房屋测绘面积与规划面积差异问题探析

何为

摘 要：本文从房屋面积的基本概况为出发点，重点分析房屋面积测绘中出现误差的原因，为如何合理有效的提高房屋面积测绘的精确度，提出合理化的建议，为更好的进行房屋面积测绘，维护广大的业主的利益，尽自己的绵薄之力。

关键词：房屋；测绘面积；规划面积；差异问题

引言

近年来，我国建筑行业迅猛发展，房屋测绘直接关系着房屋建筑的施工建设面积，关系着后期房地产交易和所有权登记，因此必须高度重视房屋测绘面积和规划面积之间的差异问题。当前，我国建筑行业在工程测绘方面还存在很多不足，在房屋测绘过程中容易受到多种外界因素的影响，使得实际规划面积不符合房屋测绘面积，引起各种矛盾和纠纷，为了有效避免这个问题，结合房屋测绘面积和规划面积之间出现差异问题的原因，加强施工单位、建设单位和测绘单位之间的沟通配合，采取有效的手段和方法，最大程度的减少房屋规划面积和测绘面积差异。

1房屋面积测绘的基本概况

1.1.房屋的使用面积和建筑面积

根据有关规定，房屋的使用面积，主要是指除掉墙、柱等结构面积、保温层的面积和阳台面积外，房屋内剩余的实际能使用的面积，是按照房屋内墙面的水平投影进行计算的。根据相关规定，房屋的建筑面积，是指包括地下室、阳台、室外楼梯和挑廊等结构在内，而且具有上盖、层高2.2米以上（包括2.2米）且结构结实的永久性房屋建筑，是按照房屋外墙、柱自勒脚往上的各层外围水平的投影面积计算的。

1.2.房屋的预测面积

房屋预测面积主要是指在商品房屋的预售或合法销售过程中，由房地产管理机构根据国家相关规定认定的，具有房屋测绘资格的房屋测绘机构，根据对房屋的实地调查，加上房屋的设计图纸，按照国家规定的测绘规定，对尚未竣工的房屋面积进行的预先测量计算得出了初步面积。

1.3.房屋的实测面积

房屋的实测面积是指在商品房正式竣工并由相关的工程规划单位审核合格后，房地产开发商依照国家相关法律规范，按照《房产测量规范》的相关规定，委托法定的房屋测绘机构，对竣工后的房屋进行实地勘探、实地绘图和实际计算得出的实际面积。

2房屋测绘面积和规划面积存在差异的原因

2.1技术原因

当前，我国房屋建筑市场上，各种测绘单位鱼龙混杂，综合实力参差不齐，房屋测绘的相关法律法规还不完善，使得资质较差的测绘单位在房屋测绘过程中使用不规范的测绘技术，没有严格按照房地产测绘要求进行操作，并且使用的某些测绘仪器设备比较落后，使得房屋建筑的规划面积和测绘面积存在较大差异 。同时，房屋测绘技术远远落后于我国建筑行业的发展速度，对于一些规模较大、结构比较复杂的房屋建筑，由于缺乏先进的测绘技术，严重影响房屋测绘质量。

2.2数据采集不全面

房屋测绘是一项专业性较强的系统工作，在测绘过程中需要采集大量的数据，但是一些建设单位为了尽快销售，过度缩短房屋测绘时间，由于房屋测绘时间比较紧张，导致相关房屋建筑数据采集不全面，某些数据甚至还存在较大误差，最终导致房屋规划面积和测绘面积存在很大差异。

2.3设计变更

房屋建筑规划主要是根据相关施工设计图纸进行，但是由于房屋建筑规划具有多样化、复杂性的特点，容易受到其他因素的影响，发生房屋设计变更，一旦施工设计发生变化，必然会影响房屋建筑的规划面积，使得房屋规划设计面积不符合测绘面积。

3房屋测绘面积与规划面积差异分析

3.1预售许可证办理阶段

（1）面积测算规范和适用范围不同

房屋建筑面积测算的设计规划是房屋建筑工程预算造价、工程量计算的重要基础，其按照《房屋建筑面积计算相关规范》进行房屋建筑面积审批計算。但是，房屋建筑测绘是根据《房产测量规范》和《房产面积测算规范》来计算房屋建筑面积 ，这两个规范对于房屋建筑测绘面积的计算方法和规则有些差别，这也造成房屋规划面积和测绘面积存在差异。

（2）测绘方法和主体不同

房产测绘单位主要是由专业测绘工作人员根据房屋规划部门审批的施工设计图纸，利用房产测绘软件，形成房屋建筑的分户、分层图，出具完整的测绘报告和图测数据。而规划部门是根据设计单位的工作人员基于房屋建筑图纸，采用计算机设计软件，如二维三维 CAD 绘图软件，利用LINE 线，绘制房屋建筑封闭轮廓，根据房屋建筑中每层封闭面积的代数和，计算整个房屋建筑的总面积。房屋建筑规划许可证上的面积只是一个大概性数据，不能出具专业的房屋测绘报告。由于房屋建筑测绘方法和主体的不同，使得房屋规划面积和测绘面积出现不一致的问题。

3.2房产证办理阶段

在房产证办理阶段，房屋建筑的规划面积测算是由专门的工程测量单位采用全站仪、GPS 等仪器在房屋建筑工程竣工验收阶段测量房屋建筑的各个角点得出的数据，用于核实房屋建筑是否符合施工设计要求，是否在规定的设计位置上进行施工建设，检查规划许可证的房屋测绘面积和实际规划施工面积是否相等，并且出具专业的房屋建筑测量报告和规划核实证明材料。而房产测绘是在房屋建筑竣工验收阶段完成综合验收后，房屋测绘部门利用皮尺、测距仪、全站仪等仪器设备，结合预测图纸，对房屋建筑进行实地的面积测算，根据不同房型抽查几幢，测量房屋的墙厚、外围各段边长、套内各边的尺寸、阳台尺寸和开封情况。

4提高测绘精确度，减少面积误差的措施

4.1.加强国家对房屋面积测绘的法制化建设

国家应在现有的房屋面积测绘法律的基础上，制订和出台关于房屋面积测绘的专门性法律法规，下达至各个省市、乡镇，各个省市、乡镇则根据各自房屋建设结构、类型和功能的实际情况，结合国家的专门性法律，制定出关于房屋面积测绘的地方性规范细则，给不同地方的不同房屋面积的测绘，提供相应的法律依据，减少不必要的法律纠纷。

4.2.尽量减少房屋规划设计，迫不得已时要事先告知业主

房屋面积测绘中预测面积和实测面积出现误差的最大原因在于，房屋开发商在对房屋面积进行预测后，在接下来的房屋建设中，因为某些因素，改变了房屋的规划设计，使房屋的一部分功能以及房屋的公共面积发生改变，造成严重的误差。为了避免这种现象的出现，房屋开发商在依法对房屋进行房屋面积预测后，应及时将房屋预测面积的真实数据、计算方法公诸于众，使业主在充分了解房屋的构造、房屋的公共面积及房屋的产权面积的前提下，明白所要购买房屋的面积是怎样计算的，杜绝欺骗业主、缺斤少两现象的发生。房屋开发商在接下来的房屋建造过程中，如果因为某些不可抗拒的因素，需要更改房屋规划设计时，一定要事先告知房屋业主，并将要更改后的房屋规划进行公示，使房屋业主明确更改后房屋面积的增减状况，以免事后造成不必要的纠纷。

结语

综上所述，随着房地产业的火爆，房屋面积测绘问题越来越受到广大房屋业主的关注，不管是房屋面积的预测，还是房屋面积的实测，都要严格按照国家出台的相关法律规定进行测绘，避免出现误差。我们相信，随着国家法律制度的不断改进和完善，随着房屋面积测绘单位管理强度和力度的不断加大，以及房屋面积测绘工作人员综合素质的不断提升，不论是房屋面积测绘的精确度，还是房屋面积测绘的工作效率，总之，我国的房屋面积测绘工作一定会蒸蒸日上，再创辉煌。

参考文献

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