简析我国房地产项目进度质量控制

高莹

【摘 要】随着我国经济的发展，房地产业也逐渐成熟和发展，为了有效提高我国目前房地产业的整体水平，就需要对项目的主要进度进行质量控制。本文对房地产项目的主要进度进行了分析，仅供业界人士参考。tp：//www.xzbu.com

【关键词】房地产；项目进度；质量控制

只有不断加强我国房地产行业的质量要求，才能从根本上解决当前我国房地产遇到的瓶颈，才能保证我国居民的住房安全，才能为我国的经济奠定基础。

一、房地产开发项目管理概念

房地产开发项目管理的最终目的是高效率地实现项目目标，其是以项目经理负责制作为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，在开发项目建设的全过程，按其内在运行规律，建立有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。房地产开发项目管理是一套复杂的管理体系，它以房地产企业、监理公司为主管，各参建单位参与，通过计划、组织、协调和控制四个方面的管理，保证房地产开发项目有效进行，最终实现项目目标。房地产开发项目管理的具体流程步骤：

1、其在计划管理方面。对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。也就是说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，从而使项目有序地达到预期总目标。

2、其在组织管理方面。这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。

3、其在协调管理方面。其意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。由于房地产项目开发过程中多单位间的协调对工程施工进度、施工质量以及施工成本有着重要的影响，使得房地产开发工程综合协调工作显得尤为重要。

4、其在控制管理方面。其意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。

二、房地产开发项目前期工作阶段

2.1制定开发项目的质量计划

充分了解和掌握项目的特点，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉质量管理体系文件，把质量目标进行层层分解，按质量计划和实施步骤层层落实。每一层次职责、权限、资源分配以及保证质量的措施都予以明确，质量管理计划要简明扼要，重点突出，具有可操作性。

2.2建立开发项目前期工作成果的质量评审制度

建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段，采用德尔非法进行评审，吸取更多专家的知识和智慧，可以及时发现问题，优化前期工作成果。项目咨询公司对咨询成果进行自我评审，然后再进行内部评审。内部评审完成后，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成相应记录文件，以提高投资效益。

三、房地产开发项目设计阶段

项目设计阶段是开发项目进行质量管理，实现经济效益的最直接最重要的环节。一般来说，设计费约占项目总投资的1%，但设计工作对工程造价的影响程度可达75%以上。优秀的设计是开发项目盈利的基本保障。项目设计阶段分为初步设计和施工图设计两个阶段，它直接关系着项目的开发成本与质量。其目的是通过不同阶段的设计来控制和保证设计的质量。初步设计完成后，根据一些建设方案设计的经验教训，开发企业要认真审查对比，不能对设计单位过分依赖，应注意细化后的设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否经济合理。合理主要体现在：

（1）布局是否合理。户型设计是否超前，功能分区是否分明，是否合理安排居住、使用、卫生等功能空间，体现其最大的使用价值，是否严格控制每套住宅的价格与功能价格比，住宅结构和设备布置是否最大限度满足建筑功能及美观的要求；环境配套设施、建筑造型和风格艺术怎样，是否体现了以人为本的设计理念，具有较高观瞻价值。这些都是购买者很注重的影响房屋销售的重要因素。

（2）经济性是否合理。设计应将使用功能分区相对集中，减少浪费。尽量避免不必要的装饰和过多的悬挑，建筑尺寸尽量采用经济尺寸。环境配套设施要做到经济适用、美观，新颖但不奢华。开发企业全面审查后，对设计方案提出合理化建议，以便设计单位进行修改。尽可能做到详尽周到，避免设计返工，修改后的设计方案应将新预算成本与目标成本对比，看是否超预算设计。

四、房地产开发项目实施阶段

（1）实行效益奖励制度，充分调动管理人员的积极性，管好施工现场。开发企业应牢固树立管理人员的经济观念，培养他们实事求是的办事作风，让他们认识到节约资金的重要性。当管理人员发现施工图设计错误或不合理时，在确认的情况下根据其节约效益给予适当奖励。严格督促施工方按图施工，如发现不按图纸施工，管理人员要及时纠正并令其返工。

（2）尽量减少设计图变更。工程设计图粗糙，市场供应的材料规格标准不符合设计要求等是引起设计变更的原因。一般情况下不允许设计变更，除非不变更会影响项目功能的正常发挥或使项目无法继续下去。严禁通过设计变更扩大建设规模，增加建设投资。认真处理必须发生的设计变更，涉及到费用增减的设计变更，必须由设计单位、开发企业和监理单位共同签字方为有效。

（3）严格现场签证管理。工程技术管理人员之间互相配合，现场签证随做随签，且应达到量化要求。签证单上的字迹清楚，签证内容要与实际相符，不能超过签证范围。

（4）控制进场材料的质量与成本。开发企业对工程所用的主要材料进行统一招标和购进，多方验收，减少材料在使用前的多余环节，做好材料抽检工作，將质量不合格的材料不采用原则落到实处，严格控制材料代用。

五、房地产开发项目竣工结算阶段

工程竣工后要进行验收工作，在此阶段，房地产开发商要积极组织有关部门按照合同与施工图纸的要求对工程项目进行详细的检查，并逐一试用其各项功能，发现工程建筑有遗漏问题或质量问题时要及时通知施工单位进行修整，避免在工程投入使用后再出现扯皮问题，或者产生额外的费用。此外，房地产企业的销售部门应及时关注该行业的市场变化状况，并制定出合理的销售计划，该计划不仅要确保企业能提升销售额，还应保证企业拥有一定的市场占有率，进而增大项目回款率，使企业资金迅速回笼。已经竣工的项目在结算时，要根据该项目建设阶段记录的数据，对其盈利状况进行客观、公正的评估，并使用这些数据来检测该项目的实际盈利状况，对项目进行评估、评价，并按照目标（计划）开发等各个环节的具体控制水准，做好经验教训的总结工作，即就是参照市场要求，制定出更加完善的的激励机制。

总之，房地产项目进度质量控制工作中主要的两个因素是技术与经济。其管理过程呈现动态化特点，管理行为具有系统性、综合性以及科学性等特点，因此为了对质量进行有效控制，就必须广思集益，鼓励全体人员积极参与管理过程。

[1]汪越成，司静波.我国房地产项目质量管理存在的问题及对策研究[J]. 黑龙江科技信息. 2008（09）

[2]朱广安.浅谈房地产项目的质量管理[J]. 四川建材. 2006（06）