保险资金对接养老地产分析

侯晓宇 中邮人寿保险股份有限公司

保险资金对接养老地产分析

侯晓宇 中邮人寿保险股份有限公司

根据2010年全国第六次人口普查显示，全国已经有近两亿的人口超过60岁，占全部人口的比重达到13.26%，相对上一次的人口普查上升了2.93%。由此可见，我国老龄人口正在迅速扩大，人口结构的老龄化不仅对社会经济结构产生一系列的重大影响，更会给养老产业带来机遇与挑战。

随着我国保险业的快速发展，保费的收入呈现出爆发性的快速增长态势，截止2013年底保险行业的资产规模已达到73545.73亿元，较2000年的3374亿元增长近20倍。保险业急需找到资金融出的渠道，以达到提高收益率，分散资金，降低风险等目的。2009年国家出台新《保险法》拓宽了保险资金向不动产投资的渠道，2010年9月，保监会印发了《保险资金投资不动产暂行办法》，自此地产项目就成为保险公司重要的资产配置项目。特别的，养老地产项目作为对接养老保险的主要产品，也成为各家保险公司竞相争夺的重点领域。

一、养老地产的概念

（一）养老地产的基本概念

养老地产的概念始于发达国家，在20世纪七八十年代，发达国家进入老龄化社会以后，逐步形成了以房地产开发、商业地产运行、养老服务等融合为一体的新型房地产产业。例如，美国按照不同的护理需求将老年人的住宅划分为多种不同的形式，充分考虑到老年人的特殊需求；英国则颁布了《老年居住建筑分类标准》，根据老年人自力能力等具体情况，确定提供不同的养老物业等。

由于养老地产在我国开展的较短，我国学术界对地产尚未给出明确的定义。通常来看，养老模式主要分为三种：即家庭养老、机构养老、社区养老。但是上述三种模式受制于人口老龄化的不断加速，暴露出了种种弊端，因此，在政府、社会的多重压力下，发展养老地产已经成为发展的必然趋势。简单来说，所谓养老地产是指以房地产开发为基础，融合完善的养老服务为内核的专为老年人打造的住宅产品，其更加关注医疗保健、日常看护、休闲娱乐等配套服务。从目前的经验来看，养老地产可以分为四大类：养老住宅、养老公寓、社区养老服务中心和专业护理机构。目前，我国的养老地产以出售为主，但是从未来的发展趋势来看，采取只租不售的老年公寓模式将成为发展的主流。以下简要介绍我国养老地产的运营模式。

1.专注于开发建设模式：这种模式投资回收期相对较短，有利于提高资金利用的效率，同时，由于减少了后续管理的成本，风险较低。但是，由于对项目的挖掘不够深入，无法获得后期的运行收入，利润率偏低。

2.专注于营运管理：其优势在于对资金的需求小，市场前景好，但是由于不介入设计和开发过程对后续的管理和服务品质保障程度有待提高。

3.建设与运营相结合模式：其优势在于项目整体性较好，产业链完整，有利于提升利润率。但是鉴于前期投入较大，对资金的需求高，对风险控制能力、经营管理水平、资源整合能力等提出了较高的要求。

（二）养老地产的特征

首先，投资的资金压力大。虽然现行的规章制度中明确提出了要大力推动养老事业的发展，并且针对养老地产项目的优惠政策也不断出台，但是由于上述优惠政策针对的主要是非盈利项目，而养老地产作为盈利性质的项目尚不能享受到上述优惠政策，因此，在养老地产的开发上，承建单位将承担较大的资金压力，一定程度迫使开发商以销售的模式加快资金的回笼。

其次，投资回收期较长。由于我国养老地产起步较晚，对养老地产的运行模式尚处于探索阶段。同时，养老地产参与的主体众多，涉及的行业分布广泛，只有在国家支持、社会认知和资本充裕的前提下，才能使养老地产达到良性循环，实现较好的回报率。

最后，养老地产的金融属性高。养老地产的资金回流与城市综合体类似，需要在项目运行一段时间，达到成熟阶段后才能实现投资的回收。因此，养老地产在开发的各个环节都有不同的资金需求，业主单位需要借助于多种金融产品，筹措资金降低成本。

二、保险资金进入养老地产的可行性分析

保险资金急需寻找到投资的渠道，以增加收益。我国保险资金主要投资领域在固定收益类产品，比如定期存款、国债、基金等，与发达国家相比我国保险资金的投资渠道过于狭窄。2001年至2008年这八年时间，我国保险公司的平均收益率不到10%，与美国保险市场高达12%的收益率相比，呈现偏低的水平。自2009年起，保监会在政策层面有所松动，允许保险资金进入固定资产投资领域，这不仅拓宽了保险资金的投资渠道，更增加了保险公司的盈利点，使其偿债能力增强。从保险资金的构成来看，寿险资金占据八成以上的份额，其中十年以上的长期资金占比又高达70%以上，鉴于保险资金长期、稳定、巨额的特征，就迫使保险公司在资金运用过程中寻找风险和收益的平衡点，最大限度的提升收益率。

在众多的投资产品中，房地产市场的投资周期和资金需求量与保险公司的资金特性比较吻合。同时，保险资金中不大部分与固定收益率资产相关，这部分资产极易受到利率波动的影响，为了降低风险，保险公司需要借助于一个长周期的项目，已达到平抑利率波动的作用。而房地产行业属于强周期性行业，受利率波动的影响相对较小，因此，保险资金进入房地产市场一方面有利于构建更加合理的资产结构，另一方面也有利于提升收益，避免资产闲置。

侯晓宇（1980.12.14-），河北保定，中邮人寿保险股份有限公司监事会监事 工程师，硕士研究生，研究方向：金融工程。