浅谈住宅小区工程造价确定与控制

周育银

摘要：住宅小区工程造主要包括投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算、工程结算等等核心内容。本文从建设方角度探讨了住宅小区工程造价确定与控制措施。

关键词：住宅小区；造价；控制

一、住宅小区工程造价确定

（一）做好住宅小区造价的概算工作

1、对图纸透彻理解

图纸是住宅工程计算工程量的基础，深刻理解图纸及设计人员的设计意图是准确计算工程量的前提。图纸透彻理解之后，根据工程量计算规则，先列项，后计量，在计量时要特别注意当清单工程量和定额工程量不一致时要分别算量。工程量计算的准确度，直接影响工程的造价的合理性。所以在计算工程量时切忌漏项、漏量，无根据地增项、增量。

2、熟悉当地计价依据、取费标准

计价要有依据，每个地区都有当地的定额、计价依据及取费的标准，不同时期也在不断地发生变化，所以要时时注意政府部门发出的通知，不断收集这方面的资料，最重要的是要深刻理解定额子项目所包括的内容及适用范围，只有这样，才不会套错子项目。

3、熟悉设备及材料品牌

住宅工程造价中设备费及主材费占到工程造价的60%～70%，甚至高達80%，所以对设备材料价的了解是相当的重要。而住宅材料种类多、品牌杂，市场上是琳琅满目，参差不齐。不同品牌，价格相差甚远，所以作为住宅工程专业技术人员，要熟悉各种设备材料的品牌。

（二）做好投标工作确定工程造价

1、科学合理地编制标底

标底是建设单位拟建工程投资的底数。单位没有条件，应请有资格的咨询单位代编；有条件的单位尽量自行编制。编制标底时要与市场的实际变化相吻合，要实事求是、切合实际，保证标底编制质量，把工程标底控制在合理造价的下限。

2、确定适合的发包方式

业主可根据工程的规模、性质、特点，确定合适的发包方式来控制工程造价。当然，不管采用哪种发包方式都应该进行招标，引进竞争机制，使各施工方在保证最低的企业利润情况下，报出非常优惠的价格，杜绝议标或变相议标。实践证明，凡是先开工后定价的工程多半造价偏高。

3、制定严密的招标文件，公平竞争，合理招投标

实行公平合理的招投标，可使承担的工程造价更加合理，并可有效地控制工程造价。所以在招投标过程中，要有明确的透明度，使招投标单位思想明确，对招投标工作放心，真正体现市场经济的公平竞争。

二、住宅小区工程造价的控制

（一）施工阶段的造价控制

1、严格控制材料价格

控制材料价格是一种降低住宅架设工程造价的有效方法，住宅建设工程造价管理部门应该及时的掌握材料价格的信息，可以成立相应的机构来调查分析各个地区的材料价格信息，并及时反馈到各个地区。各个采购部门制定相应的采购办法，在保证质量的基础上，用尽可能低的价格收购住宅建设工程所需要的各种材料。

2、加强工程监理工作

工程监理工作贯穿整个施工的全过程，所以显得更加重要。工程监理是比较艰苦的工作，应由责任心强、技术水平高的人员担任。要求他们不但懂得设计与施工技术，还要具备工作经济方面的知识；要有经济观点。因为他们在工程方面每说一句话、每签一次字都关系到工程质量与工程造价。工程监理人同应做好以下几方面的工作：（1）按实勘察现场，检测基槽深度，认真鉴定土壤类别，准确确定地下障碍物工程量；（2）准确记录排水泵等按实际发生量计价的机械台班数，及时转交给预算人员，以便准确计算工程费用；（3）认真核实土石方、钢筋混凝土预制构件、木门窗、金属构件的运输方式及运输距离；（4）认真校核施工单位作出的砂浆与混凝土配合比是否正确，检查配制混凝土的租骨科类别及粒径，以便预算人员难确计算工程费；（5）注意控制材料代用及设计变更；（6）认真检查监督施工质量及进度计划落实情况。

3、强化合同管理，来完善责任成本管理

控制工程造价的另外一个重要手段就是加强住宅建设工程施工过程施工合同的管理，施工合同中的许多条款都最终反映和表现工程造价。成本管理是住宅建设施工项目管理的基础，因而就可以建立成本管理体系，尽可能的减少不必要的支出，减少浪费，保证目标利润的实现。

4、合理计划，完善实施项目进度管理

在项目管理中的进度管理主要指项目整体实施进程中对各阶段进度及项目最终完工期限进行的控制管理，其目标是有效保证项目在约束时间内合理完成总体规划。从实践角度出发可将项目进度管理分为进度计划制定与控制两部分。在实践管理中我们应首先确保进度计划制定的准确、适应、合理，充分体现项目实施需求及特征，同时在控制阶段我们应主体强调规范的施工与科学、紧凑的施工，尽量降低动能转供停歇时间，从而保持较适宜的生产、管理进度。

5、工程进度款控制

建设方造价控制人员应对工程进度款的支付严格控制。工程进度款支付是投资控制的有效手段，是工程质量和进度的有力保障。只有按图施工，并经监理人员质量检验合格，计量核实的形象部位，再由造价控制人员计算工程量并出具审核报告，才能作为支付的依据。

6、工程变更与签证控制

造价控制人员应与现场工程师一起严格审查工程变更，应对变更可能带来的工程造价变化估算风险，应在满足使用功能、美观的前提下选择更加经济的施工方案。在保证变更目的情况下，尽量用价格低的材料替代价格高的材料。？

对隐蔽工程进行勘测记录，参加隐蔽工程验收计量，确保签证质量。（1）首先要强调办理工程签证的及时性，一般要求自发生一周内办妥；其次对签证的描述应客观、准确，要求隐蔽项目签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况；再次必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统的签注工程量和造价。加强预见性，杜绝虚假签证的发生。（2）观察施工现场，评估形象进度，以便计算和审核施工单位月度（或中期）进度款，同时注意备料款的陆续扣除以及工程保留金的预留。（3）主要审查支付项目是否满足合同要求，各项资料、证明文件手续是否齐备，所有款项的计算与汇总是否准确无误。审核符合要求后，签发支付证书并上报业主审批。

（二）竣工决算阶段

工程竣工决算审核是确定工程造价的最后一个环节。核算工程量等审核工作是件很繁重、琐碎的工作，审核人员要具有高度负责的敬业精神，要耐心细致做好下面的工作：

一是要掌握完整的、第一手的工程竣工资料，主要包括工程招投标文件、施工合同、竣工图纸、变更签证等资料，保证在开始核算工程量前，对工程施工范围、合同的特殊约定、是否有甲方供料等情况有全面地了解，避免错算、漏算工程量；二是深入施工现场了解实际情况。由于各种主、客观原因，与原设计不相符的施工做法未必都有设计变更签证，要与现场工程管理人员沟通；三是认真核算工程量，防止高套定额和取费。施工单位为了获得尽可能多的收益，往往巧立名目，故意错算、多算工程量，并且尽量套用单价较高的定额子目，或者是重复取项；四是了解市场动态，依照合同审核建材价格。在竞争激烈、环境变化很快的市场当中，建材价格变动很频繁。不了解市场情况，就无法确定价格，无法进行准确的审核。结算审计对工程造价的合理性与控制起着重要作用。

参考文献

[1]王媛.凤池岛住宅小区工程造价控制分析[J].城市建设与商业网点，2009年30期.

[2]闫英琳.浅谈建筑工程造价的有效控制[J].科技资讯，2010年7期.