如何在新常态下促进房地产业健康持续发展

黄慧敏

摘要：经济“新常态”注定了房地产业风光不再。本文在剖析房地产企业经营风险与财务风险的基础上，提出了宏观政策上加快土地市场化进程、改革房地产财税政策，微观策略上调整企业经营战略、提升管控能力、增强约束机制、创新财务战略等实现中小房地产业长期持续发展的建议。

关键词：新常态 房地产业 发展

中国经济步入“新常态”使得房地产业面临根本性转折，适应新常态、化解新矛盾、抓住新机遇是房地产业保持健康发展必须确立的现实思维。本文作者作为浸润房地产多年的业界人士，基于国内经济与国际环境全面对接的经济发展“新常态”带来的机遇、挑战与考验，从分析房地产业相关问题入手，提出实现未来中小房地产企业可持续发展的管理与财务建议。

一、新常态下房地产业面临问题的基本分析

（一）行业吸引力直线下滑，发展后劲相对乏力

房地产业作为曾经的中国经济支柱产业，有过相当“惊艳”的黄金时代。在2008年全球金融危机波及中国市场后，房地产业尽管并未出现明显的行业性的整体衰退，甚至一些城市还出现了房地产销售价格和成交量的新一轮高潮，但房地产行业已从“黄金时代”进入“白银时代”。随着政策刺激的淡化，2013年以来，除一线中心城市外，全国房地产市场整体开始增长乏力，全行业平均利润率明显开始下降，通过负债大量储备土地并进行粗放扩张的房地产行业发展模式已无法持续。在这股浪潮的冲击下，中小型房地产企业的吸引力已经快速消失，逐渐失去了依赖土地增值和短期套利的机会。

（二）过分依赖投资性驱动，缺乏风险管理体系

多年以来，房地产行业的商业模式与盈利格局，一直呈现着卖方市场态势与新投资项目轮番拉动的基本套路。根据作者对浙江省部分中小房地产企业的调查与观察，发现这些企业普遍缺乏切实的风险意识和市场预测能力，对行业的周期性风险、政策性风险、操作性风险的评估能力显得准备不足。中小房地产企业长期信奉单纯的“操作”能动性，过分依赖投资驱动，忽略了内在管理人才、管理能力、科技应用等要素的投入，对市场竞争新环境下风险识别与评价、风险控制与化解等整个全面风险管理缺乏意识与专业技术。这也是长期高速扩张中放松自身风险管理文化的结果。当然，这也反映出在新常态下，因为既定战略和管理文化的惯性，企业经营者对经济中低速增长周期认识不足、历练不够。当下房地产企业将面临外部环境的重大变化，急需补齐缺乏风险管理制度和风险管理部门的“短板”，构建完善风险管理体系。

（三）投融资风险渐渐暴露，行业管理急需精细化

通过调查数十家中小房地产企业近年来的运行态势与财务资产情况，发现中小房地产企业在投融资粗放经营时代衍生的内存风险相当严重。这些风险可以从内部矛盾与外部政策两个方面来分析。

就中小房地产企业内部运行在整个行业供大于求时代所积累的矛盾来看，其一，资产流动性差。其二，资产周转率偏低。资金回收期较长，应收账款居高不下已经成为常态。其三，融资渠道单一。新常态下的大规模刺激政策逐步退出，使只能依靠不规范或者信贷资信要求偏低的渠道解决资金问题的中小房地产企业的融资之路越发艰难。

中小房地产企业外部政策配合的问题，主要表现为两个突出的掣肘与矛盾。其一，土地政策与房产政策的矛盾。现实中，由于土地和房产开发分属于不同行政部门管辖，政策目标和导向上存在有较大差别。时不时会缺乏协同效应，存在政策之间相互打架的风险。其二，保障性住房和商品性住房政策的不协同。保障性住房与商品住宅房土地价格的巨大差异自然导致不公平竞争。在房价持续走低的当下，住房投资回报大大降低，这不利于保障正常住房供给，对保持行业健康持续发展构成了威胁。

二、新常态环境下中小房地产企业持续发展的建议

在社会主义市场经济条件下，主要依靠市场进行资源配置，同时也适度受政府的正确引导。为着力实现社会成员“住有所居”与保持房地产业自身持续发展的轨道上，现针对上述新常态下全行业面临的普遍问题，提出如下对策建议。

（一）加快土地市场化进程，提高行政审批效率

土地市场化不是简单的放松政策管制，而是进一步规范土地政策，做好制度的顶层设计。在当前，主要是围绕土地一级市场，以有序增加建设用地的有效供给为主要目标和手段。可采取的措施：一是进一步减少政府对土地市场的过分干预；二是加大对城乡结合部和交错区的开发力度，同时促进集体建设用地和农村宅基地在依法前提下流转起来；三是有效盘活存量地和闲置地块；四是进一步加大城市的棚户区和危旧房改造与更新力度，积极引入社会资本和开发企业进行大规模的改造开发。

同时，应进一步提高行政审批效率，力求缩短审批周期，为企业腾挪出相对宽裕的空间。一是大力改善现有窗口申报制度，实行限时审批、网上审批等办法，明确工作定额与流转制度，提高审批事项的结案效率；二是简化现有审批环节，公开政府审批的权力清单，并对政府系统的技术部门推行扁平化管理；三是探讨政府国土、住房和建设开发环节的审批单位在办公空间实行合署办公或联合办公，尽可能推广“一站式”行政服务的经验；四是加强法治建设，依法严惩整个链条上的腐败分子。

（二）改革房地产财税政策，搭建合理财税环境

税费问题一直是公众对房地产行业关注的敏感问题，根据中央新常态下“调结构、稳增长”的政策精神，笔者建议：一是对房产交易环节的营业税持续缩减，而对房地产所得税率拟适度提高，这样形成流转税负总额降低的趋势；二是开展房地产金融创新，商业银行可支持办理房产转按揭业务，并进一步简化登记和减少费用；三是多种渠道和形式加大对建成年份较久的老旧小区、保障房小区等社区的公共设施投入，以此来统筹城市不同区域的均衡发展，防止出现极度反差现象；四是增加对民生项目的财政投入，加快公共设施均等化进程，产生反聚合效应，使居民点合理分散，化解城市交通日益困难的矛盾；五是加大转移支付力度，进一步融合城市行政区内远城区与主城区户口居民的社保体系，并实现城市圈地区的统一，同时探索使用房券方式发放住房补贴。

（三）面对新常态市场环境，调整企业经营战略

为顺利适应经济新常态，房地产企业可考虑增加对复合地产和特色地产开发的比重。改变过去以商住开发为主，兼顾商业地产、旅游度假地产、养生养老地产、教育地产、文化地产、定制开发等特色路子为补充的基调，在未来住房消费需求个性化、多元化趋势日前强劲的趋势下，房地产企业的积极心态应该是：第一，对商业用地，虽然其单位购买成本相对较高，开发风险相对较大，但是其平均利润也较高，且容易利用多样化的金融工具实现销售回款；第二，在全方位增值服务时代，一方面积极销售商业物业，另一方面还需要为客户提供商业管理和物业管理等增值服务，深度开发服务思路，通过价值链扩展来获取超额利润；第三，销售和服务的重点需要随着经济结构的变化而转移，新的热点与增长点值得关注。

（四）注重信息化环境建设，增强全新管理意识

在信息化环境中，通过信息化来武装管理的技术手段已经成为众多企业所争相采用的重要着力点，中小房地产企业管理者应该积极加强自身的财务管理信息化水平，进一步完善各种信息化管理设备的换代升级，选择具有实用性、经济性及可持续性的财务管理软件。

科学的管理意识能够激发和指导科学的管理行为，对于中小房地产企业来说，在新常态下想要切实加强自身的财务管理质量。包括财务在内的管理团队是企业管理队伍的重中之重，要大力加强管理队伍的管控力度，加强人才培养及素质提升，以充分感受市场变化、更近距离接触消费者需求变化，提升企业的市场竞争实力。

（五）强化约束性机制建设，创新财务管理体系

中小企业要进一步完善财务管理与约束制度，加强监督约束机制。当前，应该包括内外两个方面：内部监督约束主要是指内部审计工作，从而让内部审计站在企业的高度、市场的高度来调整具体管理内容及方向；在外部监督约束机制建设方面，企业要积极打造信息交换渠道、积极与社会媒体沟通协调，运用宣传教育等手段不断提升社会大众在舆论监督权履行方面的意识，从而给企业一个严肃的外部监督环境，促进企业不断完善与提升自身的管理工作。新常态下要想切实实现财务管理的综合控制及渗透能力，就必须建立和完善新型财务管理体系，加强成本控制与预算管理之间的有机结合，实现资金使用的进一步精细化与规范化。

（六）执行创新型财务战略，实现长期持续发展

宏观经济环境的变化对房地产开发企业的影响非常大甚至是致命性的，特别是对于一些规模和实力都比较小的企业而言。因此，中小房地产企业要以改善财务状况为主线，从改进融资渠道与成本、提高资金效率入手，加快经营活动现金的变现能力、着力优化现有投资项目结构、在财务管理中引入项目管理策略、寻找新的融资方式，采用信托、证券化、众筹等方式进行融资，寻求战略合作伙伴进行财务整合。

在企业管理的规范与创新方面，也要努力探索，如引入流程优化、变革内部组织结构、采用新营销模式、鼓励实施“走出去”战略。结合“一路一带”等国家战略，进一步扶持骨干开发企业对外拓展业务。当然，经营活动中树立法治意识，规范经营，诚信纳税，在拿地、办证、借贷、销售等关键活动中依法处理企业与政府、企业与消费者的关系，勇于承担社会责任。

（作者单位：浙江润和房地产开发集团有限公司）