关于加强房屋群租管理的建议

莫建春

当前，由于经济的发展，人口的流动，房价的上涨，群租现象越来越普遍。可以说，群租现象是城市住房供求失衡的表现，它为社会治安带来了不小的隐患，也给社会管理提出了较大的挑战。

一、基本情况

近年来随着杭州市经济快速发展，外来人员及大学生创业人数大量增加，房屋租赁市场不断扩大和租赁成本增加，形成了新的社会问题——房屋群租问题。

2011年，针对房屋群租现象不断增加，为规范房屋租赁市场管理，住建部制定了《商品房屋租赁管理办法》（住建部第6号令），于2011年2月1日起施行。该办法第八条规定，要求出租住房应以原设计的房间为最小出租单位；不得改变房屋使用性质等，填补了法律法规在群租限制意义上空缺，从管理角度上，在全国范围内有了法律依据。但目前杭州市尚未出台群租房相关管理细则。

二、群租的现状及危害

目前，杭州市西湖区蒋村、三墩等城郊地区和翠苑等离市中心较近的住宅小区里群租现象非常多见。囿于多维原因，群租问题始终未得到有效治理，久而久之，该问题逐渐成为危害我区社会稳定的不良因素。

（一）群租影响了房屋结构。据了解，房屋群租前必须进行装修分隔，一般按照20平方米一间将一套房屋分隔成若干间，每间里都带有卫生间，有的还帶有厨房。从现场观察，分隔后的房屋大多改变了原设计结构和平面布局，基本上把客厅和厨房都隔成房间，上下水管网和电路也按照分隔后的房间重新进行铺设。由于装修时擅自改变住房结构，产生的后果：一是对房屋的使用安全造成了直接影响，为日后可能出现的房屋安全事故埋下伏笔。二是装修分隔时雨污水管乱接，特别是阳台房间普遍存在的将厕所污水管直接接入阳台雨水管，后经地下管网排入附近河流，对生态环境造成破坏。

（二）群租增加了消防隐患。通过调查发现，群租房内空间小，易燃物品堆积较多，通道狭长，使用空调、电磁炉、电饭煲等大功率电器比较常见。尽管每间出租房都有电表，但由于入户电源总表的额定功率限制，出现超负荷运转现象，产生了很大的消防安全隐患。而出租房内、公共通道基本未配备灭火器等消防器材，加上整个小区因为种种原因，公共部位消防设施破损严重。

（三）群租导致治安案件频发。群租房内人员混杂，而出租人往往只重经济利益，缺少管理，不主动配合公安机关做好外来人员登记管理工作，群租房往往成为藏垢纳污的集聚地，治安刑事案件高发地区。导致案件高发的原因，主要是入住外来人口剧增，物业管理跟不上新发展，小区的防范主要依靠派出所的巡逻力量，监控不到位，造成居民群众的不满。

（四）群租引发邻里矛盾纠纷。据调查，近两年相关部门接到的由群租引起的投诉问题持续上升，其中大部分反映相邻妨碍。一是群租房内租客身份复杂，作息时间不固定，易造成噪音干扰；二是由于卫生设施短缺，乱倒垃圾、高空抛物甚至随处大小便等情况都有出现；三是因房内人多，用电量大，原始设计的用电负荷难以承受，夏季和冬季跳闸等现象经常发生，引起周围住户不满；四是房屋装修分隔不规范，引起楼上楼下水管网滴漏现象时有发生，产生邻里纠纷。

（五）群租造成卫生环境恶化。首先，群租房屋内人员密集，鱼龙混杂，很多人缺乏良好的卫生习惯，随地吐痰，随手乱扔垃圾，甚至会由于卫生间紧张而有随地大小便的情况发生。其次，群租房一般都处于居民区密集地或者交通繁华地带，由于群租的租户较多，小区门口多聚集着很多的餐饮小贩，这为小区卫生环境管理带来了不小的麻烦。

（六）群租导致租赁纠纷不断。群租现象中，有很多不是房东直接将房屋租给住户，而是经过了二房东甚至三房东，租金不合理上涨，或者存在骗取押金的现象。同时，一些房东把租房事宜交给了中介，中介代收房租和押金，这样很容易引起租赁纠纷。

三、相关建议

近几年，以群租为诱因的社会治安案件屡见不鲜，随之带来的群租治理难问题再次突显。针对群租治理问题，我认为应从以下几个方面进行综合治理：

（一）细化群租范围。2011年住建部制定的《商品房屋租赁管理办法》第八条明令禁止群租行为，要求出租住房应以原设计的房间为最小出租单位，并不得改变房屋使用性质。此规定虽填补了法律法规在群租限制意义上空缺，但仍未从人数、面积等角度对群租范围的确定作出具体规定。法律依据的不甚明晰，导致群租治理工作于法失据。因此，建议以《西湖区群租房安全综合治理实施办法（讨论稿）》为样本，从居住面积、居住人数等方面细化群租的治理范围，为今后的群租治理工作提供切实可行的执法依据。

（二）明确职责分工。群租治理是一个系统工程，多个政府部门均有所涉及，需要各部门协同作战，仅凭我局一己之力实难负担治理群租案件之重荷。建议由区政府或区综治办牵头，确立以“镇街属地管理、部门分工负责，全区统一协调”为原则的群租综合治理模式，由属地镇街负责日常监管，法制办、信访、公安、消防、安监、住建、工商、地税、卫生计生、规划、城管、司法行政等部门共同参与，各司其职，定期开展对违法、违规出租房屋的专项检查，依法严惩群租案件。

（三）规范治理流程。必须厘清和规范群租案件的治理流程，方能保证群租治理的顺利有效开展。建议建立起包括发现机制、认定机制、责令整改、行政处罚和集中整治为主线的综合治理流程，在此流程中，应充分发挥镇街的属地优势，重点依靠公安部门的行政强制权，从而保证群租问题能够及时发现、有力解决。

（四）加强多方自治。群租房屋的综合治理除有赖于政府职能部门的日常监管外，还需借助基层组织的自治力量，形成多方联动、合力治理的良好局面。各社区应积极配合属地镇街做好“群租”排查工作，加强对小区居民的安全知识宣传和法制意识教育；业委会、业主大会应积极发挥业主自治的作用，完善业主管理规约，有效规范租赁行为；各物业服务企业应当依据物业服务合同的委托，加强小区出入管理和动态巡查，发现问题及时报告。

（五）落实登记备案制度。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条写到 “房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”而《浙江省房屋租赁管理条例》第五条到第八条，《杭州市房屋租赁管理规定》第八条到第十五条也对房屋租赁登记备案制度作出了适合浙江与杭州情况的具体规定。其中规定对不符合房屋租赁登记备案条件的，不予登记备案。而具有“不符合房屋安全标准，影响使用安全的”，“不符合房屋消防安全标准的”，“有其他依法禁止出租情形的”等这几种情形的房屋都不得出租。因此，相关机关应切实按照这些规定，贯彻落实房屋登记备案制度，对不具备租赁条件的，不予备案；对不符合房屋安全标准和消防标准的，不予登记；对有任何禁止出租情形的，禁止租赁。

在今后的工作中，我们应该更新管理理念，变革管理方法，加大管理力度，创新管理体制，从多角度、全方位，采取“管理”“治理”“建设”等综合措施，不断发挥政府、城市管理部门和房地产管理部门的作用，发挥社会组织、自治组织的协同作用，构建群租房治理新格局，最大限度地满足人民群众的期待，充分发挥我们房地产监察部门维护社会和谐、稳定的作用。