2015年土地科学研究重点进展评述及2016年展望——土地经济分报告

藏 波，张清勇，丰 雷，王梅婷

（1.中国人民大学公共管理学院，北京 100872；2.中国人民大学农业与农村发展学院，北京 100872）

2015年土地科学研究重点进展评述及2016年展望
——土地经济分报告

藏 波1，张清勇2，丰 雷1，王梅婷2

（1.中国人民大学公共管理学院，北京 100872；2.中国人民大学农业与农村发展学院，北京 100872）

研究目的：呈现2015年国内外土地经济方面的研究进展，总结研究重点，进行国内外比较，并对2016年土地经济研究方向进行展望。研究方法：文献法。研究结果：（1）国内学者主要关注土地市场研究中的土地价格、土地市场运行效率与外部性、土地市场中参与主体的博弈以及土地供应中的政府行为；国外学者更多关注发展中国家土地规模经营的效率、土地价格的影响因素及其计量方法的创新，以及发展中国家农村土地制度演进中的参与主体行为。在土地市场自身运行效率及其参与主体行为特征分析方面，国内外学者的研究显示出一定的统一性。（2）国内学者在土地制度研究方面主要关注土地产权结构、土地流转制度及其外部性、土地征收制度、土地财政与税制改革以及土地制度改革，国外学者更多关注土地产权边界、稳定性与社会福利、发展中国家的土地征收以及长时段的土地制度演化研究。国内对于土地制度演化轨迹和影响机理等方面的研究有待进一步夯实。

土地经济；土地市场；综述；土地制度；土地财政；土地税收；研究进展

经济学是研究资源配置的科学，从这个角度来看，供求与租价理论实则为土地市场内部的资源配置方式。除市场之外，政府通过财政、税收和金融等手段参与其中，进而调节资源配置的方式可归结为“土地财税”，因而政府与市场之间存在一种参与性的“弱边界”。另外，政府会通过土地产权、政策和管制等手段规制市场的资源配置，这种方式统称为“土地制度”，政府与市场的关系是一种带有行政性质的约束与被约束关系，二者边界又可称之为“强边界”。

对于市场与制度的边界划分，遵从Hart、Moore和Williamson将市场定义为由众多参与者通过“竞价”（bidding）来实现资源配置的组织这一概念，其中组织内包括土地供求关系、供求结构、价格机制和参与主体行为特征等，组织外具体化为组织（市场本身）效率评价、土地市场与宏观经济的关系等。North认为制度既包含法典、宪政和条例等由政府设置的正式规则，同时也包含道德情操、乡规民约和伦理约束等非正式约束。这里主要关注制度的第一层含义，即政府制定的正式规则。另外，基于中国特有的城乡二元土地制度，在制度评述中将城镇土地制度和农村土地制度分而理之。综上，笔者从以下4个方面展开评述，以便更好地把握国内外土地经济研究重点：一是土地市场，即供求、租价理论和市场结构；二是土地财税与金融，即土地财政、土地税收和土地金融；三是土地制度，即产权、政策、征用和管制；四是土地市场与宏观经济。共筛选学术文献87篇，其中外文期刊文献31篇（均为SSCI来源期刊，其中同时被SCI收录的期刊有9篇），主要发表于American Economic Review、Land Use Policy、Habitat International和Journal of Development Economics等期刊；中文期刊论文56篇（均为CSSCI来源期刊），主要发表于《中国社会科学》、《经济研究》、《管理世界》、《中国土地科学》等期刊。需要说明的是，笔者将国内学者在国际期刊发表的中国问题研究归为“国内重点问题研究进展”当中。

1 2015年重点领域研究进展

1.1国内重点领域研究进展

1.1.1土地市场

（1）土地价格。国内学者一方面更加关注地价的单一影响因素［1-2］，另一方面由关注工业地价空间分异转向关注低地价是否存在扭曲资源配置的问题。部分学者［3］认为低地价会引致企业过度投资，因而具有扭曲效应，且该效应会因所有制属性和行业属性而存在差异，如外资企业最大、民营企业次之、国有企业最弱。但对于是否导致产业结构失衡问题则观点不一，如Du等［4］认为地价市场化竞价机制有利于产业结构优化和产业在地区间的承接；Geng等［5］则认为对于特定发展潜力的产业，如光伏产业（photovoltaic industry），低地价不仅有利于产业发展，而且有利于抵消地区间由资源禀赋形成的经济分化。部分学者认为完全市场化的竞价模式仅会在经济发展水平和资源集中的地区带来产业升级［6-7］，对于没有优势产业和经济发展水平较低的地区，则可能导致其长期陷入产业链底端这一泥沼当中［1，8］。另外，2015年有学者［9］尝试通过基准地价、监测地价和交易地价来构建建设用地资产的核算公式，这对于自然资源资产负债表的编制有积极意义。

（2）土地供求。土地供应中的地方政府行为以及其引发的供给结构不合理的问题越来越受到重视。多数学者将地方政府的财政压力和“引资压力”作为前置条件［10-11］，如范剑勇等［11］通过中国城镇化空间均衡模型发现，地方政府迫于对土地供应的干预常伴随着工业用地扩张、常住人口与房价上升。另外，工业用地扩张对房价水平的提升作用是通过流动人口节省下来的居住成本向城市户籍人口转移这一途径来体现的。同时，地方政府对土地供应的干预还与政治周期密不可分，且这种干预在官员上任之初往往表现更加显著［12］。

（3）土地市场结构。中央与地方、国家与农民、政府与企业这三对关系勾勒出土地市场博弈的基本框架，其中每一次策略互动关系的转变均重塑着市场结构。周飞舟等［13］认为，在城镇化过程中，中央与地方的博弈围绕土地展开，中央政府对耕地保护的重视最终迫使城镇化的土地来源由耕地转向农民的宅基地，并致使“农民上楼”。国家与农民关系的变化是中央与地方关系变化的结果，在“农民上楼”的过程中，房地产企业的参与使得国家和农民的关系表现得更为复杂，商业资本成为投资主体并与地方政府一起成为级差地租的剩余索取者［14］，最终变现为“农民上楼”与“资本下乡”紧密相随。

1.1.2土地财税和金融

（1）土地财政和土地税收①“土地财政”起始于1994年的税制改革，本质是地方政府为完成经济政绩“锦标赛”所采取的一种资金筹集方式，因此，对土地财政的研究往往伴随着对税制改革的探讨，无法单纯割裂一方谈另一方，所以将其统一。。“土地财政”源于分税制改革还是地方政府的政绩“锦标赛”，以及如何化解“土地财政”问题成为学界关注热点。朱道林等［15］认为，应对土地财政，应适当调整国地税分税比例，增加地方财政收入。但范子英［16］验证了专项转移支付增加并没有减少土地出让行为，指出财政压力不是土地财政的根源。Han等［17］研究了中国分税制下政府为培育新的税基而将耕地转化为城市、商业用途的现象，认为财政安排、晋升竞争激励了官员实现经济增长和其他目标，也塑造了地方政府的行为。Wu等［18］指出中国的城市土地使用制度和土地征收制度是土地财政的制度基础，所以化解“土地财政”就必须同时改革土地使用和征用制度。

（2）土地金融。农村土地金融制度，尤其是承包地抵押融资的制度构建方兴未艾，但目前仍集中于国外经验借鉴［19］以及现实案例的效果评价［20-21］与影响因素探究［22］阶段，并没有形成系统改革方向或实施方案的研究。

1.1.3土地制度

（1）土地产权制度。学界一个基本认知是所有权归“集体”，使用权归“个人”的产权结构，是中国当前福利产出效率最高的结构安排。如简新华［23］认为农地制度改革的方向不是私有化，而是集体经济、适度规模经营。王长春［24］否定了土地私有、国有，认为应区分农民群体利益诉求，完善集体所有的土地制度。

土地产权结构的法学研究成果丰富。李伟伟等［25］从法理上将土地经营权性质界定为债权而非物权。申惠文［26］指出土地承包经营权不能分离为土地承包权、经营权。杜茎深等［27］提出可以沿着准物权和提高管制效率的方向引入发展权。陈华彬［28］则探究了空间建设用地使用权。

在既有的产权结构之下，更多学者关注社会福利如何改善的问题。陈雪原［29］指出集体产权结构应由“共同共有”向“按份共有”转变，分配方式由福利分配向按股分红转变。贺雪峰［30］和顾汉龙［31］等指出城乡建设用地同权同价主要在具有区位优势的农村可以实现，不具备区位优势地区则应采取建设用地增减挂钩。

（2）土地政策。土地承包经营权流转政策对微观主体福利损益的影响成为关注热点。王庆明［32］梳理了近代以来地权逻辑的演变，指出地权流转始终遵循着产权不完全转移的机制。国家统计局陕西调查总队课题组［33］实证研究发现土地流转提高了农业劳动投入产出比和粮食单产。陈园园等［34］发现土地转入能显著提高劳动生产率，土地转出影响不显著。倪国华等［35］实证指出农地经营规模与亩均粮食产量之间存在“反向关系”。朱建军等［36］依据反事实分析发现，土地流转一定程度上加剧了收入不平等。

随着集体经营性建设用地入市的推进，宅基地流转的政策设计也重回学者关注视界。杨俊等［37］提出采取房地分离模式，引入“宅基地法定租赁权”制度解决农村房屋买卖问题。胡建［38］构建了农村宅基地使用权有限抵押的法律制度。杨遂全等［39］针对农村闲置房屋提出以宅基地空间权自由流转来解决保障和资产权益冲突。杨雪锋等［40］通过不同类型农户对宅基地退出的利益诉求，提出制定差异化宅基地退出方案。

更多学者将视野由土地流转中微观主体的偏好转向流转中的契约执行问题及其影响因素。臧公庆等［41］总结美国、日本的经验，认为信托公司运作可以更好地为耕地流转主体提供经济激励。瞿忠琼等［42］以重庆地票交易为例，研究了城乡建设用地流转中置换指标的预警体系。林文声等［43］和胡霞等［44］指出人地关系、嵌入社会关系的交易机制和户籍是土地流转非市场行为的主要原因。

（3）土地征收制度。失地农民的补偿方式长期以来都是土地征收制度研究的重点。文贯中［45］提出非公共利益的土地开发应留给土地市场。唐云锋等［46］和贺雪峰［30］认为应对被动市民化中农民个人发展权的损失进行补偿。宋戈等［47］采用“联盟利益分配机制”方法，从耕地非农化风险角度构建增值收益分配机制。徐会苹［48］提出将产值倍数法转向土地市场价格。彭开丽等［49］认为应根据年龄特点制定补偿政策。

（4）用途管制与土地督察。这部分的研究主要集中在技术性方案设计方面。土地用途管制对农民的福利会造成不同空间的差异化影响，所以应改革用途管制制度，将管制范围扩大到所有自然生态空间内国土资源的利用［50］。同时要发挥市场对资源的决定性配置作用［51］，即由全局刚性管制转向局部弹性管制［52］。对于土地督察，学者集中于制度建设，如借鉴国家审计制度来建设土地督察制度，以问责督察保障法治国土进程，控制社会风险［53］。而对于督察的技术方法，李明月等［54］探索了土地执法监察网格划分方法。

（5）土地制度改革。运用市场这种强激励的方式来进行资源配置，同时辅以法律等正式规则来形成行为约束机制是土地制度改革中的共识。王振坡等［55］和陈雪原［29］提出土地制度改革应该是产权改革和市场竞争交互进行。陆剑［56］指出集体建设用地制度改革的关键是构建集体经营性建设用地入市的法律规则体系。雷庆勇等［57］指出挂牌出让农地使用权、推行农地租赁制度、试行农地入股是农地入市的可行路径。陈浩等［58］指出新型城镇化背景下应调节土地红利的分配结构和增进红利的总量来探索红利转型路径。

1.1.4土地市场与宏观经济 土地市场本身运行效率的评价在之前的研究当中还不多见，今年已有学者［59］尝试从土地市场交易情况、土地市场供求均衡度、土地市场地价敏感度、土地市场竞争度、土地市场政府干预度5个方面来评价。另外，土地市场会产生一定的外部性，如对于房价和非法用地的作用会呈现出一定的地区差异，其中土地供给对三线城市的的影响更为显著；土地需求对于一线城市房价增长的驱动最为明显［60］。二级市场要比一级市场对非法用地的消除作用更大，且其在东部比中西部表现得更为显著［61］。

1.2国外学科重点领域研究进展

1.2.1土地市场

（1）土地价格。国外学者重点关注的是土地价格的影响因素及其计量方法的创新。特征价格回归（hedonic regression）通常用来求取单位住房价格的变动及其影响因素的边际作用，部分学者［62-65］也将其应用于单位土地价格的回归当中，且主要的关注变量并非土地类型、面积和形状等结构特性，而是交通便捷度（如距离公交站点的距离）、邻里绿化程度、基础设施密度以及周边土地价格和集约度等变量。当然，经济基本面一定是土地价格的重要影响因素，但是否经济基本面的改善一定引致土地价格的提高？Rajan等［66］认为答案为否，他的解释是：信贷投放（credit availability）放大了经济基本面改善与土地价格的关系，当基本面“向好”的时候，地价会因为事前较高的信贷投放而下降，并且这种下降的趋势会维持数十年的时期，该论断得到了1910—1930年的美国大萧条数据的经验验证。对于如何有效解释地价波动，Zhang［67］认为引入财富积累和地价这两个内生变量的两部门（工业和农业）增长模型可以很好地解释地价波动及其与经济增长的关系。Sampathkumar等［68］认为通过神经网络技术进行地价作为被解释变量的多元回归可以更好地解释地价波动。

（2）土地市场结构。主要包括土地规模经营的效率分析，以及市场参与主体行为的研究两个方面。对于第一方面，Bert等［69］为了更好地说明阿根廷潘帕斯草原土地租赁市场的运行机理，构建了一个“土地租赁市场模型”（LARMA， Land Rental Market model），其本质是作为小农产权所有者的代理人是否愿意将土地租赁给大户（large grain production households）施行规模经营的结构方程模型，该模型不仅可以模拟小农租赁前后的基本收益，而且可以模拟不同代理人之间的策略互动。Baumgartner等［70］运用“规划模型”（programming model），利用微观调查数据模拟大规模的土地收购（LSLAs， large-scale land acquisitions）对被收购地的就业机会、居民劳动收入、森林数量等造成的影响，虽然该模型本质上就是一个多方案投资回报的比较分析，但其创新性地含纳了居民家庭消费行为模仿的心理学基础。

对于第二方面，主要的研究对象为发展中国家农村土地制度演进中的参与主体行为。Blesh等［71］对发生过三次土地改革①第一次土地改革是将土地所有权界定给居民家庭，并完全私有化；第二次土地改革是鼓励农户家庭土地所有权的集中，以施行规模经营；第三次土地改革是通过联邦政府采购项目来促进居民家庭土地所有权的交易。的巴西马托格罗索州的农村居民家庭调查后发现，第一次和第二次土地改革并没有使得当地居民收入提高，其收入和粮食自给率仍然位于阈值之下，但第三次土地改革，即联邦政府采购来促进居民家庭土地所有权交易的做法不仅有利于居民收入的稳定，而且有利于提高土地利用的生态多样性和降低土壤中磷的含量。但政府的正式规则并不能完全约束居民个人的交易行为，尤其是在土地私有化不完全以及正式规则执行成本太高的地区，如南非，非正式的规则尤其是暴力仍然主导着微观主体交易的行为［72］。另外，农村土地被大量占用也会对地权的不稳定性造成扰动，最终导致失业农民的增加和居民收入的下降［73］，但如果被占用的土地被重新分切，并界定给农民用来种植“现金作物”，那么居民的收入和就业率均会上升［74］。

1.2.2土地制度

（1）土地产权制度。国外学者更多关注发展中国家的土地产权边界、稳定性对社会福利的影响。Reydon等［75］和Ondetti［76］指出由于巴西土地产权不完整，对私有和公有未占用土地缺少地籍管理，引起了严重的土地集中和大地主土地投机问题，进而导致大规模暴力冲突、破坏森林资源和非法开垦。Abolina等［77］发现土地所有权缺位是拉脱维亚土地抛荒的主要原因。Arag ó n［78］研究了加拿大土著民族的现代法案，证实了完善土地等资源的产权对增加收入、发展当地经济有正面的溢出效应。Goswami［79］分析了固定地租和分成地租两种形式对土地利用率的影响，发现佃农劳动投入不足，也很少进行土地投资，而地租固定的租户投入化肥更多，造成环境污染，认为佃农的租金过高、地租固定的租户租期过短是土地利用率低的原因。

（2）土地政策。城市化推进过程中大规模公共用地引致的土地占用，成为多数发展中国家财富分配不公的重要推力，但这似乎成为经济发展的“必要代价”，如何通过制度设计使得该代价最小化成为国外学者长期研究的热点。Komey［80］和Etongo［81］指出在非洲等落后国家，土地是生存、社会文化和政治身份的基础，农民获取土地是基本的人权。以苏丹为例，公共利益的农地征收造成贫困农村群体排斥国家发展政策，爆发冲突。Thondhlana［82］分析了津巴布韦生物能源征地项目，指出征地造成的失地农民生计成本大于项目的收益。Alemu［83］分析了埃塞俄比亚的征地补偿制度，与中国相似，政府基于公共利益强制征地同样带来了补偿金低，失地农民进城生活成本提高，就业技能缺乏，失地农民已被边缘化等问题。

（3）土地制度的演化。国外学界对发达国家的土地制度演进方面的关注，似乎以略带制度比较和借鉴的意味为发展中国家的土地制度变革提供“标准”。Jepsen等［84］研究了欧洲1800—2010年土地制度演变的历程，发现土地制度的变化不是预定义的单向发展轨迹，而是路径依赖过程，会受到突发事件等各种因素的影响。Anaafo［85］采用民族志方法分析加纳土地权利的变更，发现其变更是由面向全球土地资源消费、跨国土地交易的土地改革制度造成，建议维护脆弱的土地使用者的土地权利，土地改革必须首要保护人民生计，符合人民对土地的价值需求。McGranahan等［86］以美国爱荷华州3个城镇为案例，探索1933—2002年农业政策演变与土地利用决策之间的关系，发现促进农业生产和保护土地利用的模式交替并存。Hananel［87］指出以色列的土地政策是由建国历史、意识形态和法律环境塑造的，土地政策由农村和城市两个部分组成，尽管政策偏向于农村地区，但是随着城市发展获得了更多的土地权利。

2 国内外重点领域研究对比

2.1土地市场

国内学者仍注重价格机制对资源配置的影响研究，其中尤其关注工业地价是否存在资源配置扭曲等问题。有两种截然相反的观点：一种观点认为现有“市场化”的定价机制有利于产业结构的优化和产业在地区间的承接；另一种观点则认为完全市场化的竞价模式仅会在经济发展水平和资源集中的地区带来产业升级，而对于没有优势产业和经济发展水平较低的地区，完全市场化的竞价违背了培育经济发展新增长点和产业升级的初衷。

中国土地市场中的政府（包括中央和地方）行为和微观参与主体（主要为企业和居民个人）行为越来越成为国内学者关注的热点。有关政府行为的研究主要围绕地方政府面临的财政压力和“引资压力”展开，其中较为有代表性的是范剑勇等［11］和余靖雯等［12］的分析，前者为地方经济发展“旧常态”提供了理论解释，认为地方政府对土地供应的干预常伴随工业用地扩张、常住人口与房价上升，后者定量表征了土地供应与政治周期的关联性，认为地方政府对土地供应的干预还与政治周期密不可分。有关微观主体行为特征的研究，周飞舟等［13］的研究较有创新性，一方面勾勒出中央与地方、国家与农民、政府与企业这三对关系在土地市场博弈的基本框架，另一方面通过“农民上楼”和“资本下乡”这一对内生关系，对国家和农民关系变化背后的中央和地方关系做出了系统解释。

土地市场自身的运行效率及其外部性成为国内学者研究的新领域，但具体的测度指标还待进一步论证，所以可认为这将成为今后的研究热点。

国外学者一方面关注发展中国家土地市场组织效率的问题，如土地规模经营的效率分析。值得一提的是这方面研究普遍运用情景模拟结合微观调查的分析方法，如Bert等［69］的“土地租赁市场模型”以及Baumgartner等［70］的“规划模型”（programming model）。另一方面，国外学者同中国学者一样，开始对发展中国家农村土地制度演进中的参与主体行为特征进行研究，只是其更多关注国家政策对农业居民经济收入的影响，较有代表性的如Blesh等［71］对巴西马托格罗索州土地改革对农村居民收入稳定性影响的研究。可见，在土地市场自身运行效率及其参与主体行为特征分析方面，国内外学者的研究出现大幅重叠，显示出一定的统一性特质。

2.2土地制度

随着集体经营性建设用地入市和不动产确权等制度改革向“深水区”迈进，法学和公共管理的学者开始从法理和治理体系的角度来创新土地产权结构。学界的一个基本认知是，所有权归“集体”，使用权归“个人”的产权结构，是中国当前福利产出效率最高的结构安排。另外，随着宅基地资产效应的逐步凸显，其流转的机制设计再次成为国内学者关注的重点，只是目前对宅基地流转机制的研究，仍然缺乏对定价机制，以及居民个人与集体收益分配机制等问题的深入探讨。

土地制度改革及其对微观主体福利损益的影响成为一大创新领域，其中主要以承包地流转外部性的研究为主导。但目前还存在许多争议，多数学者对承包地流转对农民经济收入增加持乐观态度，同时也有学者认为承包地流转会进一步加剧收入配置的不平等。

国外学者尤其是产权学派的学者更多关注发展中国家土地产权边界明晰程度、产权稳定性的外部性问题。已经达成的统一认知是土地产权边界明晰以及稳定性的增加将有助于社会福利效率的提升，而不明晰的边界和不稳定的产权往往带来严重的土地集中和大地主的土地投机，进而导致大规模暴力冲突、非法开垦和化肥滥用等问题，代表性的如Reydon等［75］的研究。

对于长时间维度的土地制度演进分析，国外学者多数将发达国家作为样点区。其中比较典型的如Jepsen等［84］的研究，通过梳理欧洲1800—2010年土地制度演变的历程，发现土地制度演变并不是单向发展轨迹，而是路径依赖过程，并受到突发事件等各种因素的影响。由于土地制度演进分析需要有详实史料的支撑和长期的现实观察，国内在这一方面的研究还略显薄弱。

3 2016年研究展望

3.1主要科技需求

中国目前正在处于转变经济发展方式以及全面深化改革的战略机遇期，土地经济研究领域的新思路、新观点、新方法将为把握这一战略机遇提供理论支撑。同时随着“四个全面”的不断深化以及十三五规划的开展，土地经济研究亟待解决以下几个突出的现实问题。首当其冲的是如何进行财税体制改革，以化解地方政府由于事权和支出责任不匹配催生的“土地财政”问题。其次，如何依托市场机制，如价格和供求机制，以实现工业的地区承接和地区的产业升级。第三，如何创新官员行政考核机制，以约束引导地方政府有序进行土地供应，避免供应时序的政治周期特征。第四，如何规制集体经营性建设用地入市过程中的城乡建设用地价格差异，避免新一轮“资本下乡”引致的财富分配不公等社会问题。

3.2重点问题研究

根据上述分析，笔者认为至少以下三点应作为今后土地经济研究的重点问题：一是土地市场作为资源配置的组织自身运行效率的评价体系构建；二是土地供求、价格机制与产业转移、产业升级的关系研究；三是集体经营性建设用地入市背景下“后土地财政”时代的中央政府、地方政府、开发商、集体组织等的策略互动关系等。

3.3《中国土地科学》重点方向关注

《中国土地科学》作为中国土地研究领域的主要期刊，除了上述重点问题以外，今后且长期应重点关注土地经济主要研究范式的构建，以及该分析范式在现实中的运用。另外，依托该期刊在土地经济领域的影响力，继续关注土地经济学科体系建设领域方面的研究，以其在学界对土地经济学科体系形成统一、明确的认知规范。

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（本文责编：郎海鸥）

Progress Review on Land Science Research in 2015 and Prospects for 2016： Sub-report of Land Economy

ZANG Bo1， ZHANG Qing-yong2， FENG Lei1， WANG Mei-ting2
（1. Department of Land and Real Estate Management， School of Public Administration and Policy， Renmin University of China， Beijing 100872， China； 2. School of Agricultural Economics and Rural Development， Renmin University of China，Beijing 100872， China）

The purpose of this paper is to summarize the research progress on land economy in 2015 and give prospects for 2016. Method of literature review was employed. The results indicate that： for land market， domestic scholars usually focus on land price， operating efficiency of the market and its externalities， game relationship between participants as well as government actions in land supply， while foreign scholars usually focus on efficiency of farmland scale operation in developing countries， factors affecting land price as well as innovations on methods for measuring land price， and actors’behaviors during land institutions evolution in developing countries. The operating efficiency of land market andactors’ behavior analysis are the common research topics for domestic and foreign scholars. For land institutions， domestic scholars usually focus on land property structure， land transaction and its externalities， land acquisition， land finance， land tax reform， and land institution reform， while foreign scholars usually focus on land property boundary， stability and social welfare， land acquisition as well as long-term land institutions evolution in developing countries. As for domestic scholars，the research about land institution evolution path and its mechanism needs to be enhanced.

land economy； land market； review； land institutions； land finance； land taxation； research progress

F301

A

1001-8158（2016）02-0076-10

10.11994/zgtdkx.20160303.100754

2015-12-28；

2016-01-20

中国人民大学科学研究基金（中央高校基本科研业务费专项资金资助）项目（10XNJ006）。

藏波（1987-），男，山西大同人，博士研究生。主要研究方向为土地经济与政策、房地产经济与管理。E-mail： zb2416650@163.com

丰雷（1972-），男，山东聊城人，教授，博士生导师。主要研究方向为不动产经济、统计和计量经济分析。E-mail： fenglei@ruc.edu.cn