论房屋拆迁补偿制度

李　想

河南师范大学法学院，河南　新乡　453000



论房屋拆迁补偿制度

李想

河南师范大学法学院，河南新乡453000

随着大规模的基础设施建设，城市拆迁房屋数量急剧增加，房屋拆迁所引起的争议层出不穷，例如强拆或钉子户现象。因此，本文就房屋拆迁的法律制度进行讨论。近几年来，大量的基础设施建设一方面丰富了和方便了人们的生活，但另一方面，强拆和钉子户现象也是一个令人头疼的问题，这是因为房屋拆迁赔偿制度不完善所引发的一系列社会问题。有些钉子户是因为故土难离或者是赔偿过低，无法令人满意，也有一些人是希望能从中谋取暴利，相对的因而产生了强拆问题。因此，房屋拆迁如果没有合理详细的法律规范，势必会给国家和人民带来难以估量的损失。同样的，房屋拆迁如是没有合理的补偿制度，则会造成社会矛盾的激化。

房屋拆迁；补偿制度

一、房屋拆迁制度的补偿对象与补偿范围

(一)补偿对象

房屋拆迁必须明确补偿对象，即对房屋有合法权的所有人，确定好补偿对象是进行房屋拆迁补偿的前提。房屋拆迁补偿对象通俗来讲是房屋的房主和对房屋有管理权的人，主要是被拆迁房屋和及其附属物的所有权人。在某些情况下也可以是房屋的代管人。前者主要是指私有房屋的产权人不在本地或因特殊情况不能使用管理房屋而委托其对房屋进行管理的人；后者指经国家授权对国有的房产行使管理权的单位，通常是指公房的管理者即房地产管理局。

(二)补偿范围

拆迁补偿的范围是指被拆除的房屋依法应得到的房屋的范围。拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：(1)新建、扩建、改建房屋；(2)改变房屋和土地用途：(3)租赁房屋。在现实社会生活中，房屋及其附属物的种类多种多样，情况十分复杂，城市城中村可能有私搭乱建的现象，甚至有为获得更多赔偿而临时建造的房产。房屋用处有住宅用房和生产经营用房之分，区分好住宅用房和经营用房是划分拆迁补偿的标准。因此必须采取相应的制度限制补偿的范围，既要防止因拆迁而出现的违法现象，又要切实保护好补偿对象的合法权益。根据我国《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁补偿的范围仅限于合法建筑的房屋及其附属物，即房屋所有权已被依法确认的房屋及其附属物。

二、补偿方式及其标准

完善的补偿方式和标准房屋拆迁的重要基础环节。一般来说，房屋产权确定的，合法的。根据《城市房屋拆迁管理条例》第23条规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。被拆迁人可以选择拆迁补偿方式，因此，拆迁补偿具有两种法定形式：即货币补偿形式和产权调换形式。不同的补偿形式，适用不同的补偿标准和不同的计算方法，但拆迁补偿的一般原则，应该是被拆迁人因房屋被拆迁所受的损失得到公平合理的补偿。另外的还有几种特殊情况的补偿形式，首先是房屋附属物一般来说是指给与货币赔偿，但如果被拆迁房屋是公益性质的话，补偿方面国家的态度倾向于按照原规模予以重建，不影响公益事业的发展和人民的正常物质和精神文化需求。对于产权不明的房屋，一般由拆迁人提出补偿安置方案，经房屋拆迁管理局同意并且向公证机关办理证据保全后方可实施拆迁。最后是关于非住宅类的房屋补偿，非住宅类房屋因其涉及到停产停业的问题，补偿较为复杂，我国对于停产停业的补偿标准还没有做具体规定。

三、我国城市房屋拆迁制题度存在的问题

我国改革开放以来经济飞速发展，大规模的城市以及乡村的改造，因为相关法律制度的不健全，引发了一系列的社会问题，例如强拆问题，原本强拆是指被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市人民政府责成有关部门实施强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁之前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。现在强制拆迁却成为了暴力强拆的代名词。由此而极大的影响了政府的公信力。由于现有制度建立时的特殊时代背景，使得一开始很多法规的立法指导思想就有很大的问题。从整体而言，首先是过分强调奉献，没有充分尊重个人的利益。许多地方政府大都习惯于强硬的父母官作风口号来要求民众，只支付低限度的补偿，因此发生由于政府强制实施拆迁行为所导致政府与民众发生对峙，引发社会矛盾激化的事件。

现有制度的改进建议

(一)加强公众监督

因为在房地产拆迁中，房屋拆迁和公众的利益息息相关，因此加强公众的监督是合理的以及必要的。

(二)引进市场调节机制

对于房屋补偿标准，应当引进市场机制调节，运用市场评估作为房屋赔偿价格的重要标准，能够比较合理地进行资源配置。

(三)明确对土地使用权的补偿

土地使用权是一种不完全物权，在拆迁中往往只重视对于房子的赔偿，但我们应当意识到拆迁真正所追求的是土地的使用权而不是房屋的所有权。因而，明确对土地使用权的补偿不仅是对被拆迁人的补偿，更是未来拆迁补偿发展的趋势。

(四)完善评估机制

对于房产的价值评估是进行房屋拆迁补偿的重要环节，合理的、具有公信力的评估机制能够有效的减少房屋拆迁所引发的纠纷。

四、结语

现有城市拆迁制度最大的不合理性就是它没有充分关注拆迁地区民众的利益。因此在改革中，增加民众的话语权，引入立法监督特别是司法制衡机制，从房屋拆迁补偿制度的改革来看，这是房屋拆迁补偿制度的发展趋势和必然要求。也是我国建设社会主义法制国家的必然要求。

虽然我国有关房屋拆迁补偿的现状还较为不够理想，但我们也应当看到现今我国司法改革的巨大努力和成果。作为一个守法公民，我们应当尽自己最大的努力把我国建设成为富强民主文明的社会主义法治国家。这不仅是国家的使命，这也是我们这个社会所赋予我们每个人的权利。

[1]杨立新.《民法总论》.

[2]李延荣.《房地产法原理与案件教程》.

[3]林光.《我国城市房屋拆迁补偿制度概述》.

D922.181

A

1006-0049-(2016)15-0165-01