房地产再救市的政策意图

马光远

2015年11月10日，在中央财经领导小组会议上，习近平主席在谈及房地产时，罕见提及“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”11月11日，国务院常务会议上，李克强总理也强调要“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”。11月12日，国家财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。

化解房地产库存是本质

中央高层为什么要在这个时候突然再次高调提及房地产？熟悉中国公共政策语系的都知道，重大会议通稿中提及的问题，绝非随便说说，在大多情况下都强烈预示着下一步改革政策的走向。因此，要么意味着房地产面临严重的问题，要么意味着房地产又会成为拯救中国经济的白马王子。

看中国经济，其实只要看固定资产投资和房地产的表现，基本就能看明白。以固定资产投资为例，在经历过去30多年年均26%的增长之后，今年前10月已经掉到10.2%，而导致固定资产投资下滑的主要原因，一是制造业投资的下滑，一是房地产投资的下滑。而今年，一方面房地产销售数据回暖，另一方面房地产的投资却仍然低迷，这其中的原因就是房地产的库存。因此，“化解房地产库存”可谓抓住了中国房地产问题的本质。

新一轮救市政策即将出台

回顾中国的房地产调控政策，毋庸置疑，住房已经从以前的短缺到了今天的过剩。我所言的“过剩”有三个层面的意义：一是目前中国人均居住面积已经差不多超过了35平方米，房地产高速增长期已经结束；二是目前房地产库存惊人，即使按照官方的口径，待售面积超过6.8亿平方米，在建面积超过70亿平方米，按照人均35平方米计算，足够超过2亿人居住，而未来住房需求的群体不超过6000万，严重过剩是不争的事实；三是如果算上全国各地的小产权房，以及一些没有纳入统计口径的房子，中国住房过剩的状况会更加严重。

在住房短缺的情况下，无论如何抑制房价，房价都会上涨；而在住房过剩的情况下，价格和投资的阴跌则会成为行业的常态。高层在这个时候提出“化解库存”，绝非让房地产回到以前的癫狂状态，而是通过化解房地产的最大问题，避免中国经济下滑。在房地产投资对中国经济依然影响很大的情况下，房地产的稳定是宏观经济稳定的前提。

我认为，高层释放出的信号再清晰不过地预示着，新一轮更强的救市政策随即就会出台，这些政策的可能选项包括：首套和二套房的首付回到20%；公积金贷款的门槛和标准调整；印花税和营业税降低，以及各地出台相应的买房补贴政策等。在政策的刺激下，是否需要买房，房价会不会上涨？答案也是很显然的：一线城市、重点城市等20%的城市，在政策的刺激下，房价的上涨仍然是大概率事件；三四线城市，房价大涨和大跌的可能都不大，能够维持稳定，则居住型需求者完全可以出手买房。至于买房投资者，在三四线城市的风险仍然较大。

最后需要提醒三点：第一，不管如何刺激，中国房地产的好日子已经结束，不要指望房地产仍然会和过去一样拉动中国经济狂飙猛进；第二，考虑到明年中国经济依旧困难的事实，货币宽松、人民币贬值和负利率将会成为明年货币政策的常态，在负利率的情况下，一线城市和大城市的房地产仍然是投资保值的可选项；第三，国务院常务会说要通过改革户籍制度刺激住房消费，这是将消化房地产库存的希望寄托在农民工身上，我只能很遗憾地说，农民工救不了中国房地产。天下没有免费的午餐，低成本劳动力最终一定会严重伤害中国经济，也包括中国的房地产。管理

特约编辑：马小琳