楼市仍处去库存周期

郑钧天

国家统计局2015年7月15日发布的“2015年1-6月份全国房地产开发和销售情况”显示，虽然前6月全国房地产开发投资增速持续下行，但商品房销售却出现了量价齐升、整体回暖趋势。

市场人士认为，在前期改善型需求集中释放的环境下，三季度楼市将步入成交淡季，成交将呈现温和缩水态势。

房地产投资增速续降

国家统计局数据显示，2015年1-6月份，全国房地产开发投资43955亿元，同比增长4.6%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。

克而瑞信息集团董事长丁祖昱表示，房地产开发投资投资增速依然没有摆脱2013年12月以来的下跌态势，与2014年上半年的14.1%相比，2015年前6月该数据下降了近10个百分点。

数据同时显示，前6月房屋新开工面积67479万平方米，同比下降15.8%；房屋竣工面积32941万平方米，同比下降13.8%。6月末，商品房待售面积65738万平方米，比5月末增加72万平方米。

易居智库中心研究总监严跃进认为，新开工和房屋竣工面积下降的同时，商品房待售面积依然在增加说明，全国房地产市场整体依然处于“去库存”周期中。“但从易居智库监测的35个重点城市的库存规模来看，重点城市的库存规模已出现连续四个月库存下滑的局面，如深圳住宅的消化周期为7.1个月，甚至面临库存不足的风险。”

第一太平戴维斯最新发布的数据显示，截至2015年6月底，上海新建商品住宅的库存消化周期降至15个月以下，二手住宅更是降至5年新低——3.2个月。据广发证券统计，北京和广州的住宅消化周期为17个月。

“对于一些重点城市而言，现在已经开始积极补库存了。而且，从目前房企的投资意向看，随着去库存效果的显现，以及土地市场补仓力度的加大，预计三季度末房地产开发投资增速将现企稳或反弹。”

房企到位资金首现正增长

作为分析房地产开发投资走势的重要先行指标之一，房地产开发企业到位资金增速2015年以来首次由负转正，1-6月份，房地产开发企业到位资金58948亿元，同比增长0.1%，而前5个月为下降1.6%。该指标“转正”也反映出未来房地产开发投资的增长潜力。

严跃进认为，房企到位资金增长的动力一是房屋销售规模的增加，促使个人按揭贷款规模增加，这是房企资金回笼的主力；二是房企销售业绩看好，投资者信心回归，因此通过各类金融工具融资的规模增加；三是6月货币流动性进一步释放，如存贷比考核取消释放了银行信贷投放空间，央行同日实施降息、降准“双降”政策，使房地产企业资金面的进一步宽松。

据亿翰智库统计，2015年6月单月，万科销售即超过200亿元，上半年累计销售金额1060亿元，率先突破千亿关口，同比增长5%。恒大、中海、保利等标杆房企上半年销售业绩同比涨幅也分别达到16%、11%、8%。恒大甚至完成全年销售业绩目标的60%，九龙仓也完成了59%。

然而，分析房地产开发投资走势的另一重要指标——土地购置面积及金额的同比跌幅仍在30%左右徘徊。国家统计局数据显示，2015年1-6月份，房地产开发企业土地购置面积9800万平方米，同比下降33.8%，降幅比2015年1-5月份扩大2.8个百分点；土地成交价款2866亿元，下降28.9%，降幅扩大3.1个百分点。

“兜里有了钱”的开发商为何不拿地？一位开发商投资部门总监告诉记者，开发商并非没有加大拿地的力度，而是加大了一二线城市的布局。所以整体来看，拿地面积和成交金额呈“双降”局面。

中原地产数据显示，2015年上半年，20大标杆房企在一二线城市购入土地金额高达1342亿元，占所有土地支出的90.1%，创历史新高。而与一二线城市土地市场的热度相比，三四线城市土地市场依然冷清。

中原地产首席分析师张大伟表示，房地产市场升温后，土地市场开始火热。一线城市和部分二线城市，再现地王频出现象。由于三四线城市市场持续低迷，标杆房企开始全面回归一二线城市。

楼市下半场还能火吗？

2015年1-6月份，商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%，1-5月份为下降0.2%。商品房销售额34259亿元，增长10.0%，增速提高6.9个百分点。

丁祖昱说，自2014年二季度至2015年一季度，楼市成交持续低迷，全国房地产整体销售处于负增长通道。进入二季度后，在“330新政”、降息降准、地方公积金政策调整等多重利好刺激下，商品房成交逐月走高，回暖趋势不断加强。

易居房地产最新发布研报指出，二季度以来，商品房销售面积增幅曲线几乎呈现直线上升路径，反映了市场成交已经走出了低迷的格局，并处于复苏态势。

业内人士分析称，随着各类宽松政策的有效释放，尤其是信贷政策的继续宽松，刚需和改善型购房者积极入市成为快速拉升成交量的重要基础。此外，从销售面积和销售金额的增速来看，销售金额增长明显超过销售面积。这说明市场看涨预期趋于强烈。

但业内人士普遍认为，随着淡季来临，市场供应节奏开始放缓。

上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，2015年7月楼市将开始降温。目前，由于面临较高的成交量透支太多购买力，购房热情有降温苗头。楼市下半场房企需要重新蓄客，因此也将对供应节奏进行调整，预计后市成交会呈现温和缩水的走势。

广发证券最新发布研报指出，进入下半场的中国楼市将在政策面利好持续释放的背景下，保持量价齐升的态势，预计2015年全年重点城市成交面积增速在15%左右。