商品房买卖合同适用情事变更原则探析

王胜男

辽宁理工学院(原渤海大学文理学院)，辽宁　锦州　121000



商品房买卖合同适用情事变更原则探析

王胜男

辽宁理工学院(原渤海大学文理学院)，辽宁锦州121000

从我国开始实施住房商品化政策开始，房地产市场久经波折，而当前房地产业正处于重要的时刻，国家采用宏观调控对房地产业进行调整，使市场状况得到改善。在国家宏观调控的影响下，使商业风险性提升，只有将情事变更引入合同之中，才能很好的保证当事人的合法权利。本文笔者主要从房地产限购的新政策和商品房买卖合同履行的影响角度进行分析，说明我国当前经济形势的影响下在实践过程中的出现的问题，为该类当事人的权益提供了相应的法律依据。

商品房买卖；合同适用；情事变更

情事变更原则指的是在合同成立之后，并不是因为双方当事人的原因发生的情事变更，所导致合同不能有效的行使。所以根据诚实信用的原则，当事人可以通过请求的方式来解除合同。根据我国法律的规定，情事变更原则的适用条件为，在合同成立后，发生当事人所订立的合同出现不可遇见的商业变化，继续履行合同会导致一方当事人受到利益的损害。本文从商品房限购政策对我国房地产业的影响进行研究，分析国家一系列的购房政策，探讨出具体的解决方案，呼吁我国从立法的角度引入情事变更理论，使其更好的指导判断实践。

一、情事变更在我国的发展

(一)情事变更原则

情事变更是充满争议的法律制度，作为合同基础的客观情况，在合同签订后条件发生变更，导致当事人不能继续履行合同，而当事人并没有违约，其合同债务可以因情事变更进行解除。现在这一制度适用于解除契约的范围，广泛适用于当事人不可控制的意外事件之中，所以其使用范围也符合大陆法系。

(二)情事变更原则的发展

我国的立法进程对情事变更原则的制定十分谨慎，对情事变更原则的立法进行数次尝试，直至今天也没有形成其在民法上的地位。虽然具有相应的条文规定，但是并没有改变事情变更的称谓，这是我国立法过程中对情事变更原则的相应规定。在《合同法》中对情事变更的规定，在学术界具有较大的争议，在经历五个不同版本的草案讨论后才发布现在所使用的合同法。以往的两个版本并没有对情事变更存在的问题和法律条款进行明确的规定，在草案讨论的过程之中，主要考虑到法律实务中具有适用情事变更的判决，并且将其引入我国法律之中使制度更加完善。在我国经济发展迅速的时期，各种因为当事人的主观意志引起的情事变更时有发生，需要将情事变更这项原则进行合理使用，才能确保当事人的合法权益，但是想要在民事立法领域中确立该原则的地位，更需要实践界和法律理论的共同努力。

(三)情事变更原则与其他理论的关系

1.情事变更和不可抗力的区别

不可抗力所指的是不能预见客观情况，和情事变更相比较具有些许差别，主要是二者之间的表现形式差别，不可抗力表现为自然灾害、员工罢工和战争等因素的影响，还需要达到合同不能履行的情况，情事变更不能达到不可抗力的程度，不能达到实质上不能离履行的情况发生。在功能方面两者之间也存在一定差别，不可抗力属于法定的免责，在不可抗力发生后，当事人及时通知对方后就可以免除合同约定的义务，情事变更是实际履行中的一项原则，可以通过法院诉讼的方式寻求解决途径。

2.情事变更和商业风险的区别

商业风险是商业活动中因各种不确定因素所引起的。并且会给业主带来损失或收益的客观性经济现象。在生活中商业风险无处不在，例如市场价格的波动等因素的影响，都会造成市场经济条件下的商业风险。虽然商业风险和情事变更所造成的结果具有重合部分，但是在本质上两者具有很大的差别。情事变更的风险是一种不可控的风险，不同于商业风险的有规律可循，当事人在签订合同之时就能够预见商业风险，并且会考虑到商业风险对商品价格的影响，如果当事人没能对风险进行预防，其责任也是由当事人自己承担。而事情变更则是当事人在签订合同时无法对其进行遇见的，其最终的发生超出了当事人的能力范围。

通过上述的分析不难发现，虽然从表面上看情事变更和不可抗力、商业风险有相似之处。但从其本质上来说，情事变更与其它两种理论之间存在较大的区别，这种区别体现在严厉程度、适用方法等各个方面。如果在司法实践中，将情事变更与其它两种理论混为一谈则会严重影响审判的公正性。如果商品房买卖纠纷是因限购政策引起的，则会出现下述问题。第一，现在国家对商品房买卖比较重视，频繁颁布限购政策。在这种情况下，买卖双方是可以预见限购政策的出台和变化的，也是有能力进行克服的。因此，在司法审判的过程中不能将限购政策的变化视为不可抗力。因为，限购政策的出台虽然影响合同的履行，但却没有达到不可抗的程度；第二，限购政策的出台是为了调节市场需求，但这种需要的变动并不是市场引起的，虽然存在一定的风险，但普通的消费者是无法预见这种风险的。因此，限购政策的出台不属于商业风险。在这种情况下，为了凸显司法的公平性和公正性，必须要引入情事变更原则。

二、商品房调控政策对合同履行的影响

(一)我国出台的调控政策

从2009年来，我国出台的房地产调控政策不断的进行调整完善，房地产市场也从低谷向高峰转变，各地的房产价格也不断上升。这一系列的房产改革使我国的商品房交易市场变得十分活跃，营造了房产市场繁荣的景象，使人们购房的欲望也得到提升，使商品房的需求量和价格得到提升。从限购政策出台以后，给过热发展的商品房市场迅速降温，使部分投资性和投机性购房需求受到抑制，给当时很多已经签订合同但是没有完成购买的购房者造成很大困扰。

(二)限贷政策引起的问题

从2010年来进行的一系列宏观调控政策，制订了首套房产首付款不能低于百分之三十，第二套房产首付比例不能低于百分之五十，并且房屋贷款的利率不能低于基准利率的1.1倍的政策，各个商业银行也取消了原有的贷款利率优惠政策，并且禁止了购买三套及以上的商品房。伴随着这一系列限购政策的出台，使很多已经签订了商品房屋买卖合同的购房者陷入了两难的困境，在不能违反国家制定的房屋买卖制度，还需要继续与房屋开发商签订的房屋买卖合同，造成了很多商品房屋买卖合同纠纷的问题发生。在我国当前的经济条件下，房屋买卖对于大部分人们来说是一项巨大的开销，很多人将多年的积蓄都用来为后辈购买一套房屋，但是因为房地产新政策的出台，增加了几万几十万的房屋首付款，使每月需要支付了利息大幅增加，造成很多购房者承受了较大的负担，因此造成一系列的问题发生，导致购房者出现房财两空的境况发生。

(三)限购政策引发的履行不能

限购政策不单单是给商品房的限贷造成了一定的影响以外，而且限购政策所造成的影响远远超过其本身。限贷政策对购房者来说可以通过亲友的帮助能够勉强履行，其实质是断绝了购房者的生机。在新国五条出台后，很多购房者无法提供一年以上的购房纳税证明，对于这些普通的购房者来说，向银行进行贷款是他们购房的唯一办法，但是由于这一途径受到国家出台政策的封锁，购房成为了虚渺梦想。加上已经签订房屋买卖合同的购房者，他们不但无法正常购房，还受到开发商没收定款的风险，甚至还需要赔偿开发商违约金的困境。

(四)购房政策给购房者带来的影响

1.购房者具有履行原购房合同的能力

在房产调控政策出台后，首付款增加，很多购房者仍然具有继续履行原购房合同的能力，虽然会超出原有的预期，但是购房者还有继续履行商品房屋买卖合同的能力，这类情况并不涉及到商品房屋买卖合同纠纷的问题，本文就不加以进行讨论。

2.购房者不具有履行合同能力

商品房屋的限购政策会给购房者带来很多不利的影响，国家出台这一政策的目的是打击炒房和投机性购房，同时也是一种宏观调控，但是对于很多弱势的购房者在履行房屋购买合同造成了很大的阻碍。现代民法是建立在市场经济基础上的，市场经济需要在其中具有公平公正原则，想要很好的实现这个原则，需要对社会成员中处于劣势的人群进行特殊保护，如果只是让购房方来承担限购政策带来的影响，而房地产开发商却不会受到影响，却在商品房屋价格下跌的市场预期形式仍旧得到较高的利益回报，对购房者来说是极其不公平的。使购房者丧失了合法权益的保护，在这样的情况下，国家需要采用相关的法律来保护购房者的基本权益，维护社会公平正义的基本秩序是非常重要的。

三、限购政策法律性质的研究和争议

(一)限购政策对商品房屋的影响是不可抗力

我国在《民法通则》中第153条中将不可抗力定义为，不能避免、不能预见、不能克服的客观情况，在《合同法》中也有相应的规定。在《合同法》和《民法通则》中的规定，在合同纠纷中需要适用不可抗力，需要满足事件发生是当事人在签订合同时不能预见的，发生时也是不能避免的，在发生后不能克服对合同履行造成的影响。主要分为三类事件：一、自然原因所导致的不可抗力，例如台风、洪水等具有一定强度的自然现象；二、社会原因所导致的不可抗力，例如战争、武装冲突等；三、国家原因导致的不可抗力，主要是国家进行的相关政策的调整所导致的不可抗力。由此可见国家进行宏观调控的商品房屋买卖合同，也是一种不可抗力，但是通过对不可抗力的进行分析，无法确定是否满足无法克服的条件，从限购政策对合同的影响程度不难看出，虽然已经达到了不可克服的程度，但是从我国当前购买商品房屋的流程来说，在签订合同时通常会达成默契的协议，当事人可以从银行贷款，如果当时由于其自身原因无法获得银行的批准，导致购房者没有继续履行购房合同的能力，在《合同法》中的规定中，如果出现不可抗力的情况发生，合同双方是具有解除合同的权利，买方只需要证明自身不具有继续履行合同的能力即可解除合同，卖方则没有办法对实情进行确认，不利于卖方维护合法权利。通过分析得知，将限购政策定为房屋买卖合同定为不可抗力太过牵强，不利于买卖双方的合法权益保护，违背了民法的基本原则。

(二)限购政策是商品房屋买卖合同时情事变更

由于情事变更的原则最终是由法院判决进行最终的确认，可以在大量综合考察后对双方的利益进行维护，很好的避免使合同双方受到影响。情事变更所指的是在法律关系履行前，由于责任双方当事人的事由，导致原有的法律关系的成立基础发生了不可预见的本质性变化，使当事人的目的不能实现，在这样的情况下，再继续履行合同则会显得有失公平，所以需要解除合同或进行变更。情事变更的意义是通过司法权力的介入，使已经签订的合同撤销，不在合同双方当事人预计之中，进行重新分配交易，使其追求的目标价值是公正公平的。但是在我国修改的合同法中并没有对情事

变更进行规定，仅仅是最高人民法院在2009年时公布的法案中具有相应规定：“在合同成立后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见性的、不是不可抗力所造成的不属于商业风险的重大变化，如果继续履行合同会对一方当事人明显的不公平，当事人可以请求人民法院进行解除或者变更合同，人民法院需要根据公平的原则，并且结合案件的实际情况确定是否解除或者变更合同”。这是我国现阶段各级人民法院适用的情事变更原则的判决。虽然全国人大层次的立法并没有将情事变更原则引入合同法中，但是伴随着经济体系的不断发展，情事变更发生的情形会愈发广泛，伴随着情事变更原则应用面的不断普及扩大，使其列入正式立法的时间将指日可待。

(三)情事变更原则对商品房屋买卖合同的适用

通过对我国商品房屋限购政策特征进行分析，可以看出商品房屋限购政策对房屋买卖合同具有情事变更的基本特征。商品房屋限购政策符合情事变更原则发生的客观条件，其对商品房屋买卖合同的影响是符合情事变更的客观要求。符合情事变更原则的主观条件，该原则的发生需要合同双方当事人在事件中没有过错，在这样的情况下，不能要求买方承当不利后果，不利于其合法权益的维护。在我国，房地产业使一个特殊性的市场，其具有商品具有价值较高的特点。我国民法虽然具有不可抗力理论，看似可以调整这类事件的发生对合同造成的影响，但是以为其作用的限制，我国房地产目前并不稳定，在我国宏观调控政策出台的情况下，建立有效的监督机制，完善情事变更原则的制度，防范该制度被部分当事人和审判人员的不规范使用。

[1]余海燕，胡春华.论情事变更原则在我国商品房买卖合同中的适用——以国务院"房产新政"为背景[J].理论月刊，2011(6).

[2]洪东冬."限购令"下商品房买卖合同之解除——以情事变更原则为视角[J].消费导刊，2011(6).

D923.6

A

2095-4379-(2016)28-0059-03

王胜男(1993-)，女，汉族，辽宁锦州人，辽宁理工学院(原渤海大学文理学院)，法学专业本科生。