论房地产交易指导价格的评定及发展趋势

苏丽明

（福建省三明市三元区房屋权属登记中心　365001）

论房地产交易指导价格的评定及发展趋势

苏丽明

（福建省三明市三元区房屋权属登记中心365001）

房地产交易是目前进行得比较频繁的市场交易。在房地产交易的过程中，交易价格受到多方面因素的影响，购房者、开发商以及政府这几个方面的利益都是房地产交易中需要考虑的重要因素，这些因素对交易价格产生着重要的影响。怎样正确的对房地产交易价格进行评定是目前房地产交易过程中的主要问题。本文将针对房地产交易指导价格的评定及发展趋势这一问题进行分析，希望为我国的房地产交易的规范化以及正确的评估房地产指导价格这两个方面提供有价值的参考。

房地产交易；指导价格；评定；发展

在我国的国民经济发展的过程中，房地产业是重要的经济增长点。在房地产交易的过程中，卖方追求利润的最大化，而购买者追求的是物有所值，两者之间是一场拉锯战，正确的评定交易指导价格具有重要意义，同时，采取怎样的方法达到这一目的也是我国房地产交易过程中的尚待解决的问题。

1　房地产交易指导价格的评定

1.1房地产的特点

要进行正确的房地产交易指导价格评定，需要对房地产这一资产对象的主要特征进行了解。房地产作为交易资产的一种，不同于其他的资产，它具有固定性、耐久性以及异质性、关联性。房地产的固定性体现在它作为一种不动产，相对于其它资产而言具有较小的转移风险，并且由市场需求决定其价值。房地产的耐久性主要表现在其使用寿命长于其它资产，并且所有权与使用权相分离，可产生不同的权益。异质性主要指的是房地产的具体规格以及所含内容的不同导致其具体的价值的不同，面积、环境、位置、建筑质量、楼层、格局、朝向、装修、景观等都是影响房地产价值，造成不同房地产之间异质性的重要因素。关联性主要指的是地产与房产之间的关联，这两者之间不能独立存在，二者是相辅相成的。在房产质量以及规格等各个方面相同的前提下，由于地产的不同，其价值也会不同，对两者的评估需要进行综合考虑。

1.2房地产交易指导价格评定的意义及理论基础

在社会主义市场经济体系之中，房地产市场是一个重要的组成部分。作为房地产市场管理中的主要内容的房地产价格管理工作，对国民经济的发展具有重要的影响作用。在住宅商品化以及土地有偿使用的外部条件下房地产交易指导价格的评定工作的重要性越来越明显，房地产交易指导价格的评定为房地产市场的宏观调控提供了重要的依据。然而，房地产交易指导价格的评定工作的意义还远远不仅如此，它也为房地产的抵押、房地产税收、购房者提供了参考依据。房地产是许多企业以及个人进行银行贷款的重要抵押物。银行为了降低贷款的风险，对正确的房地产价值的评定工作具有强烈的需求。在交易过程中，房地产价值的评定对房地产税收具有直接的影响作用。在购房者进行房地产交易的过程中，房地产交易指导价格评定能够为购房者提供比较真实、准确的价值参考。

图1　地租理论

在国外经济学研究以及对房地产价格的评估研究过程中，产生了房地产交易指导价格的评定理论。其中地租理论最为典型。具体见图1。

通过图1可以看出，在进行房地产交易的过程中，主要需要进行综合考虑的因素为建筑地段所在的区位。离城市中心或者是大城市越近，地租就越高，反之亦然。区位条件是进行房地产交易过程中对其价格进行评定的关键因素。并且将这一理论进行延伸，从宏观角度来看，城市之间房地产价格的差异往往是宏观区位的差异所决定的。

1.3影响房地产交易指导价格评定的相关因素

（1）一般因素。这类因素包括社会因素、经济因素以及政治因素。社会因素：社会的稳定状况、人口状况、城市化状况以及房地产投机状况。经济因素：国民经济发展水平以及发展前景、金融环境、财政收支、税负。政治因素：住房制度及政策、土地制度及政策、房地产价格政策等。

（2）区域因素。与城市商业中心的距离越近，住房价格就会越高。商业区房地产价格＞工业区房地产价格＞住宅区房地产价格。

（3）个别因素。主要包括房屋的构造、房屋的设备以及附属设施、房屋的装修标准、房屋的地段等等因素。

1.4房地产交易指导价格评定方法

根据收集到的房地产基础资料，首先选用市场比较法、成本法、收益还原法等估价方法进行评估出各种房地产的基本价格，再依据不同的房地产类型的交易，分为以下几种评定方式：

（1）住宅交易指导价格。住宅交易指导价格=基本价格×[1+基价调整系数]×[1+因素调整系数]×成新率。主要考虑地段、结构、楼层、朝向、环境等因素。

（2）别墅交易指导价格。指导价格=基本价格（1±个别因素调节系数）×成新率。主要考虑周边环境、别墅档次等因素。

（3）商场（店面）指导价格。指导价格=基本价格×（1+个别因素调节系数）×成新率。主要考虑交通、人流量等因素。其中，成新率的计算方式为：成新率=1-（已使用年限-5）/耐用年限×100%。

（4）办公用房交易指导价格。办公用房指导价格=基本价格×（1+个别因素调节系数）×成新率。主要考虑地段、楼宇档次等因素。

（5）车库和车位交易指导价格。车库车位指导价格=车库车位基本价格×（1+因素调节系数）×成新率。主要考虑车库出入口及公共过道的规划情况、层高、面积等因素。

（6）工业厂房（仓库）交易指导价格。成片土地的厂房评估公式：①房地产价格=地价+房屋重置价格×成新率；②房地产价格=土地单价×土地面积+房屋重置单价×成新率×房屋建筑面积。厂区内的某一幢厂房评估公式：房地产价格=（分摊地价+房屋重置单价×成新率）×建筑面积。

以上公式中成新率的确定以公式法（成新率=1-已使用年限/耐用年限×100%）与直观判断法[《房屋完损等级评定标准（试行）》]相结合进行综合评定。

2　房地产交易指导价格的评定的发展

在房地产交易过程中，对指导价格各个影响因素相关资料的收集与整理工作具有一定的滞后性，对于指导价格计算方式的修订工作也需要一定的时间，因此，房地产交易指导价格的评定工作与房地产指导价格的颁布之间具有较长的时间差不利于交易工作的顺利进行，在近几年房地产价格涨幅较快的情况下，出现明显的指导价格低于实际交易价格的现象。特别是在二手房的交易中，这一问题所造成的影响是比较严重的。在二手房交易市场作用的影响下，交易的阴阳合同出现并在房地产交易过程中得以使用。这一合同为房地产交易提供了便利的同时也对国家税费带来了一定的损失，并制造了一系列的民间纠纷。原因在于申报的具有法律效应的合同与实际的交易价格之间具有一定的差距，这无疑给房地产交易带来了又一问题，造成了交易双方之间的争议。针对目前的这一现状，在未来的房地产交易过程中，以现有的房地产交易指导价为基础，引进计算机技术，建立相关的数据库。并通过补充近几年来的房地产价格指数以及以往的交易价格，建立交易数据库。对每一笔交易的具体情况进行实时的统计，将楼层、地段、日照、采光、径深皆纳入其中。在所建立的数据库的基础上，设计二手房交易评估软件。只需向软件中输入交易房产的具体情况，就可以在系统中自动的生成交易价格，并且这一价格具有科学性，计税价格也具有真实合理的特点。这样一种房地产交易指导价格的评定方法可以加以改进与完善，推而广之，应用到普遍的房地产交易指导价格的评定中去。这样，不仅可以避免繁复的资料收集以及价值评估，风险评估、相关因素的综合考虑下的房地产交易指导价格的评定工作的低下的效率，还可以提高房地产交易指导价格的评定的科学性以及价格的真实可靠性。笔者认为，这样一种房地产价格评定方式具有长远的发展前景。

3　结束语

综上所述，基于房地产业在我国经济发展中占据越来越重要的地位，并针对房地产交易过程中日益显现的指导价格的评定问题，本文通过对房地产的夜店以及房地产价格的评估意义、理论依据及价格影响因素进行分析了解提出了相关的房地产指导价格评定方法，并探讨了日后的发展趋势。笔者认为这一方法以及发展趋势对房地产指导价格的评定具有积极的促进意义，对解决目前房地产交易过程中的主要问题，为我国的房地产交易的规范以及正确的评估房地产指导价格这两个方面具有参考借鉴意义。

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F293.3

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1673-0038（2015）32-0238-02

2015-7-12