高校周边商业服务体系的模式探析

皇甫鑫+高晓丹

[摘 要]当前我国高校周边的商业服务体系主要有以下四种模式：城中校型城中校型：学校先于周边商业区建成，随着城市的发展，呈现出了学校周边的商业服务与学生的实际需求脱钩的现实情况，即不相符的城市商业服务布局包围着学校的商业布局类型。、无序待改型、空白待建型和企校合作型，通过实证调查，发现这四种都存在着一些问题，而一个完善的商业服务体系可以使多方受益，有利于高校周边商业区的规范管理，辅助高校后勤服务体系的建设，增加社区税收，提供就业岗位，提高经济收益，提高环境效益等。

[关键词]高校周边；商业服务体系；锁链式消费；需求程度

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.03.203

高校周边商业服务体系由三部分组成，第一，为高校学生、社区居民以及过往游客提供消费项目的商铺；第二，与消费活动相配合的基础设施；第三，用来保证整个商业服务活动正常运行的管理制度；其目的是实现高校学生、管理部门、商家等多方利益的最大化。当前，我国主要存在四种不同类型的模式，分别是城中校型、无序待改型、空白待建型、企校合作型，与之相对应的典型院校分别是中国海洋大学鱼山校区、中国石油大学（华东）青岛校区、青岛理工大学新校区、青岛黄海学院。

1 高校学生校外月消费的调查分析

通过发放调查问卷和实地调查，发现青岛市大学生每月在校外的消费额度呈以下饼状图，如图1所示。

图1 青岛市大学生每月在校外的消费额度

其中每月消费额在50元以下的仅占9.06%，而大多数集中在50～350元之间，约占65.58%，在350～550元及以上的也占着不小的比例，约为24.44%，由此可见，当前大学生在校外的消费需求是比较大的，有的学生在校外消费数额甚至达到在校消费总额的50%以上。

经过调查，高校学生的校外消费主要是集中在以下几个方面：餐饮（餐馆、水果店、甜品饮品店等）、杂货、文体（书店、体育用品店等）、娱乐（KTV、电影院等）、自行车行、美容美发及服饰、药店、校外通信服务等，而以上各类项目占校外消费总额的比例如图2所示。

图2 各项消费占校外消费总额的比例

高校学生在餐饮消费方面消费额是最高的，占到31%，其次分别是美容美发及服饰、娱乐，所对应的占比是26%、23%，从理论上说校外商铺的规模比例也应该是与此需求规模相符合。

2 高校周边商业服务体系现状及所存在问题的实证调查

2.1 城中校型：中国海洋大学鱼山校区

中国海洋大学鱼山校区是其老校区，建于1924年，距现在已经91年了，而其周围分布着大酒店以及一些景点，且已经形成一定的规模和固定的格局，与学生的实际日常生活需求的相关性不是很大，对学生的日常生活造成了一定的不便。

2.2 无序待改型：中国石油大学（华东）

中国石油大学（华东）共有四万多师生，学校周围的商业服务设施是随着时间的推移和经济的发展而建立起来，不过，由于商家对师生、社区居民的需求状况不够了解，规划部门也未做好规划事宜，使得学校北门的商业服务设施虽然较为齐备，但缺乏集约性、规模化和科学化。

中国石油大学（华东）共有四个校门：北门、南门、东门及西北门。由于南门面朝大海，地理环境限制，未形成集中的商业区域，而东门和西北门则较为偏僻，也没有形成较为集中的商业区域，只是在人流量较大的北门，有一片整体的区域形成了商业区域，北门的商业区如图3所示。

图3 商业区域示意

中国石油大学（华东）北门的商业服务设施虽说是“五脏俱全”，但却分布散乱，使得这个商业机制并不能很好地发挥其经济及社会价值。而且，摊贩自发形成的水果街抑或小吃街，这样的形势不仅使得管理更加复杂、环境受到不同程度的污染，最严重的是会影响交通，直接危及师生、居民及商贩的生命安全。与此同时，各个商贩所供应商品或服务具有重复性，再加上存在闲置土地这会导致土地等资源的浪费，同时也会使得商家不能得到最大的利益；而又由于它的自发性，这就必然地会导致商铺的硬件以及软件设施的不健全、不到位，不能够保障消费者的权益。

2.3 空白待建型：青岛理工大学新校区

青岛理工大学校区是新建成的，由于建成时间较短，所以现在还未形成一套系统的商业服务体系，只是零星的布局着几个餐饮店和酒店，校内学生如需购买物品还需要等到几天一次的市场集会，这种严重缺失商业服务体系的情况的确给校内学生带来了极大的不便，但这种空白商业布局会使得新的商业布局更具可建设性。见图4。

图4 区域示意

2.4 企校合作型：青岛黄海学院

青岛黄海学院对面有一片比较系统化的商业区，该区域是由青岛康大集团与黄海学院共同开发建设的，商业总用地20000平方米，整个规划设计比较合理。如图4所示，将整个区域又划分为6个小区域，总体2层，局部3～6层，沿灵海路自西向东依次展开。商业街是以欧洲小镇的建筑精髓来处理建筑形态，以形成强烈的具有浪漫气息的地中海建筑风格，符合学生追求时尚的心理，并且打破了传统的临街商业模式，通过内街立体交通的处理，使商业资源利用效率实现最大化。主入口设置在灵海路一侧偏东位置，并强化东北侧入口，分别在此两个入口设置大踏步楼梯和自动扶梯将人流引入二层，同时二层南北商铺采用独特的连廊相接，既突出了时尚感和艺术气息，又集中了消费群，可谓是既美观又实用。在业态分布上，东北侧为商业街的主力店，东侧部分为特色精品店（品牌折扣店、外贸服饰等），中间部分为大型购物超市及休闲娱乐区，西侧部分为特色餐饮街（川菜、特色小吃类），三层以上部分为宾馆和酒店式公寓。以上各种业态的规划既突出了商业零售的主要职能，又配备了相应规模的休闲娱乐、餐饮等完善的配套，使该区域成为一个以风情购物、餐饮娱乐、阳光旅店、度假休闲为一体的一站式消费乐园。该商业区的设立不仅方便了周围的社区居民，而且能更好地满足学生多种多样的需求，并且使得土地利用的各种资源的利用效率达到了最大化。当然，在黄海学院也存在许多问题，首先，学校周围有很多流动摊贩，从而带了严重的环境问题和交通问题；其次，学校内部只有申通一家快递公司，校外商业区也只有天天快递。因此，在网购盛行的今天，会给电子商务的普及以及发展带来阻碍。

3 高校周边商业服务体系建设与完善的路径选择

针对不同的现状模式，需要不同的方案来针对性的解决现存问题，根据上述四种模式，提出以下四种解决方案。

3.1 城中校型：校内优化

鉴于这种模式校外建设已成模式化，要想在原有基础上改建难度会特别大，例如，中国海洋大学鱼山校区周围主要分布的是高档的酒店和一些景点等，与学生的实际需求不相符的，但是已经分布在此，若进行拆除重新建设与学生相关的商业设施，成本会过大，所以只能采取在校内布局与学生需求相关的商业设施。当然，如果在校内不加科学管理地进行布局的话，也会出现自发混乱的商业布局情况，所以在此需要遵循以下两个原则：一是需要对学生的实际消费能力以及倾向消费种类进行全面的调查，根据学生的消费能力与消费结构，从而来确定商业种类及各种类规模的大小；二是充分体现便捷、高效、质优、节约、环保、安全的市场经济原则。在校内的商业布局方面，要最大限度地将相关商业设施集聚，从而形成集聚效应，对于商家，这样的布局易使消费者产生锁链式消费，商家达到更大收益。对于学生，可以集中购买相关商品或服务，极大地节约时间，达到便捷高效的目标。同时商业设施的聚集，可以更大限度节约使用土地资源、水电资源，实现集中供应，产生垃圾集中处理，达到环保、安全的要求；可采取立体式建设的模式，即建设多层建筑以供多种商业设施的分布。

3.2 无序待改型：多方面整顿

对于无序待改型的业态布局，也只能靠调整的方式来实现优化的目的，因为拆除重建的成本过大，但是以拆除部分来实现整体优化的目标的方式是可行的，例如以中国石油大学（华东）为例，下图是根据实际情况简单调整后的布局图，该规划示意图本着以最小的业态分布调整，来实现调整效益的最大化。该规划示意图主要由八个部分组成，分别是：宾馆区、杂货区、水果餐饮区、娱乐区、服装区、文体区、电子通信区、物流区。

将每种相关的商业布局在一个区域内，或者相邻区域内，这样可以方便学生形成锁链式消费，不需要到多个地方购买所需物品；同时相关联的商业布局在一起，可以便于管理部门有进行针对性的管理，从而节约管理成本。

各种区域的布局位置与学校门口的距离是根据学生对于该种商业服务的需求程度以及该商业服务本身的一些特点来设置的，例如：宾馆区布局在离校门口最远的位置原因有二：一是学生对于宾馆的需求不属于生活常用品的范畴，对其需求程度较低；二是宾馆的设置需要较大的占地面积。如果分布在街边与校门口较近的位置，显然会影响其他商业设施的分布，并且学生对于宾馆的需求具有季节性，即只是在开学季的时候需求量会比较大，但是在学期中的时候需求量是相对较小的，若分布在此，对于宾馆的经营者来说也是不划算的，因为越是距离消费群体近房租会越高。

在各种商业设施布局的时候，有些是采取多层式的布局方式，例如宾馆区、娱乐区、超市等，因为这样可以极大地提高土地的利用效率。针对街边的水果摊和百货零售摊，我们主张采取“退路入室”的策略，即撤掉可移动的摊点，盖起商铺房，这样既便于商家对于自己货物的管理，也有利于交通的畅通，减少交通事故的发生。

同样在进行调整型布局的时候，也要遵循节约环保的原则，可以增设诸如旧书市场、旧自行车市场等，这样在弥补此种业态空白状态的同时，为学生节省了资金，为商家带来了利润，也为资源的循环利用提供了好的平台。见图5。

图5 比例示意

3.3 空白待建型：建立高效安全的模式

随着经济的快速发展，土地资源变得越来越紧缺。高校周围大片的低建筑商业服务形式变得低效，为节约资源，可以用高层的建筑来代替原来的低层建筑，将服务体系根据大学生的需求分为七大区域，每个区域又根据服务的关联程度进行划分。如示意图中所示，每个区域的不同楼层分摊不同的服务，供学生更好的需求。如图6所示，每个区域的大小代表每种商业类型所占面积的大小，具体商业分布参照无序待改型对策的规划示意图。

图6 区域示意

3.4 企校合作型：适度调整，发挥优势

企校合作型的商业设置模式是较为完善的模式，可以使得学校和企业利益共赢，对于以房地产商来说，这样的商业布局不仅可以为社区居民提供购物的便利，甚至由于完善的商业提供，可以抬高房价，从而为房地产商带来极大的利润；对于学校来说，可以利用房地产商提供的商业服务，方便本校学生购物的需要，同时由于企业自带的安保系统，可以为商业区提供可靠的安保系统，为学校学生提供安全保卫措施。但企校合作型的商业布局模式最需要的就是使得商业种类更加全面，安保措施做得更到位，这样的话可将此种模式作为典范，为空白待建型的模式提供模板。

本文利用系统论的观点对高校周边商业服务体系进行了全面深入的研究分析，对如何优化现状提供了一些参考建议。虽然当前的体系并不完善，但在服务消费者方面仍发挥了重要作用。然而，如果当前高校周边商业服务体系仍不进行优化改造，将会造成极大的资源浪费，也会存在更多的安全隐患，因此对其进行优化式改造很有必要。我们会在以后继续追踪高校周边商业服务体系的发展动态。

参考文献：

[1]司林波.高校经济圈调查研究[J].科技与管理，2009（6）.

[2]王明星.对高等学校建设新校区的思考[J].中山大学学报论丛，2006（4）.