住宅小区停车位权属问题及立法建议

李慧玲

郑州财经学院，河南　郑州　450049



住宅小区停车位权属问题及立法建议

李慧玲

郑州财经学院，河南郑州450049

近年来我国生活水平的提高，交通越来越发达，私家车已经成为普通家庭的“代步工具”。停车难已成为生活中的一个棘手问题，乱停乱放也已经司空见惯，给小区业主出行带来了诸多不便。同时小区车位归属权纠纷也屡见不鲜，解决小区停车问题也成了备受人们关注的社会问题和法律问题。本文通过对停车难现状分析，就怎样解决目前存在的停车难问题提出了几点建议，希望能为解决现实纠纷提供思路

停车位；现状；问题；所有权

一、车位的定义和分类

对于车位的定义，采用我国学者的通说“所谓车位，是指在住宅小区内设置的，以停放机动车辆为目的的开放式空间的场所。”主要有一下几种：

(一)地面车位

地面停车位是指直接设置在小区道路两边闲置地表，用划线分割方式明显标明界限的停车位。地面车位建造成本较小，空间开阔，利用率高，可以供不特定多人使用，一般充分利用楼间距、小区道路两侧等空闲地面划定。大概分为地面规划停车位和利用业主共有道路或者其他共有面积停车位。

(二)地下车位

地下停车位有人防地下停车位和非人防地下停车位两种。人防地下停车位是指在和平时期用于停车的依法建成的人防工程。非人防地下停车位是指开发商建成的地下停放车辆的空间。

(三)架空层车位

架空层车位是指将建筑物地面上第一层架空而形成的停车位，首层架空较为常见。

二、我国住宅小区停车位权属的立法现状及存在的问题

(一)住宅小区停车位权属的立法现状

《物权法》颁布之前，停车位纠纷主要依据《民法通则》中的有关条款及相关司法解释，并没有专门关于小区停车位的相关规定。2007年10月1日《物权法》正式颁布施行后，关于住宅小区停车位的权属纠纷案件更是不断涌现，《物权法》用了建筑物区分所有权这个概念，明晰了小区业主所享有的权利及其范围，并对小区内停车位做了专门规定，对解决小区停车位纠纷提供了法律依据。《物权法》第七十条明确规定小区业主对专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有权同时拥有成员权。第七十四条第一款明确指出小区内部的车位应当首先满足小区内部业主的需要。当然允许开发商和小区业主通过协商方式约定小区停车位的归属。第三款也明确指出如果是小区内共有的道路或者闲置场地建设的停车位，为本小区业主共有。

最高院于2009年3月23日颁布，2009年10月1日实施的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，对小区停车位的归属也做了解释，主要体现在第五条和第六条中。“解释”的第五条指出开发商通过出售、出租等方式处分本小区内停车位给业主的，应当符合物权法第七十四条第一款“应当首先满足业主的需要”。“解释”的第六条也指出在小区内规划用于停放车辆的车位之外，利用业主共有道路或者闲置场地增设的车位，应当认定为本小区业主共有的车位。司法解释细化了物权法的法条含义，更有利于指导司法实践。

从实践中有关案件的审理来看，全国各地法院在小区内停车位权属纠纷案件审理的过程中，《物权法》与相关司法解释并根据各地的地方性规定，三者相互配合，还是能较好处理各地纠纷的。

需要指出的是《物权法》并没有对小区停车位的权属做出统一划分，而是分情况做出了不同规定的，车位的权属大致分为约定确定和根据法律确定，这也是住宅小区停车位纠纷产生的根源之一。

现实生活中，各小区物业对全体业主共有车位的管理也各不相同，有免费停车先到先停的，有出租停车位给部分业主的，故此纠纷不断。最高院的司法解释对小区停车位的规定较少也比较粗糙，需要更详细的规定相配合指导实践。

对此，对于小区停车位权属，北京、上海、南京等很多大城市已出台了较为详细的地方性规定，这些规定结合本地具体情况做了更为详尽的补充，从某种程度上弥补了物权法、司法解释等一些上位法的粗糙规定，更有利于解决车位权属纠纷。但这些只是各个地方的一些规定，并没有上升到法律层次，因而还不能在全国范围内起到统一的指导作用，这就直接导致同一类型的小区停车位案件在不同的地方法院审理，会出现不同的判决结果。因此，小区内停车位的归属问题也是我国物权领域内亟待明晰和解决的问题，也是我国法律层面需要进一步修改、完善并应全面、细致规定的地方。

(二)小区车位权属面临的问题

1.法律权属定位模糊

权属不清是停车位权属纠纷产生的主要原因。我国现行法律用的是建筑物区分所有权这个定义，把小区业主区分所有权拓展到了整个小区，现行法律已经难以调整小区停车位的权属争议。从实际情况看，居住在同一小区内的业主对停车位的归属，看法也不太一样，主要分为以下两种情况：有的业主认为小区停车位应当由全体业主共有，全体业主共同享有使用权；有的业主则认为，业主可以通过高价可以购买停车位的所有权。

2.数量较少，不能满足实际需要

就目前实际情况来看，近几年各小区车位奇缺，即便是小区内所有车位提供给业主使用，还是存在大部分业主没有可供使用的车位的情况，更别说一户一位了。小区内部空间十分有限，通过增加地面停车位来解决停车位不足问题不可能现实。但是，如果让车辆随意占道停放，不积极采取有效措施，不仅会给车主带来不便，可能还会因经常占用消防通道，给小区业主带来极大安全隐患，同时也会影响其到他业主的正常生活。

3.停车位价位过高

目前，就全国来看，不管是上海、南京等一线城市，还是二、三线城市，天价停车位都屡见不鲜。近日郑州上街区亚星江南小镇，年车位租赁价格调整至400元/月，而2009年入住时车位费为40元/月，7年间足足涨了10倍!激起了数千名小区业主的强烈抗议。

4.开发商销售车位存在问题

目前有关住宅小区停车位登记制度的规定还不完善，小区停车位也没有权属登记，作为不动产的停车位，不能以登记的方式予以公示，因此处于权属不明的状态。开发商与业主常常通过转让使用权或长期租赁等方式进行交易，或者业主与开发商通过协商购买车位的所有权，但是不管是哪种情况业主实际都得不到车位的所有权，得到的只是车位使用权。根据物权法的有关规定，使用权仅仅是所有权的四项权能之一，使用权不是一项独立的物权。

三、对小区停车位权属立法建议

(一)明确小区停车位的法律权属

我国物权法就业主和开发商对于停车位是所有权或使用权规定不清晰，停车位属于建筑物专有部分之外，全体业主所共有的部分，物权法应当明确业主和开发商之间如果没有约定或者约定不明的情况下，车位归全体业主共有。开发商保留停车位的所有权的应在合同中注明，并且有义务告知业主，并负有责任证明停车位不属于业主所有，如果开发商未在合同中注明或者不能证明其保留了停车位的所有权时，应推定归全体业主共有，归全体业主共有的车位的使用权由全体业主进行约定。近日，网上热议的南京钟鼓楼区法院审理的全国首例车库之争得生效判决，给我们提供了很好的参考。

(二)共有与专有相结合

随着经济的快速发展，私家车越来越普遍，硬性要求开发商建设一定数量的停车位，长期来看是比较明智的做法。我国法律应强制开发商建设一定比例的停车位的归全体业主共有，同时，鼓励开发商建设一部分归开发商所有的停车位。要明确的是，只有开发商达到了法定数量停车位要求，才能建设专有停车位。立法也要明确禁止开发商不修建小区共有停车位却独立开发停车位进行营利活动。这种方式最大的优点是吸引开发商积极建设停车位，满足小区业主停车需求。对于停车位的强制数量，政府可依据本地区的发展和各地段居住人群的情况等确定，并以法律的方式规定下来，为解决问题提供法律依据。

(三)完善车位登记制度

不动产登记制度不完善，也是小区停车位权属纠纷产生的原因之一。完善不动产登记制度对物权进行公示，目的在于维护交易安全、降低权属纠纷。完善不动产登记，统一不动产登记簿，目的在于明确物权权属，相关人员可以通过提交相关证明查阅本小区的登记资料，了解小区基本建设情况，例如：小区建筑物的土地面积，共用面积，车位的面积等，业主也能了解本小区资源的分配状况，便于业主正确处理车位问题，从而达到整体的和谐，保障整个交易过程的安全。

(四)政府适当干预

小区停车位是必不可少的土地资源，土地资源本就短缺，如果严格遵守意思自治原则政府不加干预，势必会造成开发商利用占有土地的优势盘剥业主，使业主利益遭受损害。因此国家需要强制力适时的予以适当干预，如：政府为满足小区业主基本的停车需求，可以根据本地现在和未来发展需要，规定小区停车位的建设标准和建设数量；另外，政府还应对小区停车位的价格进行适当干预，保护小区业主的利益。当开发商定的停车位价格过高时，允许小区业主通过合法途径进行价格评估协商解决，如果不能协商解决，小区业主还可以向当地人民法院提起法律诉讼，通过司法途径解决，避免“天价”停车位再现。

随着社会的发展，小区停车位权属问题会影响到几乎每个人的利益，有关部门应当引起重视。其中最重要的一点还是要在立法上的加强，健全停车位权属制度，理清住宅小区停车位权属使社会和谐发展。

[1]韩秀贞.论小区的停车位权属[D].华东政法大学硕士论文，2013.

[2]张顺博.住宅小区停车位权属探究[D].吉林大学硕士论文，2013.

[3]彭辰.住宅小区车位车位法律问题研究[D].烟台大学硕士学位论文，2013.

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[5]王飞.物权法视野下小区停车位权属制度的完善[J].河套学院学报，2013.3.

D923.2

A

2095-4379-(2016)28-0080-02

李慧玲(1984-)，女，汉族，河南郑州人，本科，郑州财经学院，讲师，研究方向：民商法学、经济法学。