房地产项目质量管理存在的问题和对策研究

王路 钱超卓

【摘要】面对日益激烈的市场竞争，房地产项目管理必须以质取胜，做好质量管理，本文针对房地产项目的重要性，分析了房地产项目质量管理的重要性，阐述了房地产项目质量管理的内涵，剖析了房地产项目质量管理中存在的问题，并针对性的提出了解决对策，以期推动房地产项目管理水平提升。

【关键词】房地产项目；质量管理；问题；对策

引言：

房地产开发项目与人民群众的生活息息相关，是生活的基本需求，是一项关乎民生国计的事。但是近几年来，不断出现房地产项目出现质量问题的报道，这些问题给群众带来了诸多不安感。作为工程人员，我们应就房地产这件产品，就其质量问题展开研究，做好质量管理工作，从而提高房地产企业的核心竞争力，建设让人民群众放心的房子。

一、房地产项目质量管理的重要性

一方面，最近几年国家对房地产行业的宏观调控力度较大，导致房地产行业面临巨大的挑战，另一方面，劳动力成本、原材料成本和机械设备成本大幅上升。在这样双重竞争下，使得房地产企业的成本上升、房价降低、销售量下降，大大压缩了房地产企业的利润，使诸多房地产企业面临生存危机。在这样的情况下，就如何发挥企业优势、增强品牌效应、提高项目档次品质，加强质量管理，从而加强自身竞争力，扩大市场份额，实现可持续发展，对一个地产企业来说，显得尤为重要。在这之中，就如何建设一个科学的质量管理体系、完善工作流程成为提高质量管理的重要点。

二、房地产项目质量管理存在的问题

2.1项目构思目标设计、可行性研究阶段存在的主要问题

该阶段是整个项目质量控制的核心点，在这一过程中，经常会出现项目的构思、项目的质量要求与业主的意图不相符的情况，而且投资额与投资目标相差很大。另外可行性研究报告、项目建议书和初步设计文件往往不符合国家规定的标准、方针和政策。这些问题都会对项目的决策和设计产生重大影响。

2.2设计、规划阶段存在的主要问题

设计质量低、设计深度不够是当前项目初步设计过程中普遍存在的问题，使得在实际施工过程中存在各专业相互妨碍的情况。在施工图设计时，一定要对施工过程进行细化，这样才能较好的指导具体施工过程，但是实际施工图设计过程中不考虑相关的法规和规范强制性条文，导致施工图设计不符合相关要求的情况，甚至存在在没有勘察报告的情况下进行施工图设计，导致在实际施工过程中存在诸多问题的情况。

2.3实施阶段存在的主要问题

实施阶段的管理是控制豆腐渣工程的关键阶段，在招投标过程中，没有严格按照国家规定的要求进行，业主对设计单位的把关也不严谨，而且存在不少暗箱操作的情况。在施工过程中使用不合格的原材料或半成品。监理单位没有尽到监理的责任，对于不符合规范的施工过程采取睁一只眼闭一只眼的政策，甚至与施工单位同流合污，导致建设工程无法达到预期的质量要求。

2.4竣工验收和交付使用阶段存在的主要问题

在这一过程中，一是存在相互“护短”的情况，施工、设计和监理单位相互联合起来，在工程竣工资料上相互“帮助”，从而让工程竣工顺利过关。二是项目验收结束后，缺少专家总结会，导致工程的质量存在一定的隐患，无法完全让人放心。三是使用阶段客服人员缺少相关专业知识，导致建筑在使用过程中存在一定的误解和不便。

三、房地产项目质量管理的对策建议

3.1项目構思目标设计、可行性研究阶段的质量控制

在进行可行性报告研究时，要从多方面来考察报告是否符合相关法律规范的要求以及是否满足业主的需求。在进行可行性研究报告审查时，可以借鉴发达国家的审查制度，由与该项目无利益关系的第三方组成相关的专家论证组，专家论证组对业主和政府负责，提出报告中的不合理之处，甚至可以赋予专家一票否决权的权利。

3.2设计、规划阶段的质量控制

3.2.1选择设计单位

在进行设计单位选择时，可以由业主自行组织专家委员会，由专家委员会对设计单位的实力和资质进行把握，或者向业主推荐几家设计单位，然后从这几家的设计方案中择优选择。

3.2.2严格按照工程建设

业主单位可以设立相关的设计负责经理，负责设计间的协调工作，同时对施工图的设计进行实时跟踪并对图纸机制进行评审，确保图纸完全符合法律法规中的强制性条文，能够满足工程质量要求，同时对施工设计做到科学合理。

3.2.3引入设计监理制

当工程质量出现问题时，施工单位和设计单位都会相互推卸责任，为了解决这样的问题，同时也为了保证设计阶段的科学合理，可以效仿国外引入设计监理制，让建设单位委托设计监理对设计单位的设计进行监督，在除了对设计图纸的合理性进行审核外，还可以审核设计方案能否满足业主的需求。

3.3施工阶段的质量控制

首先，严格对人的控制，监理健全岗位责任制，根据具体工程特点，从人的技术水平等方面来进行人员的安排，对于具有一定危险的现场作业，一定控制人为错误，另外严禁无证上岗。

其次，积极做好材料控制，材料控制包括原材料、半成品、构配件等，在进行收、发、储、运等环节时，要避免混合，不合格的材料不得在工程中使用，使用时也需要正确使用，严格检查。

最后，严把机械控制质量关，根据工艺和技术要求，选择合适的机械设备，定期进行养护，机械操作员要做好培训工作，确保机械在使用过程中能达到最佳状态，及时解决事故隐患。

结语：

好的质量管理，是生产出高质量产品的前提条件，而重视质量问题也直接关系到我国经济增长方式的根本性转变，是国家开拓市场、扩大内需的政策大政方针。通过不断的经验积累、学习、研究、借鉴、总结质量管理方法和理论，达到不断提高整体质量管理水平的目的，是国家立足长远发展、增强国际竞争力的基本要素。

参考文献：

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