软件新城背后的地产商：去房产化才能做好产业园

袁阳平 程星

每个工作日一大早，家住武汉光谷锦绣龙城小区的穆骅，驱车经三环线用时不到25分钟，便到了武汉花山软件新城办公楼。

“在软件新城工作，四周都是低密度的办公楼房，绿树环绕，优美的配套环境，让人工作心情格外轻松。”穆骅说，有时开车上班来得早，吃完早餐还可在新城园区内四周转悠。

穆骅是武汉开目信息技术有限责任公司（简称”开目软件”）总经理助理。今年1月，开目软件入驻武汉花山软件新城。与它为邻的，还有IBM、飞利浦、怡乐食、世界第三大传媒集团法国阳狮等15家世界500强企业。

开目软件原在武汉光谷核心区办公，公司为何放弃原核心区的办公环境，迁入武汉花山软件新城呢？

“纯粹以软件产业类企业为主的清晰定位，是吸引开目软件愿意‘舍近求远’来此办公的重要原因。”穆骅说，该软件园区是湖北省软件产业发展重点园区，周围都是从事软件开发类企业，这为开目软件提供了技术交流与人才补充的机会。更重要的是，软件园运营商了解软件行业，且在全国运营过多个软件园区，他们知道软件企业发展过程中需要的服务。

作为武汉花山软件新城投资方之一的亿达中国董事局主席孙荫环称，一个产业园区的成功，首先要规划定位准确，然后产业方向坚定，招商要有产业门槛。招商之后，要竭尽全力提供企业发展所需的各种服务，而不是做甩手房东。

“官助民办”产业园发展模式

武汉花山软件新城，是亿达集团旗下大连软件园股份有限公司与湖北省联合发展投资集团有限公司、武汉东湖高新集团股份有限公司合作开发的新型生态科技创新区。

亿达集团曾与大连万达并称为“大连地产双达”。截至2014年底，大连软件园汇聚了700多家软件和信息服务企业，其中世界500强企业48家，成为大连软件和信息服务业的发展核心区。

武汉花山软件新城发展有限公司总经理梁勇告诉《支点》记者，由民营企业运作的产业园，在国内凤毛麟角。从大连软件园起步，亿达集团成功开辟了“官助民办”的产业园发展模式。

所谓“官助民办”，就是政府不投资，只提供规划审批、政策支持、牵头招商和基础设施；园区所有的投资、开发、建设、运营与管理按照市场规则，完全交由企业自行运作。这一创新体制，充分发挥政府与市场的作用，极大调动政府和企业的积极性，激发市场潜能。

早在2006年，亿达中国将大连软件园的“官助民办”模式引进到武汉，首个合作项目是光谷软件园。

梁勇介绍，2006年，整个武汉市软件与服务外包产业的产值只有500亿元，产业聚集和升级尚未形成。亿达集团进入武汉后，引进了IBM、惠普、华为等重量级IT信息技术企业。

以华为为例，2007年，华为进入武汉之初较为谨慎，公司起步仅租了两层楼约3000平方米的办公区。一年以后，随着光谷软件园整体建筑完工，华为在武汉办公面积扩大至3万平方米。如今，华为在武汉成立研究所，整体搬迁至光谷未来科技城。

武汉花山软件新城并非大连软件园的翻版。梁勇表示，武汉花山软件新城建设，不会照搬美国硅谷模式，也不会照搬大连软件园等既有成功园区模式。而是将硅谷元素与武汉本土优势、需求相结合，为软件新城发展所用。

统计数据表明，2014年武汉市服务外包产业营业收入已经突破1000亿元，今年将有望突破2000亿元大关，拿下“中国软件名城”称号。

用内在服务吸引人才

人才，是软件企业成长的关键要素。

为了在最小半径内实现工作与生活最大便捷化，武汉花山软件新城提出“三高三低”规划理念（即高品质、高智能、高技术、低密度、低能耗、低碳化），同时还有机整合办公楼及居住、商业、教育、娱乐、园林、交通等各项基础配套设施，意在留住人才。

外在环境只是表象，内在服务才是留住人才的关键。

左手带着运动手环的穆骅告诉《支点》记者，在搬进武汉花山软件新城前，公司最担心的是搬迁带来的人才流失问题。为此，公司提前准备了多套预案。好在，今年1月份入驻软件园区以来，公司发现人才流失率并不高。

为留住人才，开目软件给公司高管赠送运动手环，“好身体是工作的前提，老板鼓励员工每日坚持走一万步。”

为帮助企业吸引、留住人才，武汉花山软件新城形成了一套快速有效的服务体系。

梁勇介绍，企业入驻前，公司与客户一起完成公司选址、楼宇定制、专业装修、工位配置、人员招聘等各项前期工作，为客户提供“交钥匙工程”；企业入驻后，公司持续提供“保姆式”服务，与客户共同解决政策咨询、企业注册、手续代办、专业培训、人力派遣、信息交流、物业维护等一系列服务保障。

开目软件的引进，就是“交钥匙工程”成功之举。

以企业人才招聘、培训为例，梁勇介绍，园区内部分软件企业规模小，不能形成规模效应，与招聘类公司合作的议价能力低。为降低企业招聘成本，园区作为整体与招聘公司签订协议。同时，园区还举办各类招聘会，并积极走出去，吸引更多湖北籍优秀软件人才回来就业。

为解决武汉本地高校人才从学校到就业“最后一公里”的问题，园区还引进了本地最大的软件人才培训机构——武汉厚溥公司，把企业用人需求前置到学历教育的最后一年。

在外部人才引进方面，梁勇认为武汉城市营销不足，直接影响了软件人才引进。他说，今年初，北京两家软件公司的高管来武汉考察。从武汉火车站到园区只有约10分钟路程，给高管们留下深刻印象。

不仅如此，若从天河机场来园区，全程也仅需40分钟，从武汉中心城区来此约半小时车程。同时，和园区企业政务联系最紧密的东湖高新区管委会，就在园区隔壁，出门10分钟就能到达。

“他们不知道，武汉的交通已十分便利。这是他们时隔10年之后第二次来武汉。”梁勇说，如果国内外软件企业的高管对武汉都不了解，何谈将业务向武汉延伸呢？

梁勇深刻感受到，武汉并不善于城市营销。“我们在外谈项目，经常是一个园区跟一个城市在竞争。我们希望，武汉城市营销的力度还要加大。”

去房地产化思维

从吸引人才等方面做足服务，许多产业园区下足了功夫。然而从全国看，为何逾20年来中国多数产业园区发展得并不成功呢？

在孙荫环看来，无非三点原因：一是产业定位规划不科学，没有结合城市所在的区位特点和产业优势，盲目开发。二是产业方向不坚定。有些园区为了追求入园企业数量，放弃当初的产业定位，将污染的、高成本、高能耗的企业也招进来。这样就无法按照既定产业规划形成产业聚集，把园区做杂了；三是地产思维严重，缺乏产业思维。很多园区固守房地产开发思维，以为盖了楼卖掉、租掉就行了，服务跟不上，产业聚集也无从谈起。

在梁勇不大的办公室里，他告诉记者，在武汉花山软件新城，园区配套建设面积与产业楼面积按1：1比例建设，这意在保持产业园区的“纯正性”。

“做商务园区不在于楼房盖得有多好，也不是简单地租房子、收租子。一定要跳出房地产开发的思维，要懂产业，知道客户需要什么。”梁勇称，过去做产业园，很大程度上要依赖个别城市对经济转型的先知先觉、先行先试。因为过去有很多赚快钱的方式，而产业从培育到形成聚集达到规模，需要一段相对较长的时间。所以，很多城市宁肯多卖地盖房子，拿快钱。

在孙荫环看来，传统开发商进入产业地产，首先要转变房地产思维，企业的任何动作都应该围绕产业聚集和企业发展来进行。如果仍然停留在卖写字楼、租办公室的思维层面上，园区很难成功。其次要关注客户需求，让企业和人才愿意留下来。有了人，产业才能发展，产业聚集了，人才愿意来，相辅相成。

梁勇在接受《支点》记者专访时表示，过去10年中，中国房地产高速发展，诸多产业园定位变味，穿着产业的外衣实则沦为房地产开发商。在当前经济转型升级中，不少做过甩手掌柜的产业园区都难以为继。

“去房地产化思维打造软件产业园区，真正做到以产融城，为企业做好配套服务设施等，这是产业园区的内核。”梁勇如是称。

以亿达为例，多年来一直在做产业园平台服务，开发建设的产业园最终重点都落在服务上，具备全产业链服务能力，并结合企业需求创新推出运营服务，以解决企业发展中遇到的包括选址、政策咨询、投融资、人力资源派遣，以及培训、业务营销、职工活动等各种问题。

“一个产业园区的成功运营，可以带动城市经济转型和人口结构的变化，产业地产是中国产业升级的重要平台。”梁勇认为，“互联网+”大潮，给产业地产带来了新的机遇。在新环境下，产业地产只有不断满足入驻企业的需求，一切以客户为中心，定制化、个性化服务解决不同企业在发展中遇到的不同问题，才能形成符合自身定位需求的产业聚集带，产业地产园区才能迎来“新一季”。（支点杂志2015年10月刊）