.31，环比上升3.15%。造成近几年沈阳市房地产价格变化的原因，除了我们可以从上面的相关数据可以看到的沈阳市房地产出让面积下降之外，沈阳市不断增长的人口，导致的房地产刚性需求不断上升。

三、因素分析

土地成本及建安成本增加。对于商品房而言，开发商以出让方式拿到土地使用权，已经按出让合同的约定支付了土地出让金；在销售商品房时，相应面积的土地出让金计入房价成本并分摊给了购房人，在住房开发建设过程中，土地成本在整个房价构成中占有较大的比重。仅土地使用权这一项，就占了普通住宅平均成交价的31.4%。建安成本是房价中相对稳定的部分，根由有关调查报告显示，沈阳地区建安成本占房地产价格的大约10%到28%左右 。建安成本增加，普通住宅类房地产中建安成本为每平方米1407.5元涨到每平方米1734.1元，涨幅高达35%。城市化进程加快。作为中心城市，辐射周边城区的城市价值越发明显，提供了大量的就业机会，吸引了大量的外来人员虽然受到限购令的影响，商品住宅市场有所回落，但是住宅供应量基本与去年持平，仍保持在较高的水平。需求方面，随着沈阳市经济的迅速发展，居民生活水平不断提高，外来人口的日益增多。新政策的出台。阳四大国有银行开始下调首套房贷利率至基准利率；上调个人公积金贷款额度，个人贷款额最高上限由原来的25万上调至30万，夫妻最高可贷50万；完成省政府下达的3684套保障性安居工程指标；公积金中心大幅缩短贷款发放时限，商品房由15个工作日算短到8个工作日。

四、对策建议

随着我国工业化、城市化进程的加快，房地产业保持着持续的高增长态势，应该加强地价管理。在住宅开发建设中，土地成本在整个房价构成中占有较大的比重。稳定土地价格，是稳定房地产价格的重点之一。基准地价是反映土地市场的实际价格水平的总体趋势，体现政府对整个房地产市场的调控意图，起价格信息作用。地价管理是指政府部门通过建立价格体系，制定地价管理政策，对土地价格进行规范和调控的过程，其实质就是如何发挥地价在土地市场总的调节作用，从而保证土地市场平稳、规范的合理发展，更有效地开发和利用土地。基准地价是政府控制地价和进一步评估土地出让、转让交易底价的基础，也是征收土地使用税、土地增值税、契税和地产税的依据。价格上涨过快，高房价市场对普通消费者形成价格歧视，根据居民方面的建议在房地产行业比较动荡的前提下，居民的消费观念会对房地产行业的稳定发展起到一定的帮助作用。居民应该做到理性购房，不跟风、不盲目投机根据自己的实际需要选择合适自己的房产。

任何关于房地产发展趋势的预测都是以期望我国房地产行业健康发展为前提的，我国任何一个消费领域都没有房地产业对发展经济、扩大市场内需、提高人民生活水平的作用更大。因此，理顺影响房地产价格的相关因素，对打破当前制约城镇居民的住房问题、培育住房市场有效需求、促进国民经济增长等，具有重要的理论和现实意义。