保障性住房制度问题研究（以S市为例）

王晨

摘 要：为了更好地解决这部分群体的住房问题，使大家都能过享受到改革发展的成果，我国政府近年来在不断探索和努力，投入了巨大的人力、财力和物力进行保障性住房的建设，也取得了一定的成就。但是在保障性住房的建设和管理过程中也暴露出了许多问题，本文将主要以S市的保障性住房建设为例，探讨其建设和管理中存在的问题，并提出改进的具体对策和措施。

关键词：保障性住房；政策分析；存在问题；改进措施

一、研究背景

近年来我国的经济和社会取得了飞速的发展，但我国目前仍属于发展中国家，人均收入较低，普通居民对于商品房价格的承受能力有限，特别是我国的房地产泡沫巨大，使得绝大多数大中城市房价与家庭年收入比远远高于发达国家水平，所以当前仍然难以完全依靠商品房来解决我国城市中低收入家庭的住房问题。

二、保障性住房的概念及特征

保障性住房主要是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。我国的社会保障性住房是保障性安居工程的重要组成部分，其中包括廉租住房、经济适用住房和其他具有保障性质的限价商品房和公共租赁住房。

同其它普通住房相比，保障性住房的不同之处主要体现在以下几个方面：

（1）保障性住房具有保障性。同普通商品房相比，社会保障性住房的最大特点是其保障性，即为特定人群提供的“住房保障”。

（2）保障性住房的所有权具有不完整性。保障性住房建设所用的土地是由政府划拨的，并且给予其在税收方面的优惠和减免，所以通常购买保障性住房者无法完全取得房屋的所有权。

三、S市保障性住房制度存在的问题分析及改进对策

（一）、S市概况及保障性住房建设情况

S市地处河北省中南部，冀中南经济区，常住人口1016.3788万人，非农业人口超过340万（2010年第六次人口普查统计），其中市区面积455.8平方公里，人口286.2万人，为全国特大城市之一。2010年，S市的GDP初步核算完成了3400亿元，城镇居民人均可支配收入为18268元，农村人均纯收入为6515元。

（二）、S市保障性住房制度存在的问题分析

尽管S市的保障性住房建设在近几年取得了一些成果，但仍存在许多不足之处，主要体现在以下这些方面：

（1）缺乏相应的法律制度。目前，S市保障性住房的建设和管理主要是根据国务院或者地方政府颁布的行政法规和规章来实施的，而这些行政法规、规章的法律地位较低，没有通过立法的形式予以规定，其权威性较小，使得S市保障性住房在实际建设及运作过程中，运行起来较为困难，存在许多不规范之处。

（2）覆盖面狭窄、价格定位不合理。根据河北省及S市住房保障部门的统计数据显示，截止到2011年底，S市的保障性住房政策覆盖面只有12%左右，这一比例是非常低的。

（3）融资渠道窄、政府资金压力大。保障性住房建设需要投入大量资金，并且其利润较低，其建设资金很大程度上依赖政府的财政收入。而S市作为华北地区的二线城市，其在住房保障方面能够提供的财政投入也相对较少，使得S市保障性住房建设面临了较大的资金缺口。

（4）保障形式不够完善。近年来S市组织建设了一批廉租住房和经济适用住房，解决了一部分低收入群体的住房问题，但S市的保障性住房很大一部分都是集中建设的，此种做法将低收入群体集中居住可能会引发很多社会问题，如大多数低收入家庭成员的工作环境差，有的没有固定的职业，并且这部分人往往受教育程度低，整体素质也相对较低，容易形成治安隐患及大规模群众上访事件，让低收入群体集中居住，也会使他们在心理上产生一定的自卑感，与社会大众产生心理隔阂，进而引发一系列的社会问题.

（三）、完善S市保障性住房制度的改进对策

针对上述S市保障性住房建设存在的问题及其原因，为更好地促进S市保障性住房建设的发展，解决中低收入群体的住房问题，确保社会和谐稳定，就需要政府采取更多的有效措施，完善保障性住房的制度。具体可以从以下这些方面来进行改进。

●进一步完善保障性住房建设的法律法规

S市政府应加强在国家、省级宏观住房保障法律体系的框架之下，结合本地的经济发展水平、居民收入水平、房价水平、建设用地供给情况、社会习俗及政府相关的政策制度情况，来制定与本地情况相符的法律法规，并以法律形式详细的规定住房保障对象、保障水平和标准、专门管理机构的建立和权限的划分、保障资金的来源，确保S市保障性住房建设和管理的公平性、透明性和合理性。

●進一步完善和规范管理机制

（1）严格资格审查。应明确S市的各县（市）区人民政府是住房保障家庭资格申请审核、准入退出的责任主体，组织有关部门做好辖区内住房保障家庭的随时受理、入户调查、资格认定、信息公开公示、准入退出等工作，建立健全保障对象诚信申报承诺制度。

（2）确保阳光分配。应由市住房保障部门加强对保障性住房分配方案的审核和监督，各县（市）区要按照“公开摇号、系统打分、审核调整、递次配租”原则进行公开分配。分配结果在各类新闻媒体、网站、S市政府及住房保障管理局网站进行广泛公示。

（3）加强后续管理。住房补贴资金必须做到按月及时发放，确保当年12月25日前全部发放到位。保障房的租赁合同，应当载明租金、期限以及使用要求。租赁合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租，也可以申请购买产权。

（4）健全举报制度和完善退出机制。强化使用监管，加大处罚力度，对不再符合保障条件的，及时取消其保障资格；租赁家庭在规定期限内未退出的，全部按照市场租金标准收取；购房家庭不再符合保障条件或因特殊原因，需要转让的，其所购房产由政府回购，回购价格为原销售价格加同期银行贷款利息。

四、结论及展望

住房问题是重要的民生问题，面对当前我国城市房价过高、城市居民收入差距过大这一突出矛盾，加快保障性住房建设，是党中央、国务院保障民生、维护社会稳定、确保房地产市场健康发展的重要举措，同时也是S市实现“保增长、扩内需、调结构、惠民生”这一重要战略目标的有效途径。通过本文对保障性住房相关问题的研究，主要得出了以下几个结论：

（1）当前我国普遍存在城市房价偏高、房地产市场畸形发展，以及我国保障性住房制度不完善等问题，这是本文研究S市保障性住房问题的一个大背景。

（2）提出了完善S市保障性住房制度的具体措施，包括：完善保障性住房建设的法律法规，以立法的形式保障中低收入群体的基本住房权，确保保障性住房建设的有效实施；进一步完善和规范管理机制，严格审查资格，防止骗保行为，确保阳光分配。

保障性住房的研究是一项复杂而系统的课题，也是近年来困扰我国政府的一个重大难题，其建设和实施涉及到法律学、金融学、政治学、社会学、管理学及建筑工程等多门学科，该课题的研究需要投入大量的精力和财力，需要相关部门、社会团体及个人的大力配合；其研究意义也是巨大的，对于有效解决我国保障性住房建设问题，切实保障城镇中低收入者的住房需求，维护社会和谐稳定都有着重要的意义。本文通过对S市保障性住房建设问题的研究，旨在为提高S市保障性住房建设管理水平提供一定的参考。

参考文献

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