关于房产交易风险及防范措施探究

吴文桂

青海省乐都区房地产管理局 青海乐都 810700

摘要：本文首先分析了房地产交易存在的突出问题，同时论述了如何防范产权登记中的弄虚作假行为及房产交易风险，以期对目前房产交易安全起到一定的积极作用。

关键词：房产交易；存在问题；产权登记；风险防范

前言

房产交易正朝着规范化、市场化的方向发展，但我国房产交易过程中仍然存在不少问题，在制定和签署房产买卖合同的时要加强安全防范意识，严格签署合同条款，避免房产交易过程中产生纠纷。因此，对房屋产权交易中有关理论与实务的探讨，有益于我国房地产业的健康发展和完善房地产市场的法律调控。

1、房地产交易中存在的突出问题

1.1 伪造假证，达到非法交易的目的

在办理房地产交易的过程中，当事人身份证、产权证甚至是结婚证，或买卖双方的购房合同在办理房屋产权转移过程中是不可或缺的，还有委托书、公证文书在特定场合和特殊情况下也必须提供。除与当事人关系非同一般以外，获取真的身份证、产权证实属不易，所以不法人员常用制假手段，伪造身份证、产权证和公证文书，由于制假技术日趋成熟，这类假证非常逼真，往往能逃过受理人员的眼睛蒙混过关。

1.2 房屋产权关系不明确

标的物的权属法律关系是确定交易合法性的重要环节。权属法律关系必须清晰，交易双方应提供证据来证明所签订的交易合同具有法律效力。签订合同者应具备相应的权利。如是否是产权所有者，是否还有共有人，共有人是否同意并委托代其行使权利。在签订房屋交易合同时，如果由于委托事项不明确，价格不透明，就会给交易双方造成不必要的纠纷和损失。另外还存在着一些诈骗行为，例如有人以收购名义买断房屋，待得到该房屋的法律文件原件和房屋后不办手续而是冒充产权人或利用产权人的委托证明采取一房多卖、一房多租等手段进行诈骗活动。使真正的产权人蒙受巨大的损失。

1.3 房屋质量低劣型

我国现行法律法规对从事房地产开发经营行为已经做出了比较完善的规定，房地产开发企业在不具备或不完全具备“五证”的情况下，不得进行房产买卖，而在实际生活中，除了因房地产管理部门审核不严，出现房地产开发企业置法律法规于不顾，实际未取得商品房预售许可证明和合法的土地使用权，却哄骗消费者已五证具备和工程施工建设，另外很多开发商为了谋取私利，在工程施工过程中偷工减料，使用不达标建材，造成房屋质量低劣，所交付的房屋不符合质量要求或合同的约定，主要包括：房屋主体不合格、房屋质量瑕疵、房屋面积误差等。

2、杜绝产权登记中的弄虚作假行为

当前，房地产交易和产权登记中弄虚作假的现象日益严重，当事人往往通过制作和使用假证件（如身份证、结婚离婚证明、公证书等）、假房屋权利证书、冒名顶替、隐瞒事实等不法方式骗取房地产登记部门的登记，从而获得非法利益。为了有效打击这种违法行为，净化房产市场，扭转登记部门被动和尴尬的局面，一方面要和公安、司法等部门联合起来共同打击，更重要的是要在登记中加强管理、规范流程、严格把关，并利用现代化技术和现行的法律法规捍卫自身利益和权威。

2.1 在办理房产交易和产权登记时，应要求买卖双方或登记方亲自到场，核对身份和签名，对委托办理的要提供委托书（若出让方委托要求提供经公证过的委托书），以及被委托人及委托人的证件原件或公证书。核对身份时尽可能核对证件的相片和本人，并做基本的询问。

2.2 在登记中核对房产来源和原登记的档案，重点核对房产来源是否清晰，原登记中提供的身份证明、婚姻状况等与现状是否一致。

2.3 要认真检查申请表格和报告是否填写清晰完整，有无涂改，申请人的字迹是否一致，最好能当场填写并签名；若委托办理的，要尽量检查委托书和资料中的签名是否一致。

2.4 登记人员发现有问题的证件和资料要仔细对比，一旦确认应及时报警。

2.5 尽可能利用现行的法律法规与相关部门联动，加强处罚力度。《房屋登记办法》已对伪造和涂改权利证书、弄虚作假验取登记机关登记等行为做出了一些规定，我们可对违反者大胆行使处罚权。但在实施中应注意要严格按照《行政处罚法》的规定和程序进行处罚。

3、防范房产交易风险的有效措施

房产交易中心作为房地产交易登记的责任机构，既要高度保持对房地产交易领域存在风险的警惕，又要提高识假辨假的敏锐度和鉴别力，从各个方面提高全体员工的风险意识和责任意识，做好宣传防范，协助买卖双方了解交易程序、方法和双方的权力义务，通过规章制度来形成一道无形的围墙，最大限度地遏止房产安全交易的发生。

3.1 严把审核关，杜绝造假行为，把风险降到最低程度

针对假冒身份证现象增多的趋势，在查档和受理窗口配备身份证识别器，从科技层面上来加强防范，凡持有委托公证书的代理人，严格核实委托书及内容，并对该公证书文书进行核实。对二手房买卖和有疑点的现房抵押的出让人和抵押人的身份证件与上一手的档案中的身份证件进行核对，如身份证件不一致的（除二代身份证外），必须到当地公安部门开具户籍证明；并核实原登记范围有否变化。针对房地产案件易发的二手房买卖、现房抵押业务，落实专人以回访的形式再次查验当事人的身份和此件交易的真伪。

3.2 做好房产交易环节，避免纠纷

交易双方在签订房产交易合同时应由产权人或依法委托的代理人来确定交易中的重要环节，并签订合同。确保合同的合法性、真实性、有效性，使交易价格更合理、透明和安全。因房屋的产权是以登记制为法定产权归属的，一旦该房屋发生纠纷或重大事件，如果产权人不能提供相应的证据来证明没有过错，那么该产权人将承担相应的责任。作为交易双方，即使在签订合同后，各自的法律文件证明应由各自保管好。尽量不要委托他人，本人不能亲自办理、出面办理产权变更手续的也应委托信任的人。

3.3 房屋交付时，要严格把握质量关

首先检查所买的房屋与合同附图是否一致，房屋结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房屋测绘机构实际测量，与合同签订面积是否有偏差。其次检查房屋有没有質量问题，例如该房是否已通过综合验收，房屋有无裂缝，是否存在一般的质量问题或主体结构问题。如存在严重质量问题，购房者要坚决予以拒收，最后要注意的是交接过程中，要完善交接程序。在办理交接手续时，如果发现问题，一定要书面记录下来保留证据。

3.4 房产交易要做好产权登记

产权登记是房产买卖双方在交易过程中的过渡桥梁，也是买卖房屋最重要、必不可少的一环。如果不办理产权登记，房产转移在法律上也就没有效力，日后如发生产权纠纷，将对买受人产生不利，带来一系列不必要的麻烦。因此，在合同中应明确产权登记时交易双方的义务和权利、产权登记的时间以及有关税费等。

4、结束语

总之，房地产是人类生产和生活不可缺少的基本物质资料，房地产业也是国民经济的重要组成部门。近年来，随着房地产业的飞速发展，房地产市场也出现了许多新情况、新问题。各类房地产纠纷，特别是产权登记方面的问题迅速增加，给房地产管理部门的工作带来了极大压力。因此，需要解放思想、勇于创新，这样才能与时俱进。

参考文献：

[1]喻燕、胡高原，“城中村”改造综合支撑系统探析[J]，资源与产业，2006，8（6）：4548

[2]张薇；完善我国商品房预售制度的法律思考[D]；北京交通大学；2008年

[3]雷兰，商品房买卖纠纷及评析[J]，北京，科学出版社，2006

[4]郑洲，预售商品房的风险与预防[J]，法制与经济，2007