漫漫“熊途”拿地难

高荣伟

自去年以来，为刺激楼市，央行发起一波又一波的救市政策。救市政策的结果是“一线城市”和部分“强二线城市”的楼市迅速回暖，并出现价格上涨。

不过，从目前来看，虽然“一线城市”和部分“强二线城市”的楼市热火朝天，但不管人们情愿与否，一个不容置疑的事实是：中国房地产的“慢熊行情”已经开启。之所以称之为“慢熊”，是因为政府不断出台对房地产的微刺激，救市过程中，通胀掩饰了很多城市真实房价的下跌。这一点可以从房企拿地难看出。

一、二线城市土地市场竞争白热化

按照机构测算，扣除已确定的以及可能会出现的商业及保障房部分，预计2015年全年出让的宅地中，纯商品住宅规划建筑面积将不超过300万平方米，按照套均100平方米计算，仅能提供约3万套新增住房供应，而今年仅前三季度北京即实现纯商品住宅成交4.2万套。业内人士指出，在绝对供应短缺的同时，土地市场将进入成交活跃期，土地楼面价成本呈现飙升态势在所难免。

进入10月份以来，土地市场高潮迭起，全国一线城市和重点二线城市地王频出，房企拿地积极性踊跃。据中原地产监测，2015年11月份，北京、上海、广州、深圳四大一线城市，待售土地达到了67宗，起价高达765.6亿元，创造了历史最高纪录，11月份也有望成为一线城市土地历史成交额最高的月份。中原地产首席分析师张大伟表示，央企、国企在资金上有绝对优势，北京土地市场已经进入了寡头时代。更重要的是，由于多数上市房企全面退守一、二线城市，导致土地市场竞争异常白热化。

自2013年起，主流房企陆续回归一、二线经济发达城市，一线城市拿地热潮在今年更是达到了高峰。克而瑞的研究显示，今年1～9月，北京、上海、广州、深圳、南京等多城市均出现了总价、单价地王，北京、上海两个一线城市尤甚，其中北京5宗总价地王，1宗单价地王;上海3宗总价地王，2宗单价地王。激烈争抢之下，一、二线城市的土地收入上升明显。中原地产研究部统计数据显示，9月全月，一线城市合计月内土地成交额达到了588.78亿，创造了今年以来最高纪录，环比8月全月涨幅高达188%，平均溢价率也创造了今年以来最高。二线城市土地成交额也达到了1214.7亿，环比上涨达到了41%，也创造了今年以来最高。

据悉，2015年以来，20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿元拿地，而从在一线城市的占比情况看，历史首次突破了40%比例，占比高达44%。以北京市场为例，10月以来，北京土地市场急速升温，目前已经出现了41宗地块楼面价超过3万元/平方米的土地，其中楼面价超过6万元/平方米的有5宗，超过5万元/平方米的有9宗，超过4万元/平方米的有11宗，超过3万元/平方米的有16宗。继葛洲坝以75000元/平方米的楼面价拿下丰台樊家村地块，刷新北京单价地王纪录后，招商、华侨城联合体以83.4亿元摘得丰台区南苑乡槐房村和新宫村地块B组团，楼面价高达56000元/平方米。

随着一、二线经济发达城市土地市场不断升温，“面粉比面包贵”又成了常态，在这一过程中，手握重金的央企、国企成为重要推手。今年，南京土地价格从年初开始就呈现“高开高走”之势。前十月，南京共挂牌49幅经营性用地，在总出让面积不及去年的情况下，累计出让金额达到559亿元，较去年同期大涨40%。含有住宅性质的地块，绝大多数被实力雄厚的国企或央企（保利、绿地等），以及在全国房地产市场纵横捭阖的一线民营房企（万科等）高价夺走。地产大鳄频频上演抢地大战，导致的一个结果是：南京部分区域的土地资源向强势开发商快速集中。以南京南站为例，自2014年以来，这个区域总共出让了6幅地块，其中有3幅被万科拿下。而万科目前在南站地区有3个项目在售，还有2幅地块尚未开发，已经近乎垄断南站区域的住宅市场，以致有网友笑称“南站应该被冠名为万科·南京南站”。

行业平均利润率下滑

一个毋庸置疑的事实是，中国楼市已经出现严重供求失衡。仅以2014年为例，根据国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”2014年的调查，各地规划的各种新城、新区建成后，可以容纳34亿人。注意，这足以容纳34亿人的房子，是未来几年的增量，而且没有包含大量的小产权房、集资房。这是目前的市场状况，由此也不难理解为何楼市已经在缓缓驶入“熊市”时代。

易居房地产研究院11月9日发布数据显示，10月，包括北京、上海、广州、深圳等在内的十大典型城市土地成交建筑面积1443.4万平方米，环比下跌39.9%，同比下跌5%。数据显示，2015年1至10月，十大典型城市土地出让金收入5889亿元，与2014年、2013年同期相比分别下降17.9%、26.9%，下降幅度持续收缩，较2012年同期增长52.2%。“曾经风光无限的房地产行业，如今正走下高利润率的神坛。”有媒体不无感慨地说。截至目前，有80家房地产企业公布了三季报，其中包含万科、招商等标杆房企。数据显示，前三季度80家房企总营业收入为4244.45亿元，合计净利润为343.5亿元，净利润率仅8%。

10月27日晚，万科发布了三季度报告：1至9月份，万科累计实现营业收入796亿元，同比增长26.1%，归属于上市公司股东的净利润68.5亿元，同比增长6.1%，净利润率为8.6%。需要指出的是，万科是净利润下滑至个位数的众多上市房地产企业中的一员。昔日被称为四大地产龙头股“招保万金”中的招商地产发布三季度报告显示：第三季度公司实现营业收入59.32亿元，同比下降23.02%;净利润7350.44万元，同比下降83.85%。1至9月份累计实现营业收入239.06亿元，同比增长0.64%;归属于上市公司股东的净利润22.19亿元，同比下降0.97%，净利润率为9.3%。

中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示， 2015年将是房企第一次出现行业平均利润率低于两位数的年份。曾几何时，房地产行业，这一由城市化进程所推动的中国财富创造运动中最大的受益者，如今，其“造富”能力已发生巨变。“以往业内称房地产就是有钱有胆就能一夜暴富的傻子行业，也有人称之为‘躺着就能把钱赚了的行业，现在再怎么精打细算都赚不了大钱。”近日，胡润研究院最新出炉的《2015胡润百富榜》显示，地产行业上榜人数比例降至历史最低点，上榜人数从2003年的58%降至今年的16%。endprint

在利润下调的情况下，不少企业开始撤离房地产领域、剥离房地产业务。对于房企净利润出现下滑的原因，业内专家分析，近年来土地市场竞争激烈，一、二线城市地王频出，价格过快上涨，而房价的涨幅放缓，明显赶不上地价涨幅，所以，房企过去依赖土地升值获得利润的发展模式难以维持。另一方面，房企融资成本也随之不断上涨，对内对外融资的成本都在吞噬利润空间。

中小房企生存难

对于房企而言，如果没有作为生产原料的土地储备，就谈不上所谓的发展。但目前的情况是，“很多企业确实要面对不拿地就面临生死问题的时刻”，一位国内标杆房企的负责人认为，如此疯狂的抢地行为折射的正是房企窘迫的生存现状，尤其对于中小房企而言。

中小房企遭遇拿地难的一个主要原因是面对着强有力的竞争对手。房企大面积退出三、四线城市，竞相布局一、二线城市，导致一、二线城市房地产市场快速升温，升温的结果进一步加快了大型房企回归一线城市的步伐。媒体报道，经历了数次尝试，碧桂园终于曲线进京。“10月21日，碧桂园与金茂组成的联合体以51.8亿元的总价竞得丰台花乡四合庄两宗综合性商业金融服务业用地，其中一宗地的溢价率高达140%。”至此，国内排名TOP20的房企都已齐聚北京。在房企全力回归一线的背景下，以北京为代表的一线城市竞地激烈、地价高企，中小房企拿地难度可想而知。易居研究院智库中心提供了一份相关的统计数据，包括升龙置业、奥克斯置业、坤和集团、卓越集团、银亿地产、融科智地等在内的20家非上市房企今年的拿地情况不容乐观。上述房企在全国范围内拿地情况为：2010年合计拿地56宗，2011年为41宗，2012年为39宗，2013年48宗，2014年36宗，而今年截至10月7日仅有3宗。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，部分大房企通过联合拿地的方式，能够快速降低拿地的资金压力，而中小房企显然在这方面缺乏经验或合作的基础，这加大了房企的拿地难度。在受到全国大型房企全力回归一线城市以及各地地价飚升等因素影响下，中小房企拿地占比急速下跌，在多个重点城市的土地交易市场上，中小房企的身影日渐减少。在北京土地市场上，之前还能有所斩获的中小房企，正在逐渐淡出“拿地舞台”。尤其是北京优质地块的竞争中，中小房企每次都拼尽全力，但鲜有收获。“北京的土地市场真的疯了，我们每次去都只有举牌的份。”某房企高管表示。毕竟，在地价越来越昂贵的现在，连万科、保利这样量级的企业都需要联合作战才能斩获土地，单打独斗的中小房企显然很难收获。

这种情况并不局限在北京。《扬子晚报》11月10日一篇题为《中小房企末路？南京土地加速流向地产“大鳄”》中指出，“在土地价格攀升，利润空间被摊薄时，保利、绿地、万科等大型房企依靠自身规模优势寻求利润空间，或许能平衡周转与利润，但对于中小开发商而言，就要面临严峻考验。”相形之下，越来越多的中小房企，已经成为南京“豪门盛宴”的看客，唯有江北、江宁、板桥等地价相对较低的板块，还尚能成为中小房企喘息的为数不多的区域。

据报道，中小房企在合肥的拿地难度也在提升，在当前的土地交易中，基本都是十几家“耳熟面热”的开发商，均为国内业绩排名前50的房企。“现在的土拍市场上，都是一线大鳄房企，中小房企基本上都看不到了”，在合肥7月的最后一次土地拍卖会上，一位房企无奈地说道，在与这些一线房企的“争抢”中，中小房企拿地“甚难”。相关统计显示，2015年至今的合肥土地出让中，在市区优质地块的争夺战里，保利等大牌房企依然是笑到最后的一个。

时下，经济下行压力明显，购房需求难以捉摸，一些房企看到的是艰难求生，另一些房企看到的则是大把的机会。在全国众多城市，尽管房企异口同声地在说“拿地难”，然而也有人持不同看法：“对于房企来说，当前是最坏的时代，也是最好的时代。”“房地产的‘慢熊行情已经开启之后，要想在此行业有立锥之地，进而脱颖而出，就必须要创新拿地思维，开拓盈利新空间。”有专家在分析楼市前景时如是说。endprint