新华联火力“转旅”

龚小锋

自2013年宣布转型文化旅游地产开发以来，新华联不动产一直积极寻求项目落地。今年以来，新华联不动产在多地开动旅游项目，近日还高调宣布将地产板块更多的资金转到投资文化旅游产业，投资旅游项目200亿元。

湖南再下一城

这一次，新华联又打了湖南的“主意”，不过，这次的目标似乎更加宏伟。7月13日，新华联不动产宣布，公司正筹划并购湖南省湘西芙蓉古镇、老司城、猛洞河等系列旅游资产。截至目前，公司已与湖南省湘西州永顺县人民政府就合资成立文化旅游公司初步达成一致。

从公告来看，拟合作项目均为当地优质景点。芙蓉镇是一座具有两千年历史的古镇，位于酉水之滨，享有湘西“四大名镇”、“小南京”之美誉；老司城是800多年土司辖制的政治、经济、文化和军事中心，2001年被国务院确定为全国重点文物保护单位，2015年7月列入世界文化遗产名录；猛洞河全长100多公里，沿途自然风光优美独特，有“天下第一漂”之称。

根据新华联与永顺县洽谈初步结果，规划在芙蓉镇新建高级星级酒店，开发高端旅游地产、复制老司城土司衙署区、打造精品景点景观、实施猛洞河漂流提质扩容等，创造“芙蓉镇—猛洞河”国家5A级景区，这样可以有效实现对永昌6大景点的串联。

“收购景区核心资源，这属于国内旅游地产开发不多见的形式。”海南锦诚董事长王路表示，通常，国内旅游地产是以地产销售为导向，像新华联这样的做法，往往是通过拿下景区的经营权，进行升级，增加体验型项目，进而深度开发。

兴业证券一份研报显示，湘西优质旅游资源众多，旅游产业快速发展。拥有一个世界文化遗产、8个4A级和5个3A级景点，集历史文化、民俗、山水风光于一体。湘西全州2014年接待游客达2，811万人次，同比增长21%，实现旅游收入174.5亿元，同比增长20.40%。

这并非新华联在湖南的首次“大单”，此前新华联还投资了湖南炎陵神农谷、湖南国际铜官窑国际旅游度假中心。从地域来看，湖南已经是新华联布局的重点。

从2012年以来，新华联抛出的诸多文化旅游项目，依托当地环境、历史人文资源，主要形式为以生态住宅、生态小镇和商业综合体为主，总投资一般在50亿至100亿元之间。除了上述湖南项目外，还包括安徽芜湖文化老街、北京顺义温泉和西宁多巴等文化旅游度假项目。

从项目选址看，上述项目距离二线城市较近。如铜官窑遗址项目地处长沙郊区，距离长沙火车站仅35公里。芜湖则与合肥、南京两大省会城市呈三角之势，驾车距离在200公里左右。

在海南锦诚董事长王路看来，相比在云南和海南等地的全国性旅游资源，目前新华联所布局的项目，更多倾向于区域型旅游地产，利用城市人文资源或大型旅游景区，将游客融入到文化旅游项目里。

投资海外地产

随着海外市场投资商机的涌现，拓展海外项目成为兵家必争之地。韩国是海外投资置业的热土，国内诸多开发商早已纷纷“杀入”韩国，新华联要在韩国再下一城了。

6月下旬，新华联发布公告称，公司和韩国美缎新城开发株式会社签署了合作备忘录，商讨在韩国西北部的仁川广域市一带开发综合度假村项目。公告显示，该项目位于韩国仁川广域市，土地面积约183万平方米，土地转让价格约2080亿韩元（约11亿元人民币）。但由于尚未签署正式协议，项目尚存在不确定性。

近日，韩国当地媒体援引仁川的一名政府官员表示，新华联不动产关于该地块的度假村构想在6月底提交，但投资规模尚未确定。

不过，韩国方面希望招商引资的力度能够更大些。今年韩国方面曾宣布，将在年底前发放两份综合度假村的经营许可。

韩国政府特别指出，希望兴建和经营度假村的各方必须在建议书中承诺，投资至少1万亿韩元（约9亿美元）。

在这之前，新华联已经在韩国济州岛投资度假项目。2014年初，新华联与韩国大韩贸易投资振兴公社、黑石度假村株式会社正式签约，合资开发韩国济州岛锦绣山庄项目。

济州岛作为韩国最大岛屿，也是典型的火山岛，风光迷人。济州岛还是国际公认的第五大博彩胜地，旅游地产潜力巨大。

该项目涵盖旅游度假酒店、高级度假公寓、中国食街，总建筑面积约70万平方米，开发周期为6年，拟分3期开发，预计总投资额近百亿元。

“目前韩国的旅游度假项目还是很有前景的，也没有出现泡沫或过剩风险。”一名熟悉新华联的人士表示，不过，由于韩国气候类似中国东北，冬天极为寒冷，因此不适合做销售型的旅游地产项目，但却适合做持有类旅游度假项目。

除了韩国以外，在去年，新华联还以3亿元人民币的价格，在马来西亚柔佛州购买了一块约4.73万平方米的地块，用来投资建设南洋度假中心。

无论是布局韩国或马来西亚，新华联对海外旅游地产的攻势或许才刚刚开始。

后期运营有待观察

在国内外旅游地产火力全开，意味着新华联不动产走上了转型之路。

新华联2014年年报也显示，期内公司共获取土地3606.86亩，占年内新增土地64.03%。按照计划，新华联将由过去住宅地产与商业地产9∶1的比重，调整为住宅地产与商业、旅游地产5∶5的比重。

今年5月，新华联集团董事局主席兼总裁傅军介绍，新华联正在战略转型，已决定地产板块要把更多的资金、更多的项目转到投资文化旅游产业，投资旅游项目200亿元。

新华联的旅游地产项目十分重视体验，因而以建博物馆、做仿古风格旅游街、打造新一代驻场秀、开发第五代海洋馆、建设儿童乐园作为重点，差异化竞争。

大幅投资旅游地产也给新华联不动产的盈利指标带来了拖累。新华联在今年上半年公告中指出，虽然此次业绩预告未经审计机构审计，但是公司今年上半年归属上市公司股东的净利润同比会出现50%到66%的降幅，预计盈利在6500万元到9600万元之间，上年同期新华联的盈利则超过1.9亿元。

记者多次拨打新华联不动产总经理苏波，均无人接听。据新华联不动产董秘杭冠宇表示，由于目前公司处在开发前期的项目比重较大，项目结转需要一定周期。随着项目开发的推进，进入下半年以后，项目的结算收入增加，在财务上会有很大的改善。

“旅游地产是典型的资金密集型行业，尤其是持有部分需要资金沉淀，需要长期低廉的资金成本，如果使用利息较高的开发贷等资金，开发商自身必然比较难受。”王路说，中小型开发商做旅游地产，首先要解决融资结构问题。

新华联大幅推进旅游地产项目，也被市场认为有些“用力过猛”。据新华联方面透露，由于前期对市场预期值较高，投入较多，而受行业影响，实际情况与预期有差异，因而公司做出了相应调整。

新华联在其半年报中表示要减少文化旅游项目的开发数量，做精、做强三到四个项目，适当放缓个别区域的投资开发节奏。

据新华联集团董事局主席兼总裁傅军在5月表示，新华联最看重的是三大项目。第一个是在韩国济州岛的锦绣山庄，该项目已经征1358亩地，并购了一个高尔夫球场，下一步将建设酒店、娱乐、购物和健康美容等项目；第二个项目是长沙铜官窑古镇；第三个则是安徽芜湖项目，已经开工一年。

不过，截至目前，新华联的文化旅游项目仍在前期施工建造中，因此无从考究实际运营效果，市场仍认为新华联的旅游地产与文化结合的效果有待观察。