学区房“新贵”

曾慧娟

去年开始，北京市各行政区义务教育阶段的教改进入密集调整期。严禁择校、取消“共建”之后，购买学区房成为家长眼中能使孩子就读优质学校更为重要的途径。但伴随着北京市教育资源整合和均衡化发展，购买一套“靠谱”、合适的学区房并非想买就能买到。而且，学区房也并未因为教改出现丝毫人气上的减退，价格依然上涨。

仍受关注

教育部发布的《关于做好2015年城市义务教育招生入学工作的通知》，要求今年北京等24个重点大城市100%的小学实现划片就近入学。在“条子生”、“共建生”的路子被堵之后，通向重点名校的希望更寄托在了购买学区房上。

一名我爱我的工作人员告诉记者，现在正是择校期，学区房价格一直在上涨，好的房源每平方米上涨数千元仍一房难求。尽管二手房市场低迷，但学区房几乎是“出来一套卖一套”，且价格比周边同类型商品房高出一倍左右。

家住四惠的高先生因户籍所在地没有“名校”，他在离家15公里外的木樨地又买了一套北京小学走读部的学区房。“40平方米的老房子，均价近每平方米6万元。一是为了孩子，二是学区房不会掉价，咬咬牙贷款买了”。

记者走访发现，在北京教育资源集中的东、西城核心区，只要是被划进名校学区，一些老旧的楼房、没有卫生间的平房也能卖上大价钱。据媒体报道，今年上半年，豆瓣胡同有一处北京史家小学的学区房，5平方米的小单间售价190万元，每平方米均价超过37万元。

在北京实验二小附近街道两旁，到处贴着售卖学区房的信息，大多是小户型房，有的还标明是自建，均价多在每平方米20万元以上。一套报价400万元的14平方米小房子，被中介推荐为“高性价比房”。

“以前单位和东城区一所重点小学有共建名额，本以为上名校已经板上钉钉，政策一改让我们措手不及了。”在东城一个事业单位上班的刘女士说，“共建取消后孩子上重点小学的唯一办法就是买学区房，但听说教改之后东城区有的普通小学因为划片调整，一个月内，其附近的房价每平方米价格就涨了3万元。”

只能就近入学，还有落户限制。唯一的办法就是赶紧买房。

“北京现在严格划片就近入学，学区房成了一个保值的投资。过几年，我的孩子用完了学区名额，我再把房子卖出去，只要这所小学不搬家，我应该也不会亏。”高先生说，在北京愿意花重金为孩子上学买入门券的家长实在太多了，这间房子比起其他学区房还算实惠。

记者采访了解到，大多数父母都希望为孩子提供最好的成长环境。一些有一定经济实力的家长认为，在入学政策透明的环境下，为孩子花钱买一个学区，比托关系、找人等其他方式的“择校”更省心。

新政策

每年5月份，许多小学都按照划定的招生范围开始招生，考虑到办理按揭、房产证等时间，许多家长提前抢购学区房。

“为了孩子，买还是不买？”一位30出头的年轻妈妈感到非常困惑，在周围人的影响下，孩子刚刚2岁的她已经开始关注“学区房”。“我是个比较重视教育的妈，为了孩子上个好点的幼儿园已经倾尽全力，举家搬到幼儿园边上居住。”但她实在无法判断未来几年内的学区动态，又怕错过“囤房”的好时机，一想到这些就感到头痛不已。

记者发现，各区幼升小、小升初政策每年都会有一定调整，一旦缺乏对政策的研究，盲目听信中介或房地产开发商宣传的一面之词，有可能“占坑”不成“蚀把米”。

以西城区为例，4月初，西城区最新入学政策明确规定，每个购房地址6年内只能协调购房人直系子女入学一次，并需要提供一年以上的租房完税证明，还要有房主签字的知情同意书。政策还要求房屋适宜居住，能保证儿童安全。

朝阳区的新政策则要求，对于学位紧张的地区，每户6年内只提供一个学位；9年一贯制学校，每户9年提供一个学位；年限控制标准由学校自主掌握。

一名曾经的学区房购买者称，在购买二手学区房前一定要签订落户协议，确保原房主户口在交易完成后立即迁出。此外，还要了解学校户口政策，确保符合有些学校规定的“一房一名孩子入学”的约束政策。

亚豪机构市场总监郭毅表示，纯粹为了上学名额，购买居住价值很低但单价很高的房子，比如面积很小的“落户房”甚至平房等都有很大的风险。很多学校每年会根据招生情况或其他一些不确定的因素，对学校周边小区范围的划分做出一定调整。押宝“学区房”一旦失去价值，价格也会随之直线下跌。

按照相应规定，学校招生范围每年都会公布一次，而每次微小的调整都会直接影响到对应房屋价格。

最为知名的是中关村第三小学每年的学区划分都是以楼道、马路为基准。常常同一小区，某栋楼就不是学区房，马路这边划入学区，马路对面划出学区。

这样的调整对买学区房既为孩子上学、又为投资的人来说成了“定时炸弹”。

另外东城区的青年湖小区对口小学可以直升171中学，但并非所有小区居民都能享受到“学区”的利好，因为171中学只包含小区内的某几栋楼。于是，小区内的房价也会出现两级分化。

教改之后

教改之后，老牌名校学区房价格稳定，却涌现了一批学区房“新贵”。

“东城区新景小学原本是一所普通小学，2014年，新景小学和名校崇文小学结合深度联盟，由同一个校长兼任两校校长。”北京市东城区教委负责人在接受媒体采访时公开说道，这种深度联盟最广泛的意义是一所大校带动另外一所小校，结对发展，资源共享。

史家小学与史家小学分校、培新小学与永生小学、黑芝麻小学与织染局小学……仅东城区，目前就有21对深度联盟校，此外还有8对对口直升校。学校与学校之间密切联系犹如一个贯通器，成为师资、管理、教研教学、学生评价等方面逐渐步入一体化的契机。

在北京，通过名校办分校、集团化办学、校际联盟等方式，多所优质中小学的辐射效应显现，带动不同片区的教育质量趋于整齐。但另一方面，也带来了部分学区房价格的辐射效应。一些原本普通的小学，由于与名校结盟或者对口直升优质初中，周边的房产价格也迅速上涨，成了新晋的“名学区”。

东城区教委的综合改革方案中，还有一项是组建九年一贯制学校，最先实施的就是青年湖小学与北京市第171中学：2014年入学的青年湖小学新生6年后可直升171中学。

青年湖小学原本是东城区的一所普通小学，消息发布后，很多家长为了获得171中学的“敲门砖”，就筹划在青年湖小学片区内购置学区房。

“好多家长想着可以直升171中学，就赶紧下手买房了。”上述房地产中介说，“37平方米210万元，不含税费。这是青年湖小学附近的报价。”

遂安伯小学被并入史家小学片区后，遂安伯小学片区学区房的价格已经上涨至每平方米5万元至6万元。“一个月涨一万元的情况很正常。”史家小学附近的我爱我家房地产中介告诉记者。

西城区的教改方案中，涭水河小学、长安小学、广外一小等19所普通小学并入了实验二小、北京小学等11所名校。这些利好消息迅速拉升了新学区房的整体价格走势。

原本是普通小学的涭水河小学因拟纳入“名校”实验二小吸引了不少家长关注。

“政策一出，房价就已‘提前到位，单价同比涨个一万多元并不稀奇。”该小学附近的一位房地产中介说，“由于这里是实验二小的新学区房，每平方米的价格还在8万元左右，比起每平方米30万元的老学区房有不小价差，未来肯定还会涨。已经有越来越多的家长到这里寻求房源。”

8万元每平方米的价格已经超过了中关村一小、二小、三小的学区房价格。

不好买

事实上，即使家长想买，也不一定有合适的房子。

链家地产朝阳门的一个中介向记者表示，像史家、府学这种“牛校”的学区房，卖得最好的是小户型，面积在37至60平方米。

“但是还要满足落户和名额的要求，就是这个房子6年内没有在该小学上学的孩子，且落户满3年。这种房子卖一套少一套，房源很少。”该中介说。

此外，附近胡同的平房也受到家长们的追捧。因为平房面积多在10到30平方米之间，总价低。

“平房的价格每平方米在20万至30万元。这样的老房子很少了，户主都在等着政府拆迁。”该中介说。

供需不平衡、买卖双方的心理战让这些老牌名校的学区房价格一路坚挺。“说房价降了，但学区房不会降。”中介颇有自信地说。

需要注意的是，买学区房价格中税费不能小看。

以海淀区中关村二小华清校区学区房为例，北京市房管局给这一片区限定的最低成交价格是每平方米35890元，指导价与业主购房价的差额需要缴纳5.6%的营业所得税、20%的个税和3%的契税。这些税费全部由购房者承担。

而且每一笔交易，购房者要向房地产中介交纳最高成交总价2.7%的中介费。据该区域的中介介绍，50平方米左右的房产，不满五年不唯一，税费合计约50万元。