反向按揭发展为何举步蹒跚？

文/陈杰

反向按揭在中国的推行，始终存在不少制度性障碍，对该项产品的需求与供给都明显不足。如果不能对症下药，仅仅靠政府一时热心和几个名义上鼓励但没有实质扶持政策的文件，反向按揭要在中国起飞，还十分遥远。

保监会在2014年6月23日曾发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（保监发[2014]53号，下称《意见》）。随后，基于住房反向抵押贷款（以下简称反向按揭）的“以房养老”试点政策正式在北京、上海、广州和武汉4个城市落地。该政策发布时，社会各界曾经对反向按揭寄予厚望，媒体纷纷给予聚焦报道。但时间过去半年多，这项工作进展仍然极为缓慢，媒体上鲜有成功案例的报道，用现在流行的词汇来评价，“存在感很低”。

保监会《意见》中认为，反向按揭有诸多正面意义，“盘活老年人房产，实现个人经济资源优化配置的积极探索，有利于拓宽养老保障资金来源，提升老年人养老保障水平”。然而，显然各界对于反向按揭并不买账。

其实这并令人不意外。2004年前后，国内就有不少人大代表、政协委员和业界人士呼吁开展基于反向按揭的“以房养老”。2007年后，上海住房公积金管理中心等不少单位也尝试过“以房养老”试点，但最后都无疾而终。可见，反向按揭在中国的推行，始终存在不少制度性障碍，对该项产品的需求与供给都明显不足。如果不能对症下药，仅仅靠政府一时热心和几个名义上鼓励但没有实质扶持政策的文件，反向按揭要在中国起飞，还十分遥远。

发展反向按揭的几大误区

第一，反向按揭依靠金融机构就够了，不需要进行舆论热身和动员宣传。实际上，社会各界对反向按揭的误解很深，舆论环境十分不利。当前很多媒体和网络观点，大多认为政府现在推出“以房养老”和“反向按揭”，目标就是为了减轻政府统筹的养老金负担，甚至认为“以房养老”就是政府不管老百姓的养老保障了，要老百姓用自己的房子来给自己养老。结合近期一再有政府统筹养老金出现“亏空”的传闻，再加上这段时间不断有来自政府或政府背景的专家提议延迟退休年龄和提高领取养老金门槛，确实让人们难以不对此有所联想。为此，舆论总体上对“以房养老”带有很强的抵触情绪，进而导致公众需求冷淡，自然很难推动反向按揭。

第二，既然反向按揭是金融创新产品，政府只要给予绿灯，市场自然就能发动起来。为此保监会《意见》只有一些很粗略的进入限制性条件，既没有为贷款人提供保险兜底机制，也没有对老年屋主如何进行权益保障和防止上当受骗给予专门法规保护，而这些都是很难靠市场自身调整来解决的。这样的背景下，市场很难发动起来。

第三，对反向按揭的需求与供给都过高估计。从需求角度看，中国人有家产传承的传统文化，尤其当前房价仍然上涨，增值预期很高，子女普遍反对老人将房产反向抵押，强烈希望家产传后。中国大多数老年人自身也有强烈的馈赠动机，希望给子女尽可能的支持。同时，大多数中国老年人没有独立产权的房子，即使有，也往往与子女同住，很少独自居住。老年人通常也认为，自己应该靠子女来养老。这些因素都导致对反向按揭的潜在需求不可能太高。从供给角度看，中国房价风险、利率风险、老年人房屋产权难以确权及70年产权规定等制度性因素，都抑制了银行和保险公司等金融机构提供反向按揭产品的积极性。同时，中国银行本身传统业务利润丰厚，并没有强大动力涉足金融创新产品。

发展反向按揭的对策建议

笔者认为，如果政府真心要促成反向按揭在中国起飞，应当作以下政策调整：

1.对于反向按揭，政府定位要明确，态度要鲜明。政府一定要明确，反向按揭不是一般意义上的金融创新产品，而是公益性和外部性很强的金融创新产品。而经济学理论又告诉我们，带有外部性的公共产品，市场供给一定是不足的，短于社会最优供给。在这方面，政府不应该羞羞答答，觉得反向按揭是金融产品，就应该让市场来决定。对于反向按揭，一定要政府扶上马后才能讨论市场机制发挥的事情。美国反向按揭就是由联邦政府主导设计和推行的，没有交给市场来做。如果没有联邦政府提供的保险，美国反向按揭也是寸步难行。遭遇危机时刻，如果没有联邦政府的倾力救助，反向按揭也早就覆灭了。从美国经验看，中国政府如果真心想发展反向按揭，态度一定要鲜明果断，要主动承担引导乃至主导的责任，从保险制度和运行机制上给市场充分信心，而不是交给市场自由发挥。

2.对于反向按揭这样复杂的金融创新产品，一定要有充分的舆论宣传动员和知识普及。当前社会公众对反向按揭仍然似懂非懂，当人们对一个事物陌生的时候，往往倾向于排斥和拒绝。毕竟大多数人的金融知识和风险识别能力有限，老年人尤其这方面处于弱势，反向按揭又涉及到住房这个基本生活品，特别需要慎重。早在1981年，美国官方反向按揭正式开始的多年之前，美国政府就专门成立国家住房资产价值转换中心，专职向老年屋主进行反向按揭产品知识的宣传和教育。2001年，美国住房和城市发展署建立了一整套规范的贷款咨询程序。这些都是反向按揭起步的必要准备动作。

3.法规先行、公平公开、信息透明、监管有力，才能树立社会和市场对反向按揭的信心。反向按揭从本质上来说还是一项金融创新产品，要获得市场的认可并进一步推广需要法律制度加以制约。美国反向按揭的发展，每一步都是先有法律规范，再推出相应的产品或产品革新。如1982年美国国会出台的《加恩-圣杰曼存款机构法》使反向按揭具有合法性，1994年的《房屋净值保护法》要求有关贷款人全面地反映贷款所需的成本费用。可以看出，在整个反向按揭的发展史中，法律一直在起到了引导和规范的作用。当前我国关于反向按揭的法律法规几乎还没有，如何保障贷款人和老年屋主双方的合法权益，尚无从谈起。这是阻碍反向按揭起步的关键性原因。

4.稳定房地产市场发展，避免反向按揭行业面临系统性风险。从美国经验看，房地产市场相对稳定增长时，才有反向按揭的生机。近年来，我国房地产市场持续高速增长，房价居高不下，且波动性逐年加大。这种市场环境下，供需双方都很难有积极性参加反向按揭。这使得反向按揭在其发行的初期就难以获得市场的认可。所以，作为反向按揭市场标的物的房地产业，必须保持稳健的发展，才可为反向按揭市场的起步提供支持。

5.严格市场准入制度，引导市场主体稳健推进反向按揭的发行。但这种市场准入制度，应该更多体现在准入标准的科学合理设置和建立申报——社会公示制度上，尽量减少行政审批制度，防止寻租行为。中国老年屋主对于反向抵押产品了解甚少，在初期的推进过程中，可以借鉴美国经验，政府主导或引导设计基本统一规范且简单易懂的业务模式，同时利用政府的影响力和公信力为反向按揭提供担保，消除老年屋主对反向按揭的疑虑。在反向按揭起步并为公众熟悉和认可之后，再考虑我国各大城市的房地产市场发展情况和经济发展水平的差别，逐步允许一定的灵活性，让市场主体根据各城市具体情况，发行各具特色的反向抵押贷款产品，但前提是要有充分的信息公开、完整的权益保障和足够的市场竞争性。