新型城镇化下房地产营销策略分析

□黄俭　黄珺　徐芳兰

（南昌工学院江西南昌330108）

新型城镇化下房地产营销策略分析

□黄俭黄珺徐芳兰

（南昌工学院江西南昌330108）

随着城镇化进程的发展，中国城镇化建设释放出了“转型”的新信号——“新型城镇化”。近十几年来，依托城镇化大好发展形势，房地产行业的发展迅猛，已成为国民经济的支柱产业之一。本文通过借鉴前人研究成果并结合统计数据，对新型城镇化背景下的房地产发展进行分析，并提出对应的策略以供行业相关人士借鉴研究。

新型城镇化；房地产行业；营销策略

本文DOI编码：10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2015.08.032

1　我国新型城镇化的现状

1.1中国城镇化建设空间巨大

中国改革开放30年，城市的空间化概念已成倍的扩充，2013年我国的城镇化率已达到了53.73%。但是，城市的空间化并没有带来城市的人口化。如果以常住人口统计核算中国城镇化率，其城镇化率已经在50%以上；如果按照城镇户籍的人数来统计核算，并结合政府提供的教育、医疗、社会保障等公共服务水平来衡量，从严格意义上讲，我国的城镇化率仅仅只有36%。人们普遍认为，只有达到70%城镇人口比例，才能算得上基本实现了城镇化。因此，目前中国城镇化率尚有很大的提升空间。

随着经济发展城镇化已成为第二、三产业的重要载体，各种非农产业为城镇生存和发展提供了经济基础。一般而言，城镇化与经济非农化的历史历程不仅同向，而且是基本同步的。根据中国统计年鉴（2014）可知，我国目前城镇人口的比重为53.73%，均低于前两者的比重：68.6%与89.99%，意味着中国的城镇化水平是滞后于经济非农化水平。

1.2新型城镇化是城镇化发展的加速期

通过表1：1998-2013年我国城镇化和经济非农化的发展数据变化，我们看到：1998-2013年期间第二、三产业从业人员从35460万人增长到52806万人，增长了48.92%；其第二、三产业的国内生产总值从68584.7亿元增长到511888.2亿元，增长了6.46倍，而城镇人口从41608万人增长了73111万人，增长了75.71%，分别高于第二、三产业从业人员的增幅，低于第二、三产业国内生产总值的增幅。这说明城镇化增长的速度快于经济非农化发展的水平，两指标之间的差距正日益缩小，趋于同步。城镇化正处于发展的加速期。

2　新型城镇化对房地产的影响

2.1新型城镇化带给房地产业的发展机遇

新型城镇化战略将促进房地产业进入新一轮发展，最终成为我国房地产行业新的增长点。当前我国城镇化正处于发展的中期阶段，且发展速度较快。据统计，我国的城镇化人口在2002至2011年期间，平均每年增长2096万人；城镇化率每年大约以1.35个百分点的速度发展，2011年突破50%。预计在未来10年里，我国城镇化率会有巨大的发展空间，每年可能提高1%～1.2%，也就是说每年大约有2000多万人从农村走向城镇，住房问题是首先要解决的，对住房需求的新增事必迎来房地产业新的春天。

表1　资料来源：中国统计年鉴2014

2.2新型城镇化对房价走势的制约

研究表明：从长期来看，房价与城镇化率负相关，与土地购置费用正相关；我们将城镇化建设水平和土地购置费用进行比较发现城镇化建设水平对房地产价格的产生冲击。因此我们看出城镇化建设对房价走势有着制约作用。同时实现新型城镇化，是以城镇经济健康发展及农业转移人口充分就业的基础上的，这就使得房地产价格和房地产开发利润必须合理化。如果房价不断的上涨且价格过高的话，最终会促使各行各业把所有资金和人马都投入到房地产业。从而产生了房地产经济的泡沫，致使国家整体产业畸形发展。

3　新型城镇化背景下的房地产营销策略

3.1品牌化营销

房地产业的品牌营销可以有多角度的经营方式，如项目品牌、产品品牌、企业品牌等。从单一项目角度去考虑，企业可以建设项目品牌；如果从产品分类特点去考虑，企业可以从产品品牌着手；而就企业本身而言，企业需要创建自身品牌价值。品牌营销要注重实际，挖掘个性。房地产企业在品牌创建伊始，首先必须严谨且客观地对市场进行分析，以事实为依据去挖掘自身的个性特点，找到自身个性与市场需求的融合点，加以营造和策划，从而提升企业品牌知名度，树立起鲜明和良好的房地产企业品牌。

3.2人性化营销

房地产企业的面临的首要问题是使开发的房地产商品适应城镇化居民的需要。中国各城市化的个性鲜明，每一个城市都有各自明显的地域特色、文化特色。企业在进行房地产营销时，需要对不同城市的风俗人情、生活习性和消费观念详实掌握，才能较为准确地把握住消费者的心理，从而制定的企业营销策略方案更具有针对性、适用性以及更加切实可行性。另外，良好的营销氛围及人际关系的创设也很重要。在制定和执行营销策略时，必须对当地的人情世故地、沟通习惯了解，要考虑当地地方语言及俚语表达。在销售过程中力求迎合当地实际，营造无障碍、和谐的沟通环境。

3.3网络化营销

房地产网络营销是作为全新性现代商业传媒形式的互联网衍生出的革命性的营销行为，其具有销售费用低，服务便捷、信息传播更快、更广、更全面等优势。房地产企业开发网络宣传项目，利用网络渠道对客户进行项目产品调研，接受意见反馈。通过网上竞拍活动给项目造势，提升人气。作为传统的营销方式的补充和发展，网络营销能够更加便捷地促成消费者与企业之间、企业与企业之间交易活动。

[1]尹伯成,黄海天.新型城镇化背景下房地产业的发展与调控[J].学习与探索，2013.

[2]杨殿学,尚珊珊.城镇化建设对房地产价格影响的实证分析[J].全国商情,2013.

[3]胡际权.中国新型城镇化发展研究[D].西南农业大学,2005.

1004-7026（2015）08-0050-02中国图书分类号：F293.3

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江西省高校人文社会科学研究2013年度项目，项目编号：GL1369项目负责人：黄俭。