太原市万柏林区城中村改造的调研

郑敏

（太原市城乡规划局，山西太原030002）

太原市万柏林区城中村改造的调研

郑敏

（太原市城乡规划局，山西太原030002）

通过调研，收集整理了太原市万柏林区近年来城中村改造的开展情况，研究分析了万柏林区城中村改造中存在的问题，并探讨了相关的影响因素。对万柏林区城中村改造实践提出若干策略性意见和建议，对转型期太原城中村改造的理论研究和实践具有重要借鉴意义。

城中村改造；政府；政策

一、万柏林区基本情况

万柏林区地处风景秀丽的汾河西畔，总面积304.8平方公里，辖1个乡，14个街道，69个行政村，84个城市社区，常住人口76万，流动人口30万，是太原市面积最大、人口最多的中心城区。

截至目前万柏林区有27个城中村户籍转变全部完成，除南屯、枣尖梁2个村外，其余25个村的“村改居”工作已完成。10个村（下元、沙沟、南寒、南社、东社、闫家沟、小王、新庄、小井峪、后北屯）集体经济改制已经完成。14个村（下元、南寒、前北屯、沙沟、南社、小王、东社、红沟、黄坡、移村、闫家沟、神堂沟、聂家山、枣尖梁）已完成整村拆除。

二、2015年之前重点改造村整村拆除进展情况

2011年至2014年，万柏林区共有12个村被列为太原市城中村改造重点村，分别为下元、南寒、前北屯、沙沟、南社、小王、东社、红沟、黄坡、小井峪、后北屯、新庄。截至2014年底，城中村各类建筑面积拆除约542.6万平方米。2014年，除完成列入太原市整村拆除计划的东社、红沟、黄坡3个村外，还自加压力启动了小井峪、后北屯2个村的整村拆除工作。这五个村已累计拆除各类建筑约249.38万平方米。其中，红沟已完成整村拆除，共拆除126个院子7万平方米；东社拆除901个院子62.2万平方米，整村拆除率95.5%；黄坡拆除91个院子4.98万平方米，整村拆除率95.8%；小井峪拆除985个院子65万平方米；后北屯拆除682个院子42万平方米。

三、2015年城中村改造进展情况

（一）17个整村拆除和同步建设村进展情况

根据市委、市政府2015年全市城中村改造工作的安排部署，万柏林区共有17个村列入整村拆除和同步建设名单。具体实施中，按照“656”原则分类推进城中村改造工作，就是举全区之力，确保年内完成6个整村拆除重点村（大王、后王、南上庄、小井峪、后北屯、新庄）的拆迁任务。力争7月底前完成5个改造村（沙沟、南社、小王、东社、黄坡）的拆除扫尾任务并同步启动建设。全面加快6个已整村拆除村（下元、南寒、前北屯、红沟、聂家山、枣尖梁）的回迁安置房等项目建设。

2015年3月2日全市城中村改造动员会后，一是通过召开全区城中村改造动员大会，分别明确6个整村拆除重点村拆迁时间表和任务书。二是强化组织领导，细化措施。万柏林区成立了由区委常委牵头的6个整村拆除重点村改造项目推进领导组（指挥部），驻村及时帮助指导推进城中村改造工作。此外，在区委常委包村的基础上，从各职能局及群团组织抽调精干力量与相关街办及改造村组成“三包一”工作小组，积极入户做工作,积极推进整村拆除工作。三是加快推动手续办理，重点搞好服务。为进一步加快城中村改造手续办理进度，成立了由区城改办牵头，规划、国土、发改等相关部门组成的“手续代办服务组”，在区政务大厅集中办公，跟踪服务、全程代办。

2015年累计拆除各类建筑41.52万平方米。其中，6个重点村中小井峪整村拆迁已完成95%；后北屯、新庄已基本完成整村拆除；南上庄已成立“自改委”，已启动集体经济改制；大王、后王招商引资工作正在进行，《拆迁补偿方案》正在制定，集体经济改制已启动，正进行清产核资工作。另外，5个拆除扫尾村（沙沟、南社、小王、东社、黄坡）所涉街办主要领导包村入户，加大政策宣传、解释力度，区法院已介入强化依法拆迁工作，基本完成了整村拆除任务。

（二）城中村改造项目手续办理进展情况

在市委、市政府的正确领导下，在市相关部门的大力支持下，万柏林区城中村改造项目的土地、规划等手续办理工作进展顺利。截至目前，已有10个村（下元、南寒、沙沟、小王、南社、东社、新庄、小井峪、后北屯、闫家沟）已完成集体经济改制，5个村（大王、后王、南上庄、红沟、黄坡）正在开展清产核资；5个村（下元、南寒、沙沟、小王、后北屯）控规已批复；8个村（下元、沙沟、小王、南寒、东社、南社、小井峪、后北屯）已完成土地确权，其中，下元、沙沟、小王、南寒、后北屯、东社6个村部分地块已挂牌出让（挂牌20块，摘牌16块）。下元的智诚御河骏景项目成为太原历史上第一个五证齐全的城中村改造项目。

（三）项目合作情况

为确保城中村改造顺利推进，有效解决城中村改造资金难题，万柏林区积极邀请国内实力强、信誉好的一流知名开发企业参与城中村改造，以此来加快推进整村拆迁、方案报批、手续办理和改造项目建设。3月12日上午全区城中村改造动员大会召开后，万柏林区于当天下午又组织召开了城中村改造项目推介会，邀请万科、恒大、华润等25家大集团大公司与12家金融机构参会对接。恒大集团与后北屯签订了合作协议，海尔集团、省投集团等6家企业与大王、后王2个村进行了积极沟通和对接，富力集团与窊流进行了初步对接。截至目前，万柏林区共有12个改造村与24家企业达成了合作意向或签订了项目合作（框架）协议。

（四）回迁安置房建设情况

为确保村民按时回迁，万柏林区不断加大城中村改造工作推进力度，努力确保回迁安置房早日竣工，让村民早日实现回迁梦。截至目前，回迁安置房已累计完工或封顶约158万平方米，在建约103万平方米。前北屯5栋村民回迁安置楼已建成并具备入住条件，343户居民已拿到新房钥匙，村民安置工作已基本完成。

四、存在的困难

目前，万柏林区城中村改造工作存在一定的困难面临一些问题，归纳起来主要有：

（一）拆迁起步难，招商引资难。近两年房地产市场整体不景气，开发商参与城中村改造的热情普遍不高，有意向参与城中村改造的大企业全部要求达到净地标准才进行洽谈合作，导致城中村前期整村拆除补偿过渡资金极其匮乏，城中村改造整村拆迁起步艰难。虽然万柏林区通过设立5000万元城中村改造专项周转资金为改造村提供短期资金支持，在一定程度上缓解了城中村改造资金困难，但远远不能满足城中村改造整村拆除实际需要。

（二）换届后的城中村“两委”新班子对城中村改造情况不熟，基层组织较为薄弱。万柏林区城中村“两委”换届选举工作于2015年1月结束，其中6个整村拆除重点村中有3个（大王、后王、南上庄）村“两委”成员全部是新选举产生，对村内基本情况了解不深，对城中村改造政策不熟悉，前期的情况掌握和政策培训花费了大量的精力和时间，影响了整村拆除工作启动，计划安排滞后于预想的时间进度。

（三）城中村整村拆除后村民就近过渡难。截至目前,万柏林区27个城中村已经有14个完成整村拆除，小井峪、后北屯、新庄、大王、后王、南上庄6个村为2015年的整村拆除重点村，整村拆除数量大、面积大且连片拆除，而整村拆除后城中村周边房屋租赁价格上涨、房源紧缺导致多数村民就近租房过渡难，尤其是旧村原有小学拆除后，村民子女就近上学难。

（四）城中村市政配套基础设施建设相对滞后。长期以来，万柏林区城中村供水、供电、供气、供暖、道路交通等市政配套设施建设严重滞后，很大程度上影响和制约了城中村改造的进度。

五、对策和建议

在城中村改造过程中，牵涉到村集体、开发商以及政府的关系和利益，政府是这三个利益主体关系的核心，也是游戏规则的制定者、监督者和参与者。政府、村集体、开发商，这三方都希望通过城中村改造获取所需的利益。政府方面，通过城中村改造，能让城市格局重新布置，实现整体规划，带动经济发展；“133”（城改用地）以外的土地将收为国有，土地科学有效地利用，焕发新的活力；城中村的群众的民生工作、治安工作得到保障，社会更加和谐。村集体方面，通过改造，村民变成了市民，社区生活环境得到改善，居民生活水平逐步提高，教育、医疗、商业条件更加完善；村集体经济改制后，激发新的商机，壮大集体经济；告别小产权房的违建阴影，让原本游走在违法边缘的村集体法人能够光明正大地参与开发建设。开发商方面，太原市为城中村改造打造了绿色通道，土地、规划、住建等部门联合审批高效便捷，投资条件更加优越；此外，太原市为保障全面城改顺利实施，开展了城中村腐败治理、扫黑除恶等行动，投资环境更加完善。

（一）制定和完善城中村改造相关政策，加强服务型政府建设。建议政府出台城中村改造房屋拆迁安置补偿的指导性意见，对拆迁补偿相互攀比和无限扩大的现象加以限制。

2013年7月，太原市发改委、住建委、财政局、国土局及规划局联合发文，明确了城中村改造建设项目手续办理流程，提高了办事效率，对手续办理有积极作用。这就要求我们各部门在执行的过程中进一步提升效率，高效办理城中村改造相关手续。此外，可以对各村工作人员进行培训和指导，对手续办理过程中遇到的各类问题要及时帮助解决。

政府一方面要打造良好的招商引资软环境，公安、工商、税务等部门要提高办事效率。另一方面，要完善基础配套设施等硬件关键，保障水、电、暖、气等。

（二）帮助城中村高标准、高起点、科学合理地编制改造方案。政府在各村的改造过程中既要监督到位也要帮扶到位，调研了解城中村改造的难点，对拆迁工作中存在的风险进行预判，做到有的放矢，有针对性的指导城中村改造。对改造村提出的方案要严格把关，要着眼长远，做到科学合理的规划，统筹集约利用土地。

（三）集体经济改制是重点。当前，房地产市场处于调整期，这对万柏林区城中村改造有着一定影响。一面是不景气的市场，一面是高额的拆迁成本，开发商算不过账就不愿意投资，这值得我们深思。各村地理位置不同，经济实力也有差异，卖地、卖房仅是短期利益，集体经济改制能消除原有集体经济发展的不均衡和不公平，重新分配利益。但是，村集体毕竟水平有限，在改造的过程中容易存在不透明的现象，政府应当起到监督和指导作用。此外，各村在改制中应当因地制宜，不要片面的依靠房地产和商业地产，一旦形成村村是楼房的局面，很容易造成恶性竞争。

（四）拆迁不仅要拆掉旧房，而且要拆除矛盾。拆迁难不难，取决于群众支持与否。政府部门要做好宣传动员工作，让群众真正了解城中村改造的重要性和紧迫性。村两委一定要齐心协力、以身作则，当好火车头。对于村民来讲，拆迁不是拆掉他们的家，而是要给他们建设新的更好的家。对于村民对回迁安置楼建设或者门面房建设的担心，建议村委会根据实际发展分期分批地拆迁，可以先建成部分回迁楼，解决拆迁户临时过度问题，增强村民信心。

当前，城中村改造的步伐要加快，但是步子一定要稳健。改造是为了给广大村民建设更好的生产、生活环境，提高群众的生活质量。这项大工程中，农民群众是主角，党委、政府就应该是服务员和保障队。我们要尊重民意，广泛征求群众意见，动员群众参与进来，发挥集体智慧，形成合力，把万柏林区建成现代、和谐、文明、宜居的生态大区。

［1］太原市城中村改造工作领导组办公室.太原市城中村改造政策汇编［G］.2013.

［2］山西省委党校理论研究中心.完善“城中村”集体经济改制工作的思考——以山西省太原市典型“城中村”为范本［J］.经济问题，2014（2）。

［3］赵霄伟，师旭辉.做好城中村改造文章，扎实推进新型城镇化［J］.中国经贸导刊，2014（9）.

（责编：李园）

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2015-08-03

郑敏（1987-），男，太原市城乡规划局科员。