南宁市房地产业对经济发展的影响及应对措施

余伯意

（广西桂林市秀峰区统计局，广西 桂林 541001）

南宁市房地产业对经济发展的影响及应对措施

余伯意

（广西桂林市秀峰区统计局，广西 桂林 541001）

房地产业的运行不仅关系到国民经济的发展，还和人民群众生活息息相关。近几年来，我国很多地区房价快速飙升，远远超过了居民收入的增长，南宁市亦不例外。虽政府多有调控，但因刚需的存在，房地产价格仍只升不降。诚然，房地产能通过拉动建筑行业、金属业、家电业、金融业、建材行业等多行业的发展短期内极大的刺激经济的快速增长，但长期来说，房价的高涨挤压了人们的消费能力，不利于经济的稳健运行，同时，房价过高存在泡沫的风险，一旦泡沫破灭，经济和社会都会产生动荡。所以，政府应维持房地产的健康运行，将住房价格控制在与人均可支配收入水平相适应的程度，打击房地产投机炒作，挤出泡沫，引导房价回归理性，实现经济社会的长期稳定。

南宁房地产业；经济发展；稳健运行

2014年，南宁市商品房销售面积达802.57万平方米，增长14.23%；全市商品住宅共成交55535套，成交均价高达7619元/m2。房地产市场的回温也让经济的发展复苏，南宁市2014年GDP达到3148.30亿元，比上年增长8.5%。[1]而2014年南宁市城镇居民人均可支配收入仅 27075元，意味着人们一年的收入只能买3平方米的房子，这样的房价是否有其合理性？房地产业在促进经济增长和满足人民生活需求之间不应该是矛盾的。南宁市房地产业对经济发展到底是利大于弊还是弊大于利。

1 房地产业对经济影响的途径

房价是反映房地产业对经济影响较大的指标，其主要通过影响人们的储蓄和消费对国民经济产生影响。当居民预期房价上涨时，不论是为住房需求还是投资需求，都会增加对房地产业的投资，而房价较高时，无论买房者是攒钱买房还是贷款买房，都会挤占消费，导致消费需求下降；另一方面，已经拥有房地产的居民当房价升高时，他们的财富会增加，虽然这种财富有时候是不能变现的，但他们也会因此增加消费而刺激总需求。所以，房价对经济增长的影响有时难以断定。房地产业对经济增长的影响主要是通过供给效应、需求效应以及挤出效应实现。

1.1供给效应：房地产投资带动相关产业发展

房地产开发投资的增加不仅会使房地产供给增加，还会带动建筑业、钢铁、水泥、建材、金融业等相关产业的发展。[2]在非充分就业情况下，增加投资能够增加需求，进而刺激国民收入的增长。经研究，房地产投资额每增加 1亿元，可以使二十多个直接相关联的产业增加投资额1.5亿元，再加上几十个间接关联产业，能极大的促进经济的发展。因此，为了增加社会就业率和刺激经济增长，大部分地方政府都大力发展房地产业，更是有不少地方将房地产业作为支柱产业来发展，南宁市政府也是如此[3]。

1.2需求效应：从房地产业发展中富起来的人消费需求增加

房地产业的发展会使一部分人先富起来，如房地产投资者、房产投机者以及中介等相关经营单位的工作人员。收入增加会直接刺激这部分人消费需求的增加。与供给效应会有一定的时滞不同的是，需求效应往往在投资当期就会实现。

1.3挤出效应：减少消费和实体经济投资

当投资于房地产市场的资金过度时，公众就会减少消费和对其他实体经济的投资，有可能导致产业结构失衡，房地产业所占比重过大，甚至出现泡沫。另外，房地产业的蓬勃发展也会吸引投机者，他们会为高额收益率进军房地产市场，部分人会贷款买房并背负一辈子的债务，生活水平下降。故当房地产投资超过一定限度时，是不利于经济社会的长期发展的。

综上，房地产投资在合理的范围内通过供给效应和需求效应刺激国民经济增长，超过一定限度后，将产生挤出效应，给经济社会带来负面影响。所以，正确引导房地产业发展，使其发挥对国民经济的促进作用，避免其挤出效应带来的危害，是地方政府应有的态度。

2 南宁市房地产业对经济发展的影响

2.1短期影响：促进国民经济增长

房地产业的产业链长，前后关联产业非常多，算起来有六十多个，所以其波动给经济带来的影响也是不可估量的。首先，房地产投资主要由建筑企业具体实施, 所以建筑行业与房地产业的发展一荣俱荣、一损俱损，如表 1所示，建筑业总产值与房地产开发投资前一年的增长比例几乎是一致的。而建筑业的关联行业有采掘业、机械设备制造业、建筑材料及其他非金属矿物制品业、金属产品制造业、化工产业、煤气及石油加工业等。根据2013年投入产出表估算，在南宁每100元的房地产需求可以带动35元的金属产品制造业需求、32元的机械设备制造业需求、18元的采掘业需求、20元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、15元的煤气及石油加工业需求、18元的化工业需求。综合来看，每100元的房地产产值，会影响其他行业 138元的需求，如果再加上房地产自身，会影响238元的总产出。

表1　南宁市房地产开发投资与GDP、建筑业产值增长表

另一方面，房地产业的发展还可以拉动住房消费、建材消费、灯饰消费、窗帘等纺织品消费和家电家具等耐用消费品的消费，还可以促进装修和室内设计等服务行业的发展，同时也大大促进了金融保险行业、租赁和服务行业、中介、信息咨询等行业的发展。就南宁来说，若购买一套80平米左右的两室一厅，按照 2014年的售房均价，需支付房款约 61万，装修要花6～8万左右，购买家具要2万左右，购买家电也要1～3万。若是购买二手房，则中介费也要2万左右。若是贷款买房，由此产生的利息更是不菲。此外，在这些行业工作收入增加的人还会增加生活消费支出，如从事建筑行业的农民工；而因为房价的上涨使那些拥有房产的人认为自己更加富裕了，也会增加消费。2010年，每100元房地产投资能拉动消费增长40元左右。

另外，房地产的发展还可以促进地方政府通过出让土地使用权增加财政收入，进而增加政府财政支出，从而使经济更有活力。

综上，房地产适度繁荣利好于国民经济，可以促进投资，带动多行业发展，拉动 GDP快速增长，财富效应大于成本效应。

2.2长期影响：买房挤占居民其他消费支出

近几年南宁的房价一路攀升，如表2，南宁市在职职工平均工资只够买6，7平方米的房子，也就是说，处于平均水平的群体，即使不吃不喝不睡没有任何其他消费，一年也只能攒够 6平方米的房子，而事实上这根本不现实。所以目前南宁市高房价的房地产业现状是不利于经济的长期发展的，南宁市对房地产的投资已经产生了挤出效应，可以说已经存在一定程度的泡沫了。而且高房价影响到居民的消费水平，其带来的成本效已经大于财富效应，买了房的居民会减少其他支出努力还房贷，没有买房的居民会减少其他支出努力攒钱买房，而其他消费的减少将会反馈到工业的发展上，拉动经济增长的三驾马车之一“消费”一旦减速，经济增长速度势必受到影响。

表2　南宁市在职职工平均工资（2008-2014）

具体来说，将居民按照收入多少分为极高收入群体、高收入群体、中等收入群体、低收入群体和极低收入群体五种[4]，其中极高收入群体年收入上百万，不会因为投资房地产而影响到自己在其他领域的消费支出，但因为房地产市场的蓬勃发展而将手头资金投入房地产业，减少了对实业的投资，会弱化实业的发展。实业的发展跟不上房地产业的发展，更多人进入房地产业会导致其发展成击鼓传花的游戏，极易滋生泡沫，产生隐患；高收入群体年收入30万到100万，他们更倾向于向银行贷款投资于房地产，但政府调控政策二套房贷首付比例提高后，对于这类群体的居民来说，一套房产仍占据了他们不少资金，用于消费和其他领域投资的资金势必减少；而中层收入群体年收入10万到30万，只能靠贷款买房然后分期还款，这意味着他们将还款期内的收入提前支出用于投资，然后必须减少还款期内用于消费的可支配收入，成为房奴。据测算南宁居民的边际消费倾向约0.7，每期还款金额都将挤占70%的消费支出。据《南宁市房地产业信息报告》显示，南宁市每年还贷金额约占当年房地产开发投资的8%，也就是说挤占的消费占到房地产开发投资的 5.6%。以 2014年为例，房地产开发投资为 551.82亿元，挤占消费为 30.90亿元，约占社会消费品零售总额的1.6%。

南宁的房地产市场在之前的调控中虽然略有降温，但价格却并未下降，而是一路上扬。目前南宁的房地产有些过热，挤出效应已经大于供给效应和消费效应了。

3 政府应维持房地产业稳健运行

3.1促进房价合理回归

房地产是商品，有商品的特性，其价格按理说应该由市场供求来决定，但中国的房地产从来都不是市场说了算的，政府出让土地的价格已经将楼面地价推高到了几千块钱一平米，房地产开发商还要设计、建设、营销等，最后的市场价必然会高到居民所无法承受的地步。而随着房地产的繁荣，政府的胃口也越来越大，往往起拍价就已经让很多地产商望而却步。如2014年，位于明秀东路以北的GC2014-042地块就以 766万元/亩的价格被广西保利房地产有限责任公司拍得。高地价决定了高房价。同时，因为近几年，南宁市房地产在很大程度上推动了国民经济的发展，地方政府很容易唯GDP最重，加上资本趋利性，投资者也为了更高的资金回报率倾向于将其他资产转换为房地产，使得房地产越来越热。但GDP代表不了居民真实生活水平，也代表不了地方繁荣程度，现在也不再是政绩的唯一指标，因此，要促使房价回归合理。南宁市政府首先要降低地价，并且倾向于保障性住房的供应，限制豪华住宅和商业住宅用地供应。其次，要综合考虑南宁市居民实际可支配收入及贷款能力，以此确定合理房价范围。对开发商来说，房子要卖得出去才能实现其价值，开发商也才能赚到钱。2014年南宁市房地产90m2以下住宅的成交量占比为41.86%、90～120m2户型成交量占比32.08%，小于等于6000元/m2的价格，成交量占比高达35.60%；6000～7000元/m2的房源，成交占比达32.54%。在南宁，对中小户型有需求的人群占到60%以上，供需不平衡造成12.09%的空置率。因此，房地产开发商应以市场需求为导向，提供适合消费者需求的房源，制定合理销售价格。房价回归到理性水平，房地产业才能稳定发展并促进国民经济的增长。

3.2建立多元化多层次的住房供应模式

房地产关系到人们的基本生活保障，所以不能只靠市场作用来调节，政府还要通过再分配保障低收入居民的住房权利。[5]南宁市和我国大多数地区一样，收入差距大，所以住房供应应包含别墅区、大户型高档住房、中小型普通商品房、经济适用房、限价房和廉租房等多种层次多种结构，满足不同收入群体的需求。

3.2.1优化土地供应模式和供应结构

土地是房地产建设的基础，土地调控是调控房地产市场的最有效途径之一。出让土地可不再“价高者得”，试着综合考虑土地使用规划、建设标准、企业信誉、建设工程质量以及企业资质等其他指标。在土地供应结构上，要保证普通住宅，尤其是中小户型普通商品房的建设用地，对于经济适用房、限价房、廉租房等政策性住房的土地供应，政府应给予中标企业一定的优惠，但要加强监督和约束，确保保障性住房的质量和使用符合规定。同时，要限制别墅、高档住宅商品房的土地供应。

3.2.2优化住房供应结构

房地产不是不可以炒，只是不能影响普通百姓的生活，房地产投资可以作为有钱人的游戏，但政府要把好关，要先稳定民生。[6]目前，南宁市住房供给还是以商品房为主，高收入者支付能力最强，是主要潜在购买者，再加上高档住宅利润率高，房地产开发商更倾向于高档住宅的供应，而中低收入群体购房困难，已经影响到了普通居民的正常生活。政府要建立房地产市场信息收集机制，为市场主体决策服务。开发商应根据市场需求，调整商品房供给结构。根据目前南宁市各收入群体比例，开发商可提供5%左右高档住宅给高收入家庭，不少于50%的普通商品房给中等收入家庭，不少于35%的经济适用房给中低收入家庭，不少于 10%的廉租住房给低收入家庭。

3.2.3政府应大力开展保障性住房建设

南宁市低收入者收入少、贷款能力弱，买商品房对他们来说是不可能的。但不能因为此就剥夺了他们住房子的权利。

首先，要明确住房保障对象和保障房标准，并加强监督，防止权力寻租现象。要切实保障低收入者和因突发性天气、地质灾害而无房居住的人群以及进城务工的“夹心层”人群等的住房问题。[7]保障性住房应制定面积、户型、建筑标准等相关标准，并监督承建企业严格按照标准执行。

其次，政府要扩宽投资渠道、鼓励投资主体多元化。保障性住房相对于其他项目来说投资回收期长、利润难以保障，因而多数开发商都不愿意投入。政府可从地方债券、土地出让金、社保基金等收益中抽取一定比例作为保障房建设的专项供给。同时，要积极探寻与金融机构、开发商等主体的合作方式。

再次，要严格管理保障房的准入和退出机制。严格审核申购保障性住房家庭的收入状况，建立城市住房困难户数据库，并及时更新，对于不再符合条件的家庭，建立相应的退出机制及配套的监督机制，避免“保障终生制”的不合理现象。[8]同时，要严格区分市场化和非市场化的保障房，将违规出售保障房的家庭列入保障对象黑名单，不再享受保障政策。

3.2.4推进二手房市场发展

二手房市场的发展可以满足支付能力较强的城市居民“以小换大”的改善型需求，同时也可以为支付能力不足以购买新房的中低收入人群服务。成熟的二手房市场可以让消费者放心的进行住房交易，增加消费支出。[9]规范二手房市场可改善存量房资源配置，节约资源。南宁市目前已有相对完整的二手房交易平台，但不够规范，需要政府整合二手房主体，推进二手房市场发展。

3.3引导住房消费理性化

通过政策鼓励自住型、改善型需求，抑制投机型需求。[10]一要增加投机者投机房地产的成本，而不增加中低收入家庭自住型和改善型购房需求所带来的负担。二完善收入分配机制，提高中低收入者收入，缩小收入差距。

[1] 南宁市铭谋房地产交易咨询有限公司.2014年南宁市房地产信息年报[Z].南宁市房地产公司,2015.

[2] 田鸿翔.南宁市房地产价格对 GDP及居民住房支付能力影响研究[D].南宁:广西大学,2012.

[3] 张协奎.广西北部湾经济区房地产业可持续发展研究[M].北京:经济科学出版社,2011.

[4] 栾贵勤,周雯瑜,孟伟.我国城市居民购房支付能力研究[J].价格理论与实践,2011,(11):52-53.

[5] 赵昕东.中国房地产价格波动与宏观经济——基于 SVAR模型的研究[J].经济评论,2010,(1):65-71.

[6] 刘红.房地产周期与经济周期的互动机理研究[M].北京:新华出版社,2010.

[7] 周春宇.房地产波动对经济增长的影响[J].金融与经济,2010,(8):86-87.

[8] 张协奎,韦玮.广西北部湾经济区房地产业可持续发展对策研究[J].广西大学学报(哲学社会科学版),2009,(4):5-10.

[9] 孔静芬.我国居民收入与房价的关系研究[J].社会科学战线,2008,(8):259-261.

[10] 郑沈莲.房地产开发对区域经济影响的实证研究[D].大连:大连理工大学,2007.

The Impact of Nanning's Real Estate Industry on the Economy and the Possible Problem Solutions

The operation of the real estate industry is not only related to the development of national economy, and people's life is closely linked. In recent years, The real estate prices grow rapid in many areas in our country, far more than the income growth, Nanning City is no exception . Although the government has a regulation, but because of the existence of just need, real estate prices are still only go up. It is true that real estate can pass the heavy metal industry, industry, construction industry, the development of financial industry, building materials industry and other industries more greatly the rapid growth of economic stimulus in the short term, but in the long run, soaring house prices squeezed the spending power of people, is not conducive to economic stable operation, at the same time, the price is too high the risk of a bubble, once the bubble burst, economic and social unrest. So, the government should maintain the health of the real estate operation, to control the housing price the degree of adaptation to the level of per capita disposable income, against real estate speculation, extrusion foam, guide prices return to rational, to achieve economic and social long-term stability.

The real estate industry of Nanning;The economic development;Stable operation

F293.3

A

1008-1151(2015)04-0179-03

2015-03-15

余伯意（1978-），女，广西桂林人，广西桂林市秀峰区统计局高级统计师，从事地区产业经济统计研究。