“双限令”对珠海房地产行业的影响

黄莹鑫 蔡桂如 谈桉淇

（北京理工大学珠海学院 广东珠海 519000）

“双限令”对珠海房地产行业的影响

黄莹鑫 蔡桂如 谈桉淇

（北京理工大学珠海学院 广东珠海 519000）

本文通过对珠海市政府颁布的“双限令”政策进行简单介绍，通过研究珠海市房市“双限令”及其对珠海市房价、房市产生的影响，了解珠海市房地产行业的历史、发展及未来走势，以此说明“双限令”是珠海政府试图对房地产行业进行调控的重大举措。

“双限令”；房地产行业；项目研究；珠海

房地产行业是中国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。相对于珠海，房地产行业同样有着无可厚非的地位。2011年11月1日，珠海市政府颁布“双限令”，成为中国第一个实行房市“双限令”的城市。海市住房规划建设局有关负责人表示，之所以推出新政，主要是为了使珠海市的房地产业健康有序发展，稳定市场价格。由此可见，“双限令”是珠海政府试图对房地产行业进行调控的重大举措。

1 项目概况

2011年11月1日起，珠海市实施“双限”：全市新申请预售的楼盘，价格不得超过11285元/m2，否则将不批预售；户籍居民家庭、提供1年以上的个税缴税证明或社保证明的非本市户籍居民家庭，在香洲主城区内只能新购1套商品住房；无购买社保和纳税的非本地居民不能在香洲买房。

2012年7月13日，珠海曾尝试松绑“双限令”，后市住规建局负责人向媒体透露，由于种种原因，“双限令”松绑被叫停，珠海楼市双限政策原状不变。

2014年9月26日，市住规建局官网公告，宣布调整楼市“双限令”，即取消限价政策，在中心城区购买144m2以上的大户型无需提供社保或纳税证明，在新城区购买商品房不再需要提供社保或纳税证明，非本市户籍居民可凭相关工作凭证在中心城区购买1套商品房。

2 项目研究方法、方案和技术路线

2.1 研究方法

（1）分析统计法：有目的、有计划、有系统地搜集珠海房地产业的现实状况或历史状况的材料；对相关问题设置调查问卷，在相应区域派发回收问卷，后期利用spss等相关软件对数据进行分析、综合、归纳、比较、统计，找出问题内在联系。

（2）文献研究法：通过调查文献等来获得资料，从而全面地、正确地了解掌握了解有关问题的历史和现状，帮助确定研究课题，有助于观察和访问。

（3）活动研究法：和与此课题相关的专家和老师进行访问交流，并在之后进行归纳总结。

（4）实地调研法：深入房市一线，观察房地产业现状，收集第一手数据。

2.2 方案和技术路线

（1）运用分析统计法、文献研究法、活动研究法和实地调研法等进行课题研究，收集课题资料。

（2）整理资料，汇编研究成果。

（3）撰写研究报告。

（4）提交课题最终研究成果。

3 市场调查问卷分析

3.1 “双限令”三年

珠海实施“双限令”以来，从网签数据看，2011年下半年，珠海主城区网签套数为1964套，2012年下半年的网签套数达到了“双限令“实施三年间的最高峰，为4678套。从此之后，数据便逐步回落，直至2014年上半年，珠海市主城区的网签套数仅有2407套，销售面积仅有26.93万m2。已回落到接近2011年下半年的水平。由此可见，今年楼市已逐渐出现疲软状态，救市已是大势所趋。

3.2 调查问卷数据分析

3.2.1 面向从业者

（1）根据收集到的数据分析，可以反映大部分销售人员认为限购令对珠海楼市影响较大，紧接着就是双限令对楼市的共同影响，相对于前两项限价令对楼市影响稍弱于前两项。限购势必会影响主城区楼盘的成交量，但限价似乎没起到什么作用，大部分楼盘价格依旧高于政府规定的价格。

（2）根据收集到的数据分析，可以反映出更多的消费者更倾向于期房、二手房、精装修住宅，而现房的销量减少。由此反映限购令期间，政府规定“户籍居民家庭、提供1年以上的个税缴税证明或社保证明的非本市户籍居民家庭，在香洲主城区内只能新购1套商品住房；无购买社保和纳税的非本地居民不能在香洲买房”，所以相对于在主城区买期房和二手房会方便些，由此期房和二手房的价格也会跟随着上涨，更多的房地产商为了应对政府的限价政策更是推出了精装修住宅以及购买时签订毛坯、装修的双合同。

（3）根据收集到的数据分析，可以清晰反映出签订双合同有利于商家的发展。国家出台了限价令“全市新申请预售的楼盘，价格不得超过11285元/m2，否则将不批预售”，所以商家为了不违反政府的规定，便采取双合同的形式，毛坯房合同价格低于或等于11280元/m2，商家楼盘超出的那部分则列于装修合同中。

3.2.2 面向消费者

（1）根据收集到的数据分析，可以反映出所调查到的大部分住宅区的人口属于非珠海本地居民。限购令的出台其中也针对了外来人口在珠海主城区购多套房做出了要求，势必也会使主城区楼盘受到影响，但却拉动了周边城区楼市的发展。

（2）根据收集到的数据分析，可以分析出限购令的影响远远大于限价令对消费者的购房计划。

（3）根据收集到的数据分析，双限令对消费者购房计划是有一定影响的，说明珠海出台的双限令对珠海的楼市起到了一定的调控；双限令期间消费者更多的选择不买多套房或者持币观望等待降价再买。

4 专家言论

（1）钟世坚告诉记者，“在别人的眼里，房价过快增长，政府可以赚大钱，在我们心目中并不这么认为。因为房价增长过快会造成区域的发展成本，尤其是企业的成本会增加，会影响企业的发展环境。另外，房价太高，老百姓买不起房，影响百姓对政府的信任。所以我们要采取措施，来保障有序健康地发展。”钟世坚说，从珠海的情况来看，房价还是比较平稳，虽然有一定增长，但是没有出现大起大落。

（2）珠海市房地产经纪人行业协会会长陈交力表示，虽然此次“双限”主要是针对一手房，但是二手房也会受影响。“珠海情侣路的二手房，贵的要卖到28000元/m2，较便宜的也得16000元/m2。规定一手房均价不得超过11285元/m2，这样肯定买一手房划算。大家都去争着买一手房，二手房价格自然会受到影响。

（3）赢聚力策划总监程广平接受媒体采访时表示，目前珠海市区已经取得预售资格的在售楼盘均价在14000～15000元/m2左右（含装修），今年底到明年珠海主城区将有200万m2的楼盘推向市场，“双限”执行，这些楼盘预期均价（毛坯）将下降1000元/m2左右。

（4）珠海左岸地产总经理李炳亮认为，珠海在这个时间点实施“双限”政策，即响应了中央的要求，也在房地产销售转淡时减小了对市场的冲击。“双限”政策将会产生中长期影响。

5 结论

综上所述，小组成员通过对本项目的调查，把理论知识结合实际情况，更加深入了解了政策的发展以及它所产生的影响。珠海自2012年10月31日实行“双限令”至2014年9月26日取消限价政策，以及现今国家降准全面取消限购尚在研究，市住建局回应最快三月底有眉目。

通过此次调查，不仅了解到了政府对楼市出台的一系列政策，以及政策对楼市产生的一系列影响、商家的应对政策。同时经过此处调查也培养了关注楼市动态的兴趣。

F293.3

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1004-7344（2016）25-0321-02

2016-8-19