本期问题征答

本期问题征答

1．以出租土地使用权为代价换取房屋所有权应当如何纳税

问：本公司为房地产开发公司，2010年公司与当地军分区合作开发房地产，即由军分区出土地，我公司出资金联合开发经营用房。根据联合开发协议约定，我公司对所开发的经营用房租金使用20年后将所建的建筑物无偿归还给军分区。《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发〔1995〕156号）第十七条规定：甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征收营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征收营业税。由此有人认为：我公司应当缴纳销售不动产营业税与土地增值税等，军分区应当缴纳“服务业——租赁业”营业税及契税。请问，对该种合作开发方式，双方到底应当如何纳税？各税计税依据应当如何确定？

银河置业有限公司 刘辉

2．支付违约金是否应当索取发票

问：实践中，企业因合同违约支付违约金的情况时有发生。请问，企业支付违约金是否应当向对方索取发票？

瑞钢联集团有限公司 张权西

3．购买土地缴纳的契税与耕地占用税如何进行财税处理

问：我公司是一家工业企业。建厂初期，有偿取得土地所缴纳的契税和耕地占用税应当如何进行会计处理？受让土地从什么时候开始缴纳城镇土地使用税？受让土地是否应当在次月摊销并允许税前扣除？厂房建成后，在计算房产税时，耕地占用税及契税是否计入房产原值计算缴纳房产税？

融丰零部件有限公司 张斌

4．个人独资企业注销如何计算个人所得税

问：2008年，张某成立了一家个人独资企业。2014年5月，张某决定将该企业予以注销。注销当期实现会计利润5万元。注销时，其资产公允价值为120万元（账面净值90万元），负债金额为70万元（实际支付70万元），实收资本10万元，未分配利润10万元。不考虑清算费用等。请问：1.注销当年不足1年，应当如何计算缴纳个人所得税？2.个人独资企业的留存利润是否缴纳个人所得税？3.该个人独资企业注销清算所得应如何计算个人所得税？

金环会计服务有限公司 高玉

5．外购商品房用于股息红利分配，如何缴纳企业所得税

问：甲公司于2008年末购入商品房一套，价格150万元，2011年末经过股东会决定，按购入时的价格150万元作为股利分配给甲股东，应当如何纳税？

亿丰达股份有限公司 周明明

6．红线外的景观建造费用是否允许土地增值税税前扣除

问：我公司在当地刚征了一块地，共800亩，由于该土地位于一江边，我公司为了提高房地产项目品质，对沿江的滩涂（在小区的红线之外）基础设施一并进行建设，面积约为300亩，主要是进行滩涂的驳岸、绿化、道路和一些群众活动设施的建设，建成后是一个市民散步、休闲的场所。请问，小区红线外的这部分费用能作为开发成本在土地增值税、企业所得税税前扣除吗？

十堰泉兴置业有限公司 王艳

7．实行核定征收小微企业是否可以享受小型微利企业所得税优惠

问：本公司主要生产汽车零配件，规模不大，地方税务机关对我公司企业所得税认定为核定征收方式。请问，小型微利企业应当符合什么条件？实行核定征收企业所得税的小型微利企业是否可以享受小型微利企业所得税优惠？

隆光汽配有限公司 马军

8．收取供货方的返还利润是否属于价外费用缴纳营业税

问：本公司为建筑施工企业。日前，供货商向我公司返还利润100万元。请问，收取供货商的返还利润是否应当作为价外费用并入建筑安装收入计算缴纳营业税？

昌元建筑公司 李云

9．房地产企业支付违约金如何进行税收处理

问：我公司是房地产开发企业，于2012年与客户签订意向书收取定金。2013年房地产项目开盘时因房价较高，公司涉嫌违反意向书约定，客户不再购买房产，双方各自诉至法院。2013年公司会计出于谨慎性原则，充分考虑与或有事项有关的风险，在此基础上按照最佳估计数确定“预计负债”金额50万元。2014年6月经法院裁决，公司以支付违约金80万元予以结案。请问，此部分违约金是否可以在计算土地增值税时进行扣除？是否允许企业所得税税前扣除？违约金是否需要由主管税务机关审批后才能扣除？是否应当取得发票？应当在哪年税前扣除？

阳光房地产有限公司 王娟

10．汽车美容如何纳税

问：本人于2014年11月开设了一家汽车美容公司，为小规模纳税人，并且属于小微企业，经营范围包括销售汽车装饰材料、汽车维修、汽车美容和保养（打蜡、抛光、喷漆等）、汽车清洗等。请问，我公司经营业务是缴纳营业税还是增值税？小微企业是否可以免征增值税或营业税？兼营营业税业务和增值税业务的纳税人如何计算免税营业额？

岑光汽车美容公司 胡书光

11．企业注销清算处置存货及固定资产如何缴纳增值税

问：随着市场竞争的加剧，企业注册、注销几乎每天都会出现。请问，企业注销清算处置存货及固定资产如何缴纳增值税？

河北承德某会计师事务所 李维联

12．对外投资办公楼发生的电费进项税能否抵扣

问：我公司主要从事机械加工行业。2014年7月将一栋600平方米的办公楼作为投资，与大连枫叶餐饮有限公司联营成立大连乐迪娱乐城，我公司按合同约定每年分得联营收益。由于电力部门不办理新的购电卡，大连乐迪娱乐城所耗用的电力只能由我公司统一向大连供电公司结算。2014年8月我公司支付购电款85000元，取得大连供电公司开具的增值税专用发票，认证后抵扣电费增值税进项税额12350.43元。请问，我公司支付电费取得12350.43元的增值税进项税额是否可以全额抵扣？谢谢！

大连威龙机械设备制造有限公司 郑晓龙