产城融合下商业地产开发模式创新研究

摘 要：产城融合模式是城镇化发展的方向之一。通过分析传统房地产开发模式，剖析产城融合的内涵、阐述产城融合的实现路径，并结合国内外相关案例分析，提出由重资产走向轻资产、由单一地产开发走向产业与地产融合、由单纯居住商业功能走向全方位生活服务的新型房地产开发模式，为促进产业、城市与人之间的和谐发展提供一定的借鉴。

关键词：产城融合；房地产；新型城镇化；开发模式

一、引言

改革开放以来，我国工业化得到快速发展，但城镇化水平还相对比较滞后，出现很多有产业无城市的现象。近些年，随着房地产行业的繁荣发展，又出现了“造城运动”，很多行业涌入房地产行业，产业空心化现象愈演愈烈，这两种现象互相交织，造成资源严重浪费，也对环境造成极大破坏。十八大以来，国家提出了新型城镇化的发展战略，推进以人为核心的城镇化，推动产业与城市融合协调发展。产城融合是进入城镇化、工业化阶段的发展需要，城镇化的发展必须突出当地区域经济及产业特色，激发城镇社区这一结构单元活力，从而实现产业社区的城市转型。

全国工商联副主席孙荫环指出，以人为本的城镇化必须做到产城一体化，没有产业支撑的城镇化就是土地的城镇化，就会形成“空城”、“睡城”，只有产城融合发展，以产业为引领、以人为根本，城市发展才有内在发展动力，才能真正实现新型城镇化。全国人大财经委副主任委员尹中卿表示，目前，我国的城市化率超过50%，但不少地区尚未形成自身独特的、具有优势竞争力的产业格局，这将很难为城市化发展中流入的新增口提供充足的就业机会，影响城市群的真正形成 。西南交通大学建筑学院院长沈中伟表示：随着城市发展，产业与城市从脱离走向融合，提升人们的居住品质和城市效率，是适应时代发展的必然选择，产城融合要求一个区域具备高端产业、支撑产业的人才以及配套的城市服务功能，从而解决人们工作生活的各种需求。

产城融合是城市与产业可持续发展的未来。作为城市建设引领者的房地产企业可以尝试参与到以“产城融合”为新的指导理念的城市建设中，在实现转型与创新中突破现有发展瓶颈。为此，探讨产城融合下房地产开发模式成为社会和企业共同关注的课题，从而推动房地产企业立足政府需求和社会发展需要，抓住区域城市发展与产业升级的机遇，将公共和私人相结合，通过开发优质的房地产项目，促进与城市共同发展，实现中国房地产行业的可持续发展。

二、房地产开发模式现状分析

关于房地产开发模式，目前国际上比较有代表性的主要有两种，一种是美国模式：以市场化资本运作为主，房地产开发各个环节由开发商、建筑商、中介等机构各自完成并获取利润，是一个高度专业化协作的横向价值链；一种是香港模式：从融资、买地、建造，到卖房、物业管理通常都由一家开发企业独立完成，是一个全能开发商。而我国目前房地产开发模式侧重于沿用香港模式，通过银行贷款和预售来获取土地、开发建设。这种传统的房地产开发模式虽然取得了巨大的成绩，推进了行业的快速发展，但各种弊端也不断显现。首先，这种模式专业化分工水平低，使房地产技术、资源趋于边缘化，呈现粗放型；其次，这种模式融资渠道狭窄，过于依赖银行贷款，资产负债水平很高，一定程度上导致了房地产业非理性发展；第三，这种模式造成企业内部管理上互相重叠交叉，开发模式缺乏创新，抗风险能力较弱。第四，这种模式使大量社会财富流入房地产行业和政府，造成社会财富分配不均。

随着房地产行业发展趋于常态化，尤其在新一届政府去杠杆化政策下，盘活存量资金意味着没有新增流动性注入，土地溢价对行业盈利贡献弱化将是大势所趋，土地储备将不再是资本定价的决定性因素，传统房地产开发模式很难持续下去，而高泡沫化、高库存化现象又日益严重，为此有必要探索一种新的开发模式，既能改变传统模式的种种弊端，又能契合新型城镇化产城融合的发展需要，促进开发企业健康可持续发展，推进房地产行业与城市、产业、人的良性融合发展，实现资源的优化配置。

三、产城融合的内涵及其发展路径

1.产城融合的内涵

产城融合是针对产城分离而提出的一种发展思路，注重产业与城市融合发展，以城市为载体，产业为支撑，推动城市更新与功能完善。城市的内涵应该既有产业又有城市，产业是城市发展的动力基础，城市是产业发展的平台，城市与产业是互相发展、互为促进。随着社会经济的快速发展，经济发展模式与产业结构都在不断转型升级，社会生产空间与生活空间的联系愈加紧密，产城与城市融合有助于促进经济发展方式快速转变，推动产业的创新升级，实现经济发展主体从单一的生产型业务模式向生产、服务、消费的多元化发展，从而促进城市产业功能与空间的统筹发展，提升城市发展活力。

2.产城融合的发展路径

产城融合的发展前期首先以产业为主导，逐步发展为以发展现代服务业和房地产业为主，以人为核心的配套服务。其次为功能融合。从产业发展与空间的关系来看，不同产业类型对空间的需求不同，现代服务业的发展需要紧密结合生活空间，市场聚集是明显的例证。我国，古代有因中欧之间的“丝绸之路”而形成的诸多特色城市，今有因商品贸易而获得发展动力的义乌模式、华南城模式等。市场聚集区在引导生产、搞活流通、聚集配套产业方面发挥着重要作用，但这并不是单纯的商家聚集，而需要有居住区、学校、医院、银行、超市等生活配套，来满足落户商家的各种需求；需要有餐饮、物流、旅游、宾馆等服务来满足消费者的需求，这就形成了一个产城融合的发展模式。

第三为结构融合。产业发展水平影响城市化发展水平，产业结构的升级带动城市就业结构的变动，就业结构的变动引起区域人口的变动，人员的变动造成社会相关需求与服务配套服务的变动，进而带动城市结构的不断融合。随着城市交通拥挤、环境恶化、住房困难等一些“城市病”的日益凸显，国家实施经济结构的战略性调整，开始进行产业转移和产业转型升级，以城市群的大规模形成为特征的逆城市化正逐步形成。这种逆城市化不断推进区域产业的创新换代，促进人口及其各种配套同步迁移。很多区域开始以养生、养老、商务、休闲、会议、度假等消费活动为主，向非中心区、非大城市的养老区、旅游度假区、特色资源区、乡村卫星城区发展，不断聚集，形成“就地城镇化”的重要发展模式。

因此，产城融合发展是以产业为基础的功能融合与结构融合，只有城市功能与产业结构相互匹配，进而促进区域产业结构、就业结构、消费结构相互匹配，才能为促进真正的城市功能完善，为产业带来可持续性发展，从而实现产业与城市共同繁荣发展的局面。

四、国内外相关案例分析

1.美国尔湾市房地产开发模式

美国尔湾市位于美国加州南部、洛杉矶城市东南，占地面积88平方公里，现有人口22万人，是美国最大的规划城市社区之一，是被公认的第五代城市——倡导生态环境、人类生活与经济增长、和谐与共赢，为科技、产业、生活、工作创造适宜环境的城市。

20世纪50年代，拥有这片土地的尔湾家族公司——尔湾公司，以1美元的价格将约4平方公里的土地出售给加州大学作为新校区使用，然后聘请建筑师和公司的规划者设计了一个容纳5万人口的蓝图，分为工业区、商业区、休闲区及绿地，规划与产业逐步完善，房地产业进步并逐渐发展成熟，目前已经发展成为以高科技为主导的多元化产业结构，商业氛围浓厚，人居环境优良，吸引了大量的企业和居住人口。

美国尔湾市的成功在于这种产城融合的发展模式，根据城市发展禀赋要素条件，选择引入高科技产业，科学进行产业布局与产业集聚，为城市发展注入内在动力。同时，完善城市基础设施与配套服务，提升城市功能，促进城市发展与产业结构、人口机构、消费结构相互匹配，从而推进企业与城市、产业共同发展，这对我国城市建设或房地产开发具有重要的借鉴意义。

2.华夏幸福基业开发模式

华夏幸福基业股份有限公司定位为中国领先的产业新城运营商，秉承围绕产业发展、人居需求的理念，建设智慧生态、宜居宜业的和谐城市，形成了产居合一、以人为本的新型城镇化发展模式。

在产业发展方面，以一二三产业协同发展，促进产业体系完善，形成以行业为主线的产业促进模式；在城市发展方面，高起点规划，打造宜居产品及优良的配套环境，提高产业承载能力。企业坚持“园区运营+地产开发”双线联动，完成长短结合和销售持有平衡的有序开发格局。一方面，园区品牌提升区域价值，促进产业集聚，吸引人口进入，提升常规地产开发价值；另一方面，常规地产开发，提高配套服务水平，持续贡献园区长线开发的现金流支持。

这种模式以城市为基础，承载产业空间发展，以产业为保障，驱动城市更新和服务配套完善相结合，实现产业与城市的融合发展。如北京固安产业新城、大厂潮白河工业区等，通过统筹生产区、办公区、生活区、商业区等功能区规划建设，通过创新孵化和投资干预，实现科学有效的产业集聚，促进地产与实体产业融合，推进功能融合和产城融合，在集聚产业的同时集聚人口，以产业发展带动居住市场，进而带动整个城市区域的商业、娱乐酒店等业态发展，从而防止新城新区空心化，推进新型城镇化的发展。

五、房地产企业参与产城融合开发的创新模式

首先，构建以产业与地产相结合的开发模式。产城融合的开发需要产业导入、产业集聚，形成产业新城，使产业与城市真正融合，互为促进、互为发展。这种产业新城以产业为依托，以地产为载体，以城市经济发展为目的，将地产、产业、城市三方面有机融合，最大限度地融合资源，集约化经营、规范化运行。这种模式的发展关键是解决好产业定位与城市规划及服务功能的匹配，从而将生产性和生活性服务有机融入区域发展中，构建产业运营与城市建设的统一蓝图。一方面，以城市运营商的定位全方位参与到项目乃至城市的建设和运营中，围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业优势和资源优势。另一方面，从产业要素聚集入手，推动政府进行政策设计和资源整合，或与知名产业型企业合作进行区域的全产业链开发，有效实施产业导入，发挥各自优势，共同运作。产业创新升级是产业发展的未来，产业选择应顺应未来社会发展潮流，契合国家经济社会发展规划，促进资源优化配置，实现产业科学合理布局。

其次，推进由重资产运作向轻资产运营模式转变。综合分析房地产开发的两种模式，美国模式以资本运作与建设开发专业化分离的方式进行开发，真正体现房地产自身资产的金融化属性，未来金融市场，对房地产企业投资价值的偏好正在由传统的重资产模式走向轻资产模式。美国这种开发模式不但拓展了融资渠道，摆脱对银行贷款的高度依赖，而且促进开发企业运用专业技术完成项目的开发建设，使开发企业以品牌、技术、管理为重心，注重对自身专业技术、管理水平、产品能力的锤炼，通过品牌溢价、商业运营、地产基金等拉长价值链，有助于行业全面深化发展。同时，轻资产运作模式有利于提高资金周转率，提高资金价值的最大使用，减轻企业运营压力和行业风险。

第三，打造全方位生活配套服务运营模式。产城融合要求企业必须重视城市区域的综合配套开发，建设集工作、生活、居住、商业、教育健康等为一体的智慧生活社区。产城融合的发展在产业选定的同时，应根据产业的特征，以人为本，满足人的各种需要。单纯的住宅、商业已不再受到追捧，满足特定人群情感需求和生活细节服务的业态不断涌现，如“1912街区”、花样年“彩生活”社区云服务和万科“第五食堂”等，完善便民利民服务网络，健全社区养老服务体系，打造包括物流配送、便民超市、平价菜店、家庭服务中心等在内的便捷生活服务圈，衍生开发企业更大的运营价值，成为开发企业今后重要的着力点。

参考文献：

[1]许德友.以“产城融合”推进中国新型城镇化[J].长春市委党校学报，2013（5）：34-37.

[2]新型城镇化须“产城融合”[J].中华工商时报，2014-03-11.

[3]王小霞.产城融合：城镇化发展的新趋势[J].中国经济时报，2013-08-08.