房地产工程全过程造价管理与控制分析

张妮

【摘要】在实际工作中，对房地产工程造价的控制往往重视不够，方法不当。工程造价应实行全过程控制，包括房地产工程的决策阶段、设计阶段、施工阶段和竣工决算阶段的控制等。

【关键词】房地产；工程造价；造价管理与控制

引言

在市场经济体制下，以最小的投入获取最大的利益是商家进行商业活动最根本的源动力。随着房地产业的飞速发展，在确保安全和工程质量的前提下，如何降低工程的造价，是房地产业普遍关注研究的话题。因此对房地产工程进行造价控制是开发项目中重要的管理组成部分，控制的情况将直接对房地产项目的盈利情况造成影响。房地产项目分为决策阶段、设计阶段、实施階段以及竣工验收阶段，不同的阶段需要不同的控制措施加以配合，所面临的问题也是复杂多变的，需要进行更深层次的探讨。本文针对房地产各个阶段的造价控制进行了分析。

1项目投资决策的造价管理与控制

首先应组建一支优秀的造价管理小组，由决策者、市场营销人员、项目总工程师、造价师、会计师等人员组成，充分运用价值管理方法，精心编制好项目可行性研究报告，力求做到拟建工程项目价值最大化。在编制房地产开发项目可行性研究报告过程中，可按下列重点进行分析：

（1）市场营销人员对市场作预测，包括市场供求与需求预测、市场价格预测、目标市场与市场竞争力分析、市场风险分析等。

（2）项目总工程师作工程方案分析，运用价值管理方法选择结构型式、基础工程方案等。（3）在建设规模、施工方案、设备方案及施工进度等基本确定的基础上，造价师估算项目投入总资金并测算建设期内分年度资金需求量。

（4）会计师运用价值管理方法，在投资估算的基础上，从拟建项目的资金渠道、融资方式、融资成本、融资风险等方面进行价值分析，通过比选确定价值最大化的融资方案。

（5）进行房地产项目财务评价，预测项目经济效益和费用支出，计算财务评价指标，以判别拟建项目的财务可行性，择优提出推荐方案，供决策者决策。

2 设计阶段的造价管理与控制

确定合理的设计方案，减少在施工阶段发生重大设计变更和方案变化，对于有效控制房地产工程造价意义重大。设计阶段如能精打细算，节约投资的潜能要比施工阶段大很多，因此，重视并合理确定设计方案，是有效控制房地产工程造价的关键环节，具体方法包括以下几项内容：

（1）在项目设计招投标和评标过程中，应尽量做到技术水平和经济指标有机结合，优选设计方案，不仅要对参与设计投标的设计方案的技术性指标进行科学分析，还要对该设计方案的经济指标进行分析、比较，从源头上确保设计方案的科学性、先进性和经济性。

（2）十分重视设计会审工作。在项目设计方案会审中，应对初步设计阶段的总图方案及单项设计方案进行技术和经济性评价，为此，建设方需组织相关各方参与设计会审，提出优化设计的建议，通过删减某些不必要的功能，降低建造成本，以利使设计方案更加科学、经济、合理。

（3）加强对设计概算的审核，防止设计概算发生漏算、错算现象，以确保估算、概算、预算相互制约、互为补充。

3施工阶段的造价管理与控制

（1）加强对合同的管理

在工程的建设实施阶段，为有效控制工程造价，还会进行一些工程变更，这是经常发生的，也是进行成本控制的一个关键因素。从诸多工程中发现由于工程变更，合同未作详细的说明而引发了许多工程纠纷，因此强化工程合同管理、强化变更程序十分关键。目前，房地产工程中多数采用工程量清单的方式进行报价，这就导致了很多施工单位采取“低价中标、索赔赢利”的方式来承揽工程。因此，做好事前的把关是必须的。事前进行严格的监控，对工程变更加大审核力度，从而做好由于工程变更而引起的造价控制。对于出现的工程变更从经济、适用、美观等角度进行综合分析，减少不必要的支出。此外，在施工单位及材料供应商不履行约定义务时应及时提出反索赔，以便有效控制成本。

（2）完善监理机制，加大工程的施工管理

工程监理公司是确保房地产项目保质保量按期完成的关键。所以，业主在前期应选择一个好的监理单位，可以对工程的质量、成本等起到很好的帮助控制作用。这首先需要进行合理的分工，明确各自的责任，其次，建立健全控制系统。

（3）采取新材料、新技术、新工艺，达到节约成本的目的

施工技术是施工阶段任何时候都无法回避的因素。精湛的工艺不但能够保证工程的质量，还可以起到节约成本的作用。调查显示，材料费用占据了大约直接工程费的70%，随着科技的更新，技术的改进，采用当前流行的新技术、新工艺、新材料、新办法等，利用技术进步的最新成果来实现缩短工期、节约初投资的目的。

（4）采取经济措施，控制管理成本

合理而有效的管理可以增加效益，如开发商可以根据项目进行广告策划、销售代理的选择等方式来降低静态成本，取得静态收益。对于工程变更，要加强管理，如果因为现场条件设计有误，非要做变更，也要要求造价人员先做预算，后投入资金，力求做到随时掌握工程造价的增减额度。此外，坚定一个原则，没有特殊情况，一律不做设计变更。

4竣工结算阶段的造价管理与控制

工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节，在确定工程造价时，应坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审核是否按图纸及合同的规定全部完成工作，是否有丢、拉项工程。要认真核实每一项工程变更是否实施，该增的增，该减的减，做到实事求是。为了合理确定工程造价，计价必须准确。预算人员不但要熟练掌握工程量的计算规则，定额子目的组成内容和套用规定、工程造价计算程序，还要掌握三者的编制原理和内在联系，确保工程造价计算的准确性。此外，预算人员要坚持到现场了解情况，掌握工程动态，对特殊材料进行市场询价，掌握价格动态，提高工程造价计算的准确性。控制工程造价的最后一环是竣工结算。在工程竣工结算中洽商漏洞较多：有的是有洽商没有施工；有的是施工没有实施应该核减，却没有洽商；还有的洽商工程量远远大于实际施工工程量。因此结算时，必须进行现场核对，认真核算工程量。同时，应实行工程结算复审制度和工程尾款会签制度，以确保工程结算质量。

结语

总之，在我国房地产业蓬勃发展的当今社会，竞争也越演越烈。在社会主义市场经济体制的大背景下，特别是中国加入世界贸易组织以来，企业加强自身的实力才能在行业中站稳脚跟，拥有自己的一席之地。房地产工程所涉及的项目众多、周期长，不稳定因素多，合理地对新股成本进行有效控制，加强工程造价的管理，从项目的决策阶段、设计阶段以及项目实施阶段进行全过程的造价管理，争取在保证项目质量和安全的前提下，以尽可能小的投入获取最大的经济收益，对房地产业的可持续发展具有深远的意义。

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