基于流程的房地产开发项目全面风险管理策略探讨

李永松

（重庆协信汽车公园有限公司 重庆市 巴南区 400011）

基于流程的房地产开发项目全面风险管理策略探讨

李永松

（重庆协信汽车公园有限公司 重庆市 巴南区 400011）

众所周知，项目是房地产产业的导向，且房地产开发项目由于具有投资周期长以及所需资金量比较大等特点，再加上在房地产项目在具体实施过程会受到很多不确定因素的制约和影响，因此存在着较大的风险。而我国房地产开发企业普遍存在开发规模小且开发能力差，在风险管理和规避上缺乏必要的意识、管理机构以及高素质的管理人员，这就很有可能导致房地产开发的失败。本文先是介绍了房地产项目开发中面临的不确定性因素，然后又分别从风险的识别、评估、管理、和监控等四个方面给出了相应的解决策略。

房地产；开发项目；风险管理；策略

随着我国改革开放的不断推进，我国的房地产业也实现了迅速的发展，不仅国内房地产的开发规模越来越大，档次越来越高，而且近年来大量的国外资金也开始不断地涌入国内的房地产业。可以说现今我国的房地产业已处于一个新的蓬勃发展期。然而由于房地产开发项目在具体实施过程中会受到很多不确定因素的影响，风险较大，因此掌握必要的规避和管理风险的技术对于房地产业来说就显得尤为重要。

1　房地产开发中面临的不确定因素

1.1房地产市场不成熟，国家政策变动频繁

由于我国房地产市场的起步比较晚，所以目前还是处于初级阶段，房地产市场还有待成熟而且缺乏一套完整的管理体系，这不仅体现在房地产供给市场和需求市场上，而且还体现在房地产的中介市场中。因此，要想减轻市场自发性对经济的破坏，国家就必须出台相关的政策加以引导。但是，从实际的市场反馈来看，国家的政策并未受到理想的结果，这也就表明，接下来国家还将出台相关的政策，而且这些政策将会更加深入地房地产业进行调控[1]。

1.2房地产开发企业规模小、负债率高

在对我国房地产市场的实际调研中，不难发现我国大部分房地产开发企业的规模较小，平均资产总额不到5000万元，房地产企业的年均竣工面积不到3万m2，不仅如此，在房地产企业中拥有一级开发资质的企业仅不到400家。除此之外，我国平均资产过百亿的房地产开发企业的数量与国外几十亿甚至几百亿美元的房地产公司相距甚远。除了房地产开发企业整体规模较小之外，我国大部分房地产企业都有资金不足的问题，主要通过银行贷款来解决资金的问题，因此抵御风险的总体能力较差。

1.3国外企业进入，加剧房地产市场的竞争

我国的房地产市场虽然处于初级阶段，但是发展潜力巨大，因此吸引了很多包括外资企业、外地企业和外行企业在内的资金的大量流入。随着房地产市场化的不断推进，这些企业在一定程度上促进了房地产市场的完善和管理水平的提高。但是房地产业毕竟是一种专业性很强的行业，因此即使某些企业的资金很充足，如果对房地产业开发环节等没有基本的了解的话，也很难保证开发项目的成功进行。

2　基于流程的房地产开发项目风险识别

2.1房地产开发项目风险识别过程

房地产开发项目的风险识别过程将直接影响整个项目风险管理的决策，其识别过程通常包括以下几个步骤：①确定项目中的不确定性因素；②初步建立风险清单；③确定各种风险事件并推测其性质；④确定风险的优先级顺序；⑤以项目工作分解结构的形式对项目风险进行分类；⑥建立必要的风险目录摘要。由于项目风险管理是对开发项目全过程进行的风险管理，因此在房地产开发的各个阶段都应按照上述风险识别的过程对该开发项目进行风险识别，以便及时发现和控制风险[2]。

2.2房地产开发项目风险识别常用方法

（1）专家调查法

所谓专家调查法，主要是通过对相关专家进行调查和问询获得他们的意见后，再将其进行综合的整理并再次向专家反馈和咨询，像这样重复多次后，就可以将最终的、各专家较同意的意见作为最后的预测和识别风险的根据。该方法一般适用于新上的项目或者是存在较复杂风险的开发项目。此方法便于操作，但是由于这种方法采用的是向有关专家寻求意见，这就使得最后的结果难免会有一些主观的色彩。要想获得比较客观的调查结果，选择合适的专家和设计问题针对性比较强的调查表就显得很重要。

（2）故障树法

这是一种利用图解的形式将大的故障依次分解成若干的小故障来进行风险分析的方法，其应用范围比较广泛。在实际的风险分析过程中，该方法可以“大事化小”，既可以将主要风险分解成若干个小的风险，也可以对造成风险的原因进行同样的分解，从而排除掉一些不必要因素，找到项目面临的真正风险和成因。这样的分析既不会重复又不会遗漏一些问题，对风险分析的准确度较高。例如图1的分析。

（3）SWOT分析法

该方法是一种环境分析法，一般应用于定制项目战略使用。它主要从项目外部环境和项目自身实际出发，通过确定项目的优劣势来对项目风险进行识别的。在运用此方法进行项目的风险分析时，要充分考虑房地产市场环境、相关部门及购房者等因素对于项目的影响。通过对各种因素的对比分析来发现风险的因素，并进一步制定相关的管理策略。

图1　

3　基于流程的房地产开发项目风险评估

房地产开发项目的风险识别仅仅是对房地产风险因素的性质及成因进行分析和判断，而风险评估要做的工作就是更准确的对这些因素进行判断，从而确定并评价风险可能造成的影响和程度。房地产风险评估主要包括风险估计和风险评价者两方面的内容，其中风险估计主要是针对单一风险进行测评，而风险评价则需要考虑项目各个阶段的各种风险因素。房地产开发项目的风险估计方法主要有以下几种：

3.1客观估计概率法

这种方法又分为客观估计概率法和主观概率估计法。客观估计主要是根据历史资料或者是实验数据并利用统计分析的方法进行处理的风险评估法。由于其依据是客观存在的，所以按照此方法得出的结论比较准确。但是对于房地产业来说，由于缺乏对历史资料较为系统的管理，因此这种方法一般应用不多。

3.2主观估计概率法

与客观估计法相对应的就是主观估计法，主要是指专家调查法。这是一种通过咨询有关专家的意见来进行风险评估的方法，在房地产业中应用比较广泛，适合对缺少相关可参考数据的项目进行风险评估。比如对施工阶段风险的评估，对工期风险和材料涨价风险的评估，以及对施工索赔风险的评估等，使用该方法很简单快捷。例如运用综合评价法对影响工厂选址各项指标的风险评估，具体数据见表1。

表1　

4　基于流程的房地产开发项目风险应对方法

4.1风险回避

风险回避是一种从根本上规避风险的措施，它是根据有关的风险预测中途停止开发项目或者临时改变项目开发条件的方法。一般来说，如果项目风险发生的可能性很大或者造成的损失太严重又无计可施时，常采用风险规避的方法。采用这种方法的做法一般有两种：①改变活动方案或工作方法；②直接放弃或终止引起风险的活动。

4.2风险控制

风险控制是一种降低风险发生概率、减少风险损失的方法，它可以在风险事件发生的各个阶段对风险进行控制。风险控制是一种积极的、主动的风险防控措施，它包括以降低风险损失发生概率为目的的风险预防和以降低风险损失程度为目的的风险抑制。这种方法不仅成本较低而且效果较好，在所有风险管理措施中应考虑优先使用。

4.3风险转移

风险转移是指在具体的房地产项目开发过程中，开发商有意识的将自己所不能承担的风险转移给其他的单位来承担。风险转移几步同于风险回避，也不同于风险的控制，它既没有放弃项目的开发，也没有对风险因素进行直接的调节和控制，相反的，他是将自身的风险转移出去从而减少自身的损失。风险转移的途径主要有期货、保险、保证以及各种合同等，开发商可以根据自己的具体情况，选择恰当的风险转移方式来进行合理合法的风险转移。

5　基于流程的房地产开发项目风险监控

风险的控制和防范的措施再完善，风险也是随时都有可能发生的，因此就需要对风险进行实时的监控。风险的监控不仅要监视残余的风险，还要密切关注和识别那些有可能出现的新的风险，以便及时获得相关的信息来修改风险管理计划，尽可能的降低风险有可能造成的危害[3]。

挣值分析法是风险监控中最常用的方法。这种分析法主要的是通过对项目计划目标和实际完成工作的比较来确定项目目标是否实现的方法。如果没有实现则在一定程度上说明存在风险，这样就需要对该项目进行重新评估和规划。

图2　

6　结语

由于房地产业项目投资金额大、项目周期长、再加上所涉及的环节比较多等原因，使得房地产开发项目过程中存在着大量的不确定性因素，其风险较其他行业来说也比较大。为此，不仅国家需要出台相关政策来稳定我国的房地产市场，房地产开发商也应该增强风险的管理意识，进一步提高对风险的警惕性。在实际的项目开发过程中加强对项目风险的识别、评估、管理和监控，这有做到这些，我国的房地产业才能实现新的跨越式的发展。

[1]孙艳.论房地产开发项目全面风险管理[J].现代商贸工业，2008，08：75～76.

[2]李莹，王颜.论房地产开发项目全面风险管理[J].商业经济，2009，12：49～50.

[3]袁文起.论全面风险管理在房地产开发项目中的应用.中国房地产，2009.

F293.3

A

1673-0038（2015）18-0166-02

2015-4-16