“金九”不再，也好

于洋

如今，楼市淡旺季的区分已经开始模糊，并不见得旺季市场就热闹，反之，淡季市场也不见得就冷清。

国庆节长假过后，回归工作岗位的第一刻，随手翻过一页日历，九月已成昨天……蓦然回首，这个过往楼市商家必争之期的“金九”，又上演了怎样的剧情呢？

2015年，全国范围内，房地产市场出现不同程度的回暖，这也在某种程度上加重了人们对“金九”的预期，市场普遍对于传统旺季“金九”抱有很大希望。

但是，在全国楼市分化加剧的背景下，结果自然逃不开喜忧参半，虽然部分城市成交火爆，但整体而言市场现状不如预期，“金九”也不再耀眼如昨。

缘何“旺季不旺”

据房价点评网青岛机构数据中心统计显示，2015年9月，青岛新房成交量为12860套，与8月份相比，交易量并未出现上涨，反而有所回落。

“尽管9月的住宅成交量相交8月有了小幅下滑，难免给人造成‘旺季不旺的观感，但成交量仍处高位。”青岛时代纵横营销策划有限公司总经理张百忍说，“总体而言，今年的市场在一片叫好声中，成绩喜人，颇有种‘大圣归来的快感。前10个月的楼市成交量便很有可能超越去年一整年的成交数量，市场不可谓不红火。”

房价点评网青岛机构数据中心统计显示，2013年青岛新房成交量为122974套，2014年青岛新房成交量为95790套，而2015年截至9月，这一数字已然达到91686套。

在张百忍看来，不能只看到“旺季不旺”，还应看到“淡季不淡”的市场状态。如今，楼市淡旺季的区分已经开始模糊，并不见得旺季市场就热闹，反之，淡季市场也不见得就冷清。

纵观今年的青岛楼市，从5月份开始至今，月度成交量已经连续5个月过万套。要知道，7月和8月夹在上半年“小阳春”和下半年“金九银十”间，一般来说，此时，开发商冲击上半年业绩后，后续推盘供应不足，需要休整并为“金九银十”积蓄力量，故7月和8月份往往是楼市的“淡季”。

但值得一提的是，7月份青岛新房成交量为11237套，8月份新房成交量更是达到了14122套，成为了今年以来的成交最高位，呈现“淡季不淡”的特征。

有业内专业人士撰文指出，形成这种情况不外乎有几种原因：一是楼市发展逐步成熟，其营销手段总体保持稳定，促销优惠在旺季和淡季相差不明显；二是开发商推盘不再唯旺季是瞻，什么时候推盘、给予多大优惠，都会按照自身项目开发进度展开；三是消费者的购房更理性，购房目标相对明确，买房大多遵循自己的置业计划，至于时间是否在旺季或淡季，则显得并不重要。

而对此，张百忍的回答则要干脆、简练得多，“去库存，该开就得开。”

库存，还是库存

眼下，若评选2015年房地产市场出现频率最高的词汇，“库存”必将高居榜首。不夸张地说，库存已经成为悬在所有房地产开发企业头顶上的那把“达摩克利斯之剑”，稍有不慎库存包袱就会让一些开发企业走向崩溃。

据房价点评网青岛机构数据中心统计显示，2015年3月到8月，随着市场转暖，青岛市场的总库存量总体一直呈现下降趋势，去化周期也由32个月下降到27个月。压力稍有缓解但形式不可谓不严峻。要知道，随着后续楼盘入市热情上涨，短期内库存压力仍将加大。

一旦库存积压之后，带来的连锁反应就是开发企业的资金链紧绷，一旦遭遇楼盘持续销售不畅情况，必然会出现开发企业跑路潮。因为，对于开发企业来说，最大的挑战不单单是集中于今年和当前市场操作，而是会影响到明年的市场开盘和拿地操作。

“没钱进货”，卖面包的买不起面粉，如何经营？所以，眼下，赚钱已经不是企业的第一要务，合理的去化库存，降低企业风险，保持长久生命力才是重中之重。

降价走量，按照企业发展情况安排入市时机，把控销售节奏，已经成为市场中开发企业的普遍选择。而对于广大的购房人群而言，眼见着情况变化，又岂会着急入市。大多秉承着“不见兔子不撒鹰”的态度等待“窗口期”。

事实上，正是源于市场的变化，开发企业营销思路与购房人群置业理念的转变，导致了眼下“旺季不旺”、“淡季不淡”的市场状态，但细细思量，如此一来，在旺季淡季行情差不多的背景下，消费者无疑将获得更长的选房周期，更有益于置业。而不再像过去那样，在一个相对集中的时间段被房企营销人员密集“轰炸”而头脑发热的选房置业。

换言之，“金九”不再耀眼，也好。

别着急，再等等？

“今年8月，市场成交火爆，有购房者开始着急，担心后市价格会上涨，开始选择入市。有人咨询我，我的意见是别着急，再等等。”张百忍说。市场的发展情况证明了他的判断，在刚刚过去的9月，很多开发企业果断选择低价入市，以求抢占更多的市场份额。

特别是“吸粉”无数的“东李”板块，价格则是一家更比一家低，捷报频传。据悉，9月底，万科生态城2期火爆开盘，3个小时700套，热销7个亿。无独有偶，新城·香溢紫郡开盘推出150套80/89平方米特惠高层房源，仅1小时劲销九成，不可谓不火爆。究其原因，就是价格，还是价格起了决定作用，消费者觉得物有所值。

“我很喜欢‘东李这个片区，自然环境好，配套也慢慢会跟上，最主要是性价比很高。”宋先生关注东李片区已有些许时日，近期，他决定选择出手入市，选择一套适合自己的房源。“我再等等，这个片区的楼盘很多，卓越·皇后道项目营销中心也开放了，估计也快开盘了，项目规划有大型商业中心，集休闲、娱乐、饮食、购物于一体。后期生活将非常方便。而且，我总觉得东李竞争如此激烈，价格应该还会有下调空间。”

而这显然不是开发企业喜闻乐见的。一位业内人士用一幅艺术画来解读眼下的市场现状，一个赤身裸体的美女踮脚站在一根细木桩上，脖子上吊着绳索，她旁边坐着一位淡定的老头。“现在的生意就像这幅画：吊在那的是房地产商！已经脱光衣服（利润几乎归零），必须要垫着脚才能活下来；坐在那的是顾客，能感受到诱惑，但还是无动于衷（还嫌贵）这就是2015年赤裸裸的现实。”

然而，这一道坎是必须要过的。也许，跨过去了，不见得是海阔天空，但起码日子会好过许多。

房价点评网高级分析师郭轶凡表示，对于绝大部分购房者来说，市场的逐步透明化使得购房行为变得更为理智，对于自身承受能力有更明显的认识，同时在售项目价格的坚挺导致购房成本并没有实质上的减少，所以各类促销活动基本上不会引发明显超出预期的成交，10月份的成交只有可能跟随供应量而出现小幅上涨，但是不会超过9月份太多。

至于未来那张尚未翻过的日历虽然是个未知数，但是这个未知数不是令人渺茫，而是要令你遐想。

对于广大购房者而言，或许，我们可以再等等，因为青岛市商品住宅市场整体价格一直较为平稳，1-9月的价格平均增幅为0.5%，市场变动幅度也不太大。

而对于开发企业而言，可以肯定地是，明天依然将是机遇与挑战交织的一天，顺势而为，牺牲一定的利润，用合理的价格率先抢占市场份额，加速去库存，无疑将使其获得先机。

那么，如何让消费者停止观望，选择入市？在政策空窗期的当下，这恐怕就要考验开发企业的营销智慧了。但可以肯定的是，价格，无疑是打赢这场销售战役最直接最有用的利器。endprint