保障房项目BT模式融资风险管理策略研究

文/ 彭进贵 温州市名城建设开发有限公司 浙江温州 325000

保障房项目BT模式融资风险管理策略研究

文/ 彭进贵 温州市名城建设开发有限公司 浙江温州 325000

近年来，BT(Build-Transfer)模式越来越多的运用到保障房项目建设中，融资难问题一直是制约保障房项目建设的主要因素。BT模式作为一种新的投融资模式，在我国应用时间不长，相关法律法规也不健全，加上参与主体多，容易引发各种风险，尤其是项目融资风险。如何做到项目融资风险因素的识别、评价和应对至关重要。

保障房；BT模式；融资风险

引言

党的十八大报告中提出“要建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本要求。”这是我党首次将保障性住房建设写入党代会工作报告。然而保障房项目建设投资规模大、建设周期长等特点，仅仅依靠政府投资，会带来较大的财政压力。

在这种背景下，为了使项目顺利实施，采用国际上通行的BT(Build-Transfer)即建设—移交模式。然而，BT模式是一种新的投融资模式，这种模式有一个比较显著的特征就是能够进行延迟支付，这样就能够在一定时间内缓解政府资金短缺的问题，但事实上这种“超前消费”的项目运作模式仍存在一些管理问题，由于这种模式的服务对象不单单是政府，还有一些投资者、银行、业主等，此外这种新的投融资模式不仅涉及到投资融资工程，还涉及到一些工程建设、转让项目等，加之我们国家相关的法律法规不够完善，缺少了法律的保护，BT的相关项目得不到保障，

将会引发一系列投融资风险。如何做到及时发现、规避潜在的风险对保障房建设的顺利开展有着非常积极重要的意义。

1、BT模式概念及优点

1.1 BT模式概念

BT(Build-Transfer)即建设—移交模式，政府或其授权单位作为BT项目发起人，通过法定程序选择项目投资建设方，然后由投资建设方负责BT项目资金筹措和工程建设，项目建成经竣工验收合格后移交给项目发起人，而项目发起人根据双方事先签订的BT建设合同和回购协议向投资建设方支付项目总投资款项。

1.2 BT模式优点

首先，采用BT模式建设保障房有利于优化社会资源配置，缓解地方政府财政压力，通过投资建设方建设保障性住房，待项目竣工验收合格后再由政府或其授权单位进行回购，而回购款根据双方签订的BT合同分期或一次性支付，即政府用未来的资金建设保障性住房，这是BT模式最具吸引力之处；

其次，保障房项目引入BT模式，其建设由工程总承包单位承担，不再设立管理机构来实施项目建设中的管理，可提高投资建设效率；

再次，BT模式一般采用固定价格合同，通过将项目整个造价和建设工期予以捆绑，确定建设周期，可以有效的降低工程总造价，为政府节省财政支出；

最后，采用BT模式筹融资在一定程度上解决建设资金瓶颈制约问题，加快地方保障房建设步伐。通过引导社会资本加入，引导民间资本的合理投向，也有利于提高国民经济的可持续发展能力。

由于采用BT模式合作的项目建设周期一般是三到五年，建设周期比较短，投资回报率比较稳定，因此，比较受政府和投资人青睐。而其他的一些项目合作模式，如：BOT、PFI、PPP(Pub lic-PrivatePartnership)公私合作模式等由于在保障房项目建设中没有BT合作模式来得更加灵活、方便，因此，没有广泛应用于保障性住房项目建设中。

2、保障房项目BT模式投资建设方融资风险因素识别

项目融资风险是指在项目融资过程中，出现的不确定因素，以及这些不确定因素对项目目标产生有利或不利影响的机会事件发生的可能性及损失发生的不确定性。对于保障房项目建设过程中面临的融资风险，笔者根据实际工作经历，结合相关BT项目风险因素识别理论方法，利用核对表法和德尔菲法对项目潜在的各种风险因素识别如下：

2.1 政治风险

政治风险主要包括法律风险和社会风险。各子风险内容如下：

①法律风险

法律风险是指项目发起人所在地政府法律的变动给BT项目投资建设方带来风险。

②社会风险

社会风险是指整个BT项目在实施过程中无法预测的社会条件和环境发生变化，给投资建设方带来损失的风险。

2.2 建设风险

①施工管理风险

施工管理风险是指因工程项目的施工质量、工程进度、相关费用、安全文明等管理不到位而引发的风险。

②成本超支风险

成本超支风险是指在项目的施工过程中，项目不能按照原先的预算执行，使整个项目建设成本增加。

③设计技术风险

设计技术风险是指由于前期勘察设计不够深入，致使项目在实施过程中进度延误和工程造价增加，如经常出现设计变更，工程联系单等。

2.3 经济风险

①通货膨胀风险

通货膨胀是指因人工、材料、设备价格通胀给项目带来风险。

②利率、汇率变化风险

利率、汇率变化是指因受国家宏观经济调控影响，银根缩紧、贷款额度缩小以及利率、汇率变化引起收益受到损失的风险。

③企业财务状况风险

企业财务状况好坏，直接影响到项目融资成本高低，甚至影响到能否为一个BT项目成功筹集到建设资金。因此，企业自身的财务状况如何，对于BT项目能否顺利融资起到非常重要的作用。

2.4 政府信用风险

①回购风险

项目回购风险是指BT项目发起人没有按照事先双方签订的BT建设合同和项目回购协议支付整个项目的回购款，致使投资建设方蒙受经济损失风险。

②政府干预风险

政府干预风险是指在项目实施过程中，政府用增加税收、限制某些设备材料引进等方式对整个项目进行越权干预。

2.5 自然风险

①气候异常风险：项目施工期间遇到多雨水，高温天气较多或出现极端恶劣天气等。

②自然灾害风险：洪水、冰冻、暴雨等自然灾害对工程项目造成风险。

3、保障房项目BT模式投资建设方融资风险评价

风险评价是指通过定性分析和定量计算来预测和估计某种风险发生的概率，同时根据行为主体的风险承受能力，对各种风险因素进行综合处理。保障房项目BT模式投资建设方的融资风险评价主要是借助项目本身，依托科学的评价方法，对主要风险进行定性和定量计算，得出每一个项目对应风险因素的风险值。

目前，国内风险评价的方法很多，主要有：德尔菲法、模糊综合评价法、层次分析法、神经网络分析法等。本文主要通过层次分析法建立风险评价模型进行相应项目所对应的风险评价研究。在确定权重时，综合采用层次分析法（即AHP法）和群组AHP专家权重系数法，能有效降低层次分析法确定权重时由专家打分所带来的主观片面性，在一定程度上克服了评价过程中人的主观判断、选择、偏好对结果的影响，对保障房项目BT模式投资建设方的融资风险评价具有一定的科学性和可操作性。

层次分析法的具体应用程序详解如下：

3.1 项目风险评价模型构建

建立项目融资风险评价指标体系，实质上是一个应用AHP法的三层次风险评价模型。其中目标层为项目融资风险用A表示，准则层为政治风险、经济风险、建设风险、政府信用风险等，分别用Ai（i＝1,2，3…）表示，指标层用Aij（其中i=1,2,3….；j=1,2,3…）表示，具体包括：法律风险、社会风险、施工管理风险、利汇率变化风险、回购风险、气候异常风险等。BT项目融资风险A

……Ai

经济风险A2政治风险A1自然风险An

自然灾害Ann利汇率风险A22政策风险A21社会风险A12法律风险A11

……

3.2 各风险因素两两比较，构造判断矩阵

判断矩阵是指同一层因素对上一层某隶属因素而言，本层有关因素重要性的状况表示。设某一层有n个因素（a1，……an）对上一层目标有影响，则每次取两个因素ai和aj进行两两比较，用aij表示ai和aj对上层目标的重要性之比，则用矩阵A＝（aij）n×n表示全部结果，A成为判断矩阵。两两因素之间的相对重要性一般都采用重要性评估准则进行赋值，采用1－9标度对判断矩阵赋值。

对于各判断矩阵的赋值aij，本论文笔者主要通过向自己集团公司专家库成员中随机抽出n位专家并向他们发放调查问卷（调查问卷设计见附录），按1-9度进行各自打分，然后收回有效问卷调查并进行核对检验。通过对各位专家填写的判断矩阵进行一致性检验，若符合一致性检验指标CR≤0.1，则调查问卷取得成功。

3.3 层次单排序及一致性检验

通过前面第二步各判断矩阵的构建，本文笔者利用AHP（0.5.3版本）软件进行判断矩阵运算，提高计算准确性。该软件的使用方法是：通过桌面直接打开AHP计算软件，然后根据事先项目风险识别评价指标体系构建目标层、准则层、方案层，层次结构模型构建完毕后进行初步检验，通过检验，软件将自动生成各风险因素两两比较判断矩阵，根据专家的调查问卷评分表，将每位专家的标度值填入判断矩阵，通过运算，软件将会对判断矩阵进行一致性检验，若通过，则会计算出各风险因素的相对权重，若通不过，则要对判断矩阵的标度值进行修正，以达到一致性为止。

3.4 层次总排序及一致性检验

由于各专家自身专业知识和工作背景不同，对BT项目调查问卷的评判结果在一定程度上也会出现不同的意见，对于同一个问题的评判结果可能会出现较大的分歧，难以达成一致意见。因此，通过专家群决策法，对各判断矩阵进行综合，产生一个集合各专家意见的综合结果，使决策更趋于完善，科学，合理。

4、保障房项目BT模式投资建设方融资风险应对

从项目融资风险因素的识别、融资风险因素的评价，最后最关键的一步就是如何做好项目融资风险的应对，这关系到项目最终的成败。笔者通过深入调研，总结以下几条融资风险应对策略：

①、建议选择国有银行作为融资平台。由于保障房项目建设周期一般需要三到五年，有些项目建设周期可能会更长些，考虑到金融市场利率波动，建议考虑采用浮动利率作为贷款方式。

②、要充分考虑企业自身财务状况，要在自己所能承受的范围内，进行BT项目投资建设。作为投资建设方，一定要根据国家现行的财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力，据以判别项目的财务可行性。

③、要加强企业自身现金流入流出的全过程控制，严格做好资金预算执行，做到深入有效分析、监督与考核。要加强资金集中管理，做到有序、统一调配，开设专门的资金使用帐户，做到专款专用。

④、要加强对BT项目发起人的信用调查，对其信用的预期作出正确的判断。在BT项目谈判阶段要求政府提供项目回购担保，如采取土地使用权置换，国有土地质押，第三方担保等。对于项目回购款式的支付，在回购协议中要明确回购资金的来源，最好是财政资金预算作为回购款来源，要以文件的形式出具证明。

⑤、要建立保障房项目回购资金预警机制及有效应对措施。如果发现项目发起方在回购资金上有问题或是出现无法偿还项目建设资金的情况下，要及时中止项目投资建设，同时要采取有效措施追回前期投入资金，迫使对方将投资款按BT合同履行，尽量减少投资风险。

结束语：

综上，本文利用核对表法和德尔菲法相结合进行融资风险因素识别，确定主要风险因素，通过风险评价，采取有效的风险应对策略，确保保障房项目BT模式顺利实施。

采用BT模式进行保障房建设，极大的缓解了政府的财政压力，也改变了以往保障房建设由国家财政单方投资的局面，同时也为企业和民间资本开辟了新的投资渠道，是一种政府、投资建设方“共赢”的投资模式。为了更好的发挥BT模式在保障房建设中的作用，政府要充分考虑可能出现的问题，有必要出台相应的法律法规予以合同上的规范和政策上的指导，使得BT模式更好的应用于保障性住房建设和类似的城市基础设施建设，推动国民经济又好又快发展。

[1]葛培健，张燎，基础设施BT项目运作与实务[M]，复旦大学出版社，2009．

[2]周月萍，周兰萍，BT项目法律风险防范与实战方略[M]，法律出版社，2013．

[3]王守清，财政部等463号文对BT项目的影响与对策[J]，建筑房地产律师，2013，(6) ．

彭进贵 (1980-)，男，硕士研究生，高级工程师，经济师.