试析贵阳市商业地产发展

文/李淑贞、彭贤伟 贵州师范大学地理与环境科学学院 贵州贵阳 550001

试析贵阳市商业地产发展

文/李淑贞、彭贤伟 贵州师范大学地理与环境科学学院 贵州贵阳 550001

商业地产是城市商业化发展指标，借助商业地产经营规模可带动区域经济增长，推动城市商业化改革进程。由于社会主义市场体制尚未健全，贵阳商业地产经营模式依旧面临着多方面的风险隐患，市场营销风险对商业地产经营造成诸多不利影响，限制了商业地产在市场战略决策中的主导地位。因此，从商业地产概念出发，结合贵阳市商业地产发展现状，总结其商业地产发展存在的问题，从经营改革、市场营销、财务控制、政府监督等方面，提出切实可行的发展建议及措施。

商业地产；市场营销；管理模式；对策

1、商业地产

“商业地产是指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等地产形式”。商业地产作为商业用途的地产，即商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。现阶段，商业地产分为三类：一是“沃尔玛”模式，这种模式比较典型的是业内的“万达”模式；二是“百货公司”模式，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化；三是“精品店”的模式，主要在少数高端的市场进行精品店的经营，坚持走高端路线。商业地产规模有大有小，规模大的，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。

2、贵阳市商业地产发展现状

近几年来贵阳市城市综合体不断崛起，以商铺和写字楼为代表的花果园、未来方舟、北大资源梦想城、西南商贸城、红华新天地、贵州金融城、贵阳喀斯特公园等商业地产项目的相继推出，加快了贵阳市商业地产发展的速度，但与此同时，由于房地产存量过多，去库存压力也不断加大，而且这种库存现象并不仅限于住宅领域，以写字楼和商铺为代表的商业地产的库存压力也不容忽视。尤其是以超级大盘花果园为首的商业地产，其商铺和写字楼产品成为了销售的主力，但由于建筑密度过大，经营管理不到位等因素的影响，即使售价较低，很多消费者也不愿购买，使花果园项目商业地产存量过多，销售压力不断增大。从近几年贵阳市商业地产发展情况来看，在电商的冲击下，新兴的商业综合体和传统商业相结合，使贵阳市商业地产不断地走向转型升级的道路，但贵阳市商业地产的供给大于消费者的需求，业态同质化，缺乏统一专业的经营管理团队，缺少像成都宽

窄巷子、清镇时光贵州之类的特色创新商业，因此在这种商业地产市场竞争日趋激烈的情况下，对贵阳市商业地产的发展来说，产业的转型升级不仅是机遇，而且是很大的挑战。

3、贵阳市商业地产发展过程中存在的问题

3.1经营管理问题

商业地产经营管理的模式有三种：“只租不售”、“只售不租”、“租售结合”，而贵阳市大部分商业地产的经营模式以“只租不售”为主，它是一种以出租为主，获取利益的经营模式。但是对于开发商来说，这种经营模式的资金压力较大，而“资金链”又是维持公司长期经营的基本保障，对公司内外经营决策起到了重要作用。例如，2015年受经济下行压力影响，房开企业信心不足，新开工面积呈下降态势。4月份以来贵阳市房屋新开工面积持续负增长。贵阳市全年房屋新开工面积802.5万平方米，比上年下降3.3%，降幅比一季度扩大6个百分点。不难看出，由于经营管理制度缺失，商业地产行业缺少新型的开发与经营模式，导致商业地产项目投放市场后难以达到预定的目标，影响了经营效益与产业发展水平。

3.2政府监管问题

政府是市场经济的宏观调控者，政府对商业地产开发建设具有宏观调控能力，尤其在市场项目营运阶段可通过监管机制，对商业地产开发实施综合调控，确保商业地产开发形成良好的市场机制。但是，由于政府监管体制缺失，导致贵阳市商业地产开发失去了均衡性，如价格均衡、产业均衡、开发失衡等。此外，政府部门尚未构建法律体制，对公司商业地产发展监督不足，导致数据报表失误或存在虚假问题，这些都影响了贵阳市商业地产行业的发展水平。我国商业地产属于新兴产业，是建立于早期房地产经济的新形势，政府监管体制必须要随着行业需求而不断调整，才能满足产业可持续发展要求。

3.3市场营销问题

“营销”是商业地产公司推广项目的根本路径，也是创造经济效益的关键措施，重视市场营销对商业地产公司效益增收有着重要意义。目前，贵阳市商业地产还存在“重开发、轻市场”的问题，盲目地开发新商业地产项目，加大商业投资力度、开发范围，但是尚未形成完整的市场营销体系。例如，“高档商铺”开发过程中，前期投入巨额成本，竣工后期由于营销方式不当，导致商铺销售业绩不佳，约束了商业地产项目效益增收。传统营销模式在商业地产中占据主流，“互联网+”时代，商业地产销售未能完全步入网络化时代，这是商业地产发展滞后性的原因之一，而且贵阳市对商业地产开发也失去了网络化平台。

4、贵阳市商业地产发展建议及措施

4.1经营改革对策

基于经济学理论指导下，市场营销管理是商业地产经营不可缺少的应对决策，强化市场营销内控有助于提升公司运营水平，为公司组织创造更加理想的收益水平。从宏观角度来说，市场营销决定了整个商业地产发展趋势，从微观角度来说，内控管理决定了地产公司经营成效。为了进一步协调商业地方发展节奏，要结合地区市场经营环境及公司内部营运条件，拟定科学的商业地产发展战略。倡导商业地产优化改革，为商业地产经济发展提供综合性保障措施，维持整个产业规划与发展水平，带动企业经营流程一体化发展。同时，为了进一步扩大商业地产市场占有率，商业地产公司要运用统一的经营管理模式，做到产权、招商、营销、管理的统一，共同实现投资者、经营者和管理者的最大利益。商业地产运营的核心是经营管理，统一的经营管理模式，能使商业地产公司抓住自己的核心竞争力，在激烈的竞争环境中立于不败之地。

4.2市场营销策略

市场营销分析是公司管理控制的核心内容之一，也是带动公司收益水平增长的有效形式。随着市场经济体制不断优化改革，商业地产行业结构模式也要坚持多元化调整，以营销分析管理为指导思想优化内部账务管理体制，帮助公司解决现实账务管理阶段遇到的困境。从商业地产营销角度考虑，公司要及时更新原有的账务结构体系，重点对资金收支、账务调配、风险防控等方面，建立更加全面的调度方式。同时，发挥会计人员在财务结构中的控制作用，及时处理各类风险引起的异常隐患，这些都是营销分析管理体制改革的重点内容，也是构建公司现代营销机制的重要决策。

贵阳市商业地产处于营销“瓶颈期”，由于地区经济条件的滞后性，地产项目开发与销售面临巨大挑战，导致地产营销模式处于落后状态。同时，贵阳商业地产行业会计市场营销水平和国际先进水平还有一定差距，还需要不断加强。商业地产公司可以通过APP、云商业，提供O2O电商交易，整合电商和实体资源，线下体验、线上消费，开创“店铺+电铺”多铺经营模式等，深入挖掘市场潜在客户资源。这种既注重体验式消费，又能体现电商优势、利用互联网、大数据、O2O平台实现城市升级版的商业，正成为新兴商业地产项目的探索方向。

4.3财务控制策略

为了更好地加快商业地产公司发展与内部管理，要结合财务分析特点实施优化改造，建立更加稳定的风险控制体系，不断调整现有的账务结构模式，对账款调控与管理进行综合规划。成本预算中要结合国家税收法律，对金融资金收支实施合理调控，才可避免政策变动造成的风险。商业地产公司走财务分析管理模式是一种市场经济活动，市场运营必然面临着风险隐患，这些是商业地产公司营运需要考虑的问题，也是降低风险损失的关键。公司会计报表管理走市场化经营是一种改革，更是一种挑战，如何适应市场化环境是公司财务控制急需思考的问题。开发公司应结合会计报表特点实施优化改造，建立更加稳定的风险控制体系，不断调整现有的账务结构模式，规范经营环境和积极推进法制建设，进行有法制的对账款调控与管理进行综合规划。

净资产收益率是公司的净利润与净资产平均额之间的比率，净资产收益率是判断企业资本盈利能力的核心指标，指标越高，说明企业的盈利能力越强。商业地产开发公司可以结合净资产收益率进行财务控制，如表1，贵阳市某商业地产公司净资产收益率的变动中，总资产收益率、所得税税率对净资产收益率起到很大的影响，由于总资产报酬率的增加导致净资产收益率增加了1636.05%，财务控制阶段，可以进一步优化资产结构形式，结合国家税率政策调整财务战略方向，在降低总成本投入前提下，实现商业地产开发效益最大化。

4.4政府监管策略

严格按照国家经济政策提出建筑产品改革方案，确保企业在法律规定内执行监督管理机制，避免潜在的市场经营风险。为了加快贵阳市商业地产发展战略转型，要发挥法律机制在地产结构调整中的作用，推动商业地产经营体系的优化改革，采取法律措施解决产业经营及市场纠纷存在的问题，这些都是提高产业规划水平的重点，有助于实现经济战略转型改革体制。政府是商业地产可持续发展的宏观调控者，政府部门要做好各方面的协调工作，为商业地产开发提供良好的发展环境。监管是为了更好地实施营销战略，把贵阳市商业地产发展引入新的发展时代。当前，政府可以从法律政策、市场调控、战略指导等方面进行监管。例如，在法律政策上，通过调整商业地产开发税率指标，限制商业地产公司招投标工作，对商业用地面积进行适当调控，以免超前、超面积开发造成的不利影响；其次，“限价政策”参与市场调控，为商业地产规划及发展提供良好的“价格”环境，避免“价格战”对贵阳市商业地产平稳性造成的破坏等。

结论：

商业地产是城市经济现代化发展的先进模式，凭借商业地产公司优势可以实现市场战略优化，带动行业经济收益持续增长。因此，未来贵阳市房地产及商业地产的发展，必须深入财务分析及营销管理改革，为商业地产开发提供科学的资金调配机制，实现财务与营销的一体化建设，为公司参与项目投资创造稳定收益。为了实现贵阳市商业地产可持续发展，商业地产公司要坚持对内外调控管理形成综合性保障体系，不断引进先进的技术和高素质人才，并且要加大政府管理力度，采取经营改革、市场营销、财务控制、政府监督等相关改革策略，为贵阳市商业地产发展创造更加优越的发展环境，确保项目开发与营销活动的协调运营，使贵阳市商业地产的发展做到稳中求进，促进整个贵阳市房地产市场的健康发展。

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