关于房地产市场走势问题的研究

2015-11-29 15:32杨国庆
北方经济 2015年8期
关键词:净流入房价住房

杨国庆

房地产市场在前几年飞速发展之后,似乎迎来了拐点,同时也再次成为2015年全国“两会”的重要话题之一。《政府工作报告》明确提出“支持居民自住和改善住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”、“分类调控、落实地方政府主体责任”等,这为房地产业发展带来了利好消息。

一、当前我国房地产市场走势

2015年3月,全国住宅价格呈现的整体走势是一线城市仍继续小幅下跌,部分二三线城市呈现上涨势头。中国房地产价格指数研究院发布,全国100个城市新建住宅平均价格10523元/平方米,自上年5月份出现连续十个月下跌后,目前跌幅明显收窄。3月份住宅价格环比上涨城市的有43个,较上月增加了4个;环比价格下降的城市有55个,较上月减少了6个。重点监测的37个城市成交面积环比上涨23.2%。其中:有70%的成交面积涨幅超过20%,最高涨幅达26.4%。由此判断,城市楼市供需全面回暖态势明显,政策导向利于市场,但楼市库存巨大,市场主流仍需“以价换量”。房地产市场调整需要一个持续过程,短期内房地产市场很难全面复苏,特别是库存积压严重的三四线城市,在一段时期内将只能是“降价促销”的局面。

二、对房地产市场主要影响因素的分析

(一)人口流动量对住房价格的影响分析

目前,全国已有多地楼市出现价格下滑、销售持续遭受“遇冷”的现象。然而对流动人口占比较高的经济发达城市,却能够呈现出较强的房价抗跌能力。其所呈现的特点:一是流入人口越多,房价往往涨得越高。见表1,住宅价格每平方米2.6万元以上的地区人口净流入比重均在37%以上。其中,深圳特区人口净流入比重高达71.6%。与之相反,成都人口净流入比重仅为17.2%,所以住房价格较低。二是由于很多三四线城市的就业机会和公共服务均不如一二线城市,很多三四线自身的户籍人口都在向一二线转移。上海以沿海经济发达直辖市的优势,人口净流入量高达953.5万,位列人口吸引力城市之首;首都北京以自身独特的政治文化中心优势吸引了大批外来人口,人口净流入量为771.8万,人口吸引力排名第二;深圳以经济特区繁荣发达的优势,人口净流入量高达755.59万,排名第三。三是经济相对落后和人口净流入量较低的地区,在同等行政级别所在地的房价相对越低。如:呼和浩特市人口净流入65.08万,住房价格仅为6759元。当然除了人口流动因素之外,由于不动产的地域和不可迁移性,决定了地区之间必然有很大差异。城市房价的高低也同城市自身的行政等级、在区域中的地理位置、自然环境、城市建设环境、社会政治人文环境、教育医疗等公共资源和产业结构类型诸因素有关。例如:天津人口净流入虽然高达419万,房价却不到北京房价的一半。珠三角地区的东莞和佛山,尽管人口净流入也很多,但地级市的房价均远低于该区域内的两个副省级城市深圳和广州。

表1 十城市同期人口与房价情况对比表

(二)房产税对普通住房购买力的影响分析

房产税的政策效应在上海、重庆试点城市已开始逐步显现,对抑制高端住房消费和房价过快上涨势头、优化住房供应结构发挥了显著作用。但经过调查发现,民众最为关心的问题之一是开征房产税是否会增加普通购房者的税负和影响家庭的消费水平。按照目前上海市房产税的计算方法:居民家庭人均60平方米为标准,超出的住房面积部分,应税住房年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率。以住房超出100平方米为例计税:100平方米×20000元/平方米×70%×0.6%=8400元/年。由此可见,房产税针对上海市的人均收入水平来说,购置改善性普通住房对家庭生活水平的影响不大。尤其是住房价格在每平方米5000元左右的“三四线”城市,以住房相同超出100平方米计税,纳税额仅为每年2100元,所以房产税对有稳定收入的家庭来说影响不大。

(三)城镇人口增量对城镇住房销售市场的影响分析

经房地产业内研究证明,城镇住宅竣工面积与同期城镇人口增量之比,比值越低供应越紧张。央行相关研究报告显示,全国内陆地区除西藏外的30个省份中,2007-2011年城镇住宅竣工面积与同期城镇人口增量之比由低到高排序,上海、北京、广东、浙江分别排名第一、第二、第五、第十三位,而该比值高出全国平均水平40%的地区多为东北、西部地区,分别是重庆、内蒙古、宁夏、新疆、辽宁等地。无论是一线城市的供不应求还是部分二线和三四线城市的供过于求,都在积累着楼市的风险。中国指数研究院近期对100个城市的一项调研指出,北京、上海、广州等一线城市和东部发达地区的二线城市,由于常住居民对住房需求旺盛、购买力强,现有土地供应量可供消化的时间明显少于二三线城市。但部分二三线城市现有土地存量需要长达五六年的时间才能消化。如果这种状况继续发展,部分二三线城市的住房入住率仍难以保证。

三、房地产市场未来的走势分析

(一)从未来小康社会发展进程看,房地产市场潜力巨大

一是从2013年我国31个省市自治区城镇化率看,已经达到60%城镇化率小康标准的地区仅有8个,尚有23个省市自治区整体上还没有达到小康标准。二是按照2013年31个省市自治区13.55亿常住人口推算,实现小康标准60%的城镇化率,需要城镇人口应达到8.13亿,但这一时点的城镇总人口仅为7.27亿,因此,还需要有0.86亿的人口进入城镇。三是按照2010年全国第六次人口普查城镇户均人口3.10人推算,在现有城镇人口不改善住房的前提下,城镇还需要新建2774万套住房,才能满足小康社会的需要。因此,房地产市场在未来仍有一定的发展潜力。

(二)从近期房地产市场的整体走势看,三四线楼市需要一个缓冲过程

表2 2013年中国各省城镇化率排名情况表

2015年一季度,国家统计局房地产企业联网直报平台显示有的地区监测数据呈现“双增双降”的逆市发展态势,即:房屋竣工面积和空置面积增长,房屋施工面积和商品房销售面积下降。与此同时,根据目前中国指数研究院对房地产监测的景气指数进行判断,空置的住房需要经过一个逐步消化的过程。

四、几点建议

1.介于目前房地产市场的严峻态势,建议政府从更高层面统筹安排,启动房地产普查工作,全面了解居民对住房的需求。尽快摸清各地区居民是否需要房子,需要什么类型的房子,需求量有多大。从而为更科学地制定土地和住房供应规划、更有针对性地对房地产市场进行调控提供依据。

2.按照城镇整体发展规划和布局,在开展棚户区改造和房地产开发增加住房数量的同时,更需要注重提高居住质量和舒适度。

3.准确判断城镇化率提高幅度,加大市场预测分析,防止房源供过于求,科学制定房地产开发规划和布局,降低房地产开发风险。

4.由于我国正处在全面建设小康社会、城镇化快速发展和人民生活水平不断提高的阶段,未来十年乃至二十年,对住房的需求仍然存在潜力。这其中既有乡村转移人口入城的置业需求,也有城镇居民改善住房条件的需求,从这种动态角度分析,在社会经济繁荣发展快、吸纳就业能力强、综合环境条件适居的城市,住房还将处于长期增长态势。

5.房地产业内预测:至2015年,我国家庭户均拥有住房可能会达到1.08套,这说明我国整体住房水平已经告别短缺时代。因此,一些二三线城市尤其是相对经济欠发达的东北、西部地区三四线城市会显现供过于求的状况,无科学依据和无计划性大量开发房地产将存在一定风险。

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