楼市的激情与理性

叶雷

在十八届五中全会上，习近平总书记关于制定“十三五”规划的说明透出三个核心思想：一是总体判断。新常态不依人的意志为转移，我国经济增长速度要从高速转向中高速，发展方式要从规模速度型转向质量效率型，经济结构调整要从增量扩能为主转向调整存量、做优增量并举，发展动力要从主要依靠资源和低成本劳动力等要素投入转向创新驱动；二是发展理念。提出了创新、协调、绿色、开放、共享的五大发展理念；三是增长目标。今后五年经济仍须保持中高速增长，经济年均增长底线是6.5%以上。那么，“十三五”中高速增长对楼市意味着什么？房企又该如何应对？

“三期叠加”中的政策及效应预期

“十三五”期间我国经济处于经济增速换挡期、经济结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期“三期叠加”阶段。“三期叠加”意味着我国经济建设的核心任务就是求稳定、保增长。求稳定就是不发生系统性风险，保增长就是严守年均增长6.5%的底线，避免“中等收入陷阱”，这就意味着我国的政策必须将经济增长、货币稳定、金融稳定纳入统一框架，灵活性和前瞻性将是我国政策制定和执行的最基本原则。对楼市来说，影响最直接向来就是两大政策：一是调控政策或者救市政策，二是货币政策。“十三五”我国经济中高速增长的阶段性特征，一方面说明，基本层面的调控政策或者救市政策，已经基本稳定，作用将十分有限；另一方面也说明，货币政策的灵活性和前瞻性也不可能成为楼市的“大腿”，机会和压力都将来自于深化改革。

首先，从楼市基本层面的政策预期来看。“三期叠加”之下的经济增长压力，房地产行业在国民经济中的地位，注定更严更紧的调控政策是不用太担心的。至于高悬的房地产税，一方面是不动产登记的规划要到2018年完成，另一方面是“在2020年之前，全面落实税收法定原则”，实际上也就意味房地产税最早也是“十四五”期间的事情了。至于进一步的救市政策，因为松绑限购、松绑公积金政策、降低房产交易环节税费、调整普通住宅标准、释放规划政策红利、减少保障房建设与供应、方便房企融资等等，基本上都已经在实施中，即使“减免税费+政府补贴”的极端购房刺激政策，也在郑州、长沙试行，而更多更直接的有效救市政策已经不多了，从现在的市场反应看，作用也未必有想象的那么大，就更不用指望“买房就是爱国”的宣传了。

其次，从刺激楼市的货币政策预期来看。截至2015年10月24日，央行已经在年内实施第五次降息和降准了，现在的利率实际上已经为负，加之美元的强势以及美联储加息的预期，我国未来的降息空间已经十分有限，而且基准利率下调的边际效用也在下降，后面只能在基本稳定的基础上指望利率市场化了，至于降准，倒还有一定的空间。然而，我国的货币政策还必须处理好“去杠杆”与“稳增长”的平衡、处理好利率与汇率的平衡、处理好总量货币与微观流动性的平衡，这使得央行使用货币政策必须更加谨慎，只能紧盯资金价格和资产价格来做文章，在既不会允许刺破资产价格泡沫、也不允许资产价格泡沫进一步大幅度膨胀的前提下，选择合理的政策工具、调节规模和时机，增强流动性管理的合理性、稳健性和可预见性。

正因为如此，在央行10月“双降”之后，中国房地产全国100个城市2015年10月的平均价格环比上涨0.30%，涨幅较上月扩大0.02个百分点，但国家发改委11月3日却通过数据表示“房地产投资总体在回落”；环比上涨的城市个数虽然略增达到48个，但却依然有52个城市环比下跌，尤其是深圳基本上结束了半年的疯狂上涨状态开始企稳。这实际上已经说明，房地产领域“市场的决定性作用”在不断强化，房地产市场由过去投机投资为主导的住房市场向消费为主导的住房市场转型，住房消费逐步走向稳定，也是不依人的意志为转移的。

跟着“人口”才有机会

以“互联网+”为代表的共享经济理念的深入人心，经济年均增长6.5%的“保底线”姿态，实际上已经说明，在未来较长的一个时期，商业地产总体上的“黄金时代”可能彻底结束了，剩下的主要是纠错型、补缺型、改造型的结构性机会。房子终究是给人住的，房企只有跟着“人口”才有机会。在微观层面，对住房消费人口带来直接影响的，一是我国的人口政策；二是我国的人口流动趋势。“市场决定性作用”下的房价分化走势，实际上也说明当下房地产局部过剩与局部供给不足的结构性矛盾依然存在，要发现并且把握矛盾中的机会，房企就必须从人口的视野入手了。

从我国人口政策的角度看，现在的利好是普遍二孩政策。由于我国广大农村基本早已普遍实行二孩政策，那么新增的二孩人口，注定将主要集中在城市，而且是城市人口规模越大，新增人口也将越多，这就给城市，特别是大城市带来了两大显著的住房消费需求，即改善性需求和新生人口的刚性需求。改善性需求是伴随人口出生显而易见的短期需求，由于中国人生育观念已经变化，以及中国人的资产配置习惯难以短期巨大改变，也就注定了新生人口的刚性需求不会是一个缓慢释放的过程，而极可能随着政策效应的显现出现一个阶段性爆发的特征。至于进一步的人口宽松政策，由于我们仍将坚持计划生育的基本国策，以及生育观念的变化，加上人口老龄化带来的阶段性人口更新，利好基本上也就只是所谓的了。

在我国人口流动的趋势方面，显然要复杂一些，但起主导作用的依然是城市化与城镇化。在城市化方面，大城市教育、医疗、就业等城市配套，特别是科技、文化、资本等市场要素的齐全程度与配置效率，决定了我国的人口依然将围绕大城市进行聚集，更重要的是，随着经济结构的调整，围绕大城市聚集的人口将更多是高学历、高智力、高支付能力的人口，他们不仅有刚性消费的需求，更有刚性消费的支付能力与潜力。而在城市化的另一面，就是城镇化。城镇化的主要人口来源，一方面是伴随户籍、产权、社保等深入改革后释放的农业人口，另一方面将是产业结构、区域规划调整之后从大城市倒流的人口，他们主要是进城从事工业实体类产业务工的流动人口，以及退休的非劳动力人口。但城镇化人口的一个共性特征，就是支付潜力和实际支付能力都不高，这实际上也就注定了城镇化的主要目的地，不是三、四线城市，而将是以大城市、特大城市为中心的城市带内的五线、六线城市，甚至是各方面基础较好的村镇。

只要政策允许，劳动力必将向最能发挥其效能的领域和地域流动。在下一个阶段的动态平衡之前，劳动力流动到哪里，人口的增量也必将出现在哪里，对租房的需求自然也就在哪里。机会只会光顾那些有准备的房企，哪里基础配套较好，哪里才有就业和创业机会，哪里才有人，哪里才有市场。一线城市、二线核心城市的机会是看得见的；随着全面深化改革的推进，城市带内的五线县城以及六线城镇，房地产及相关产业新机会被释放出来，也是可以预期的；倒霉的可能就是那些三、四线城市，人口的流出态势让那些配合政绩的“高铁新城”、“金融中心”、“沿河新区”等注定只是一场炒作。至于西部地区，除了可能围绕省会以及一两个重要城市形成城市带之外，似乎没有更好的可能。

走进“人居”新时代

人类社会逐步由野蛮时代、落后时代向文明时代、现代时代发展，是不可逆转的历史规律。反映在住房消费上，也注定必然会从“人住”时代迈向“人居”的新时代，由“有房住”向“住好房”转变。财政部的数据显示，“最近七八年，建设用地增加了70%多，常住人口增加了50%，人口密度是降低的。我们的城市不仅人口密度低于世界平均水平，更不要说OECD国家，而且交通还比人家拥挤。”中国人口众多、发展不平衡、人口政策的动态调整，注定了人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化等，在今后一个时期内，一定是同时并进、共同存在的。只要“十三五”6.5%的底线保住，中国不跌入“中等收入陷阱”，中国的房地产市场就不会出现断崖式的需求崩溃，但重大结构性调整似乎将不可避免。不同的人对“人居”有不同的要求，在我国房地产市场逐步由卖方市场过渡到买方市场的背景下，不围绕客户定位，在“人居”上创研产品，即使机会就在面前，房企也未必能抓住。

大城市化，无论是改善性需求，还是生存性的安家置业刚性需求，动力人群的总体特征决定了他们对“人居”的苛刻要求。没有合适的，宁可租房也不买房，出现向西方国家一样较高的租房率，并不是没有可能。房企如果不创研产品，极有可能看得见结构性的短缺，却无法消化实际的供给。至于要怎样进行产品创研，除了基本的户型结构、停车位、电梯设备、物业配套、采用现代科技的建筑结构、包括绿化、布局、便利老人儿童的设施在内的社区环境的优化之外，他们在社交、娱乐、文化、资源配置便捷和效率方面的需求，也使得房企不得不考虑联合共建以汇聚资源。另外，所谓的“大城市病”，也并非是政府城市规划单方面的原因，房企的微观因素也会产生重要影响，如何使住房更适合动力人群“人居”，房企恐怕也得开动脑筋。

城镇化、郊区化、逆城市化等，则可能会产生出不同的住房需求，除了本地就业者需求之外，还会有富裕家庭的郊区化需求、农民转移置业需求、失业返乡农民工人群的置业需求、异地就业创业的置业需求、旅游度假的需求、养老的需求等等。虽然不同的需求类型，有不同的特征，但在追求生活品质、特别是美丽中国成为共识的背景下，带着城市生活体验的衍生，物美价廉毫无疑问是最大的共性。价廉自不用说，怎样才能物美呢？新鲜的空气、干净的水源、浓郁的农耕文化等带着原生态的美丽乡村记忆自不可少，现代的金融、通讯、物流、教育、卫生、生活服务等的需求也不会降低。总之，对个性化体验型生活的追求，注定了缺乏个性或美感、长得一模一样的房产低成本复制，一定很难真正让这一部分人群慷慨消费。