曲线扩张

龚小锋

不管是融创并购中渝置地部分资产，还是恒大65亿港元接盘华人置业成都资产，这一轮并购，重视资产收购，侧重进入二线城市，有着比以往更强烈的区域扩张特色。

在房企纷纷回归一线城市的潮流之后，融创和恒大收购成都等地的房企，似乎在侧面佐证，当一线城市竞争压力日趋加大之后，二线城市的机会又开始悄然出现了。

成都成“争议地”

接连收购失利后，融创中国董事长孙宏斌终于锁定了新的“猎物”。7月26日，融创中国公告称，以总代价32亿元收购中渝置地成都7个项目全部股权连同股东贷款。

此次收购真正的标的公司成都中渝国嘉，是中渝置地与川企国嘉地产的合资公司。其中，融创拟以27.56亿元收购中渝置地所持有的51%股份，同时以4.5亿元收购四川国嘉另外20%股份，总共占有成都中渝国嘉71%的股份。目前成都中渝国嘉置业旗下拥有四海逸家、城南逸家、南湖逸家、天府逸家、光华中心等7个项目，建筑面积达254万平米，其中139万平米未售。

这也是继2014年收购绿城、佳兆业以来，孙宏斌率领融创进行的第三次规模较大的收购案。如果收购成功，其获得的是成都中渝国嘉71%的控股权，从而实现首次进入西南重镇成都市场，此前融创主要在北京、天津、重庆、上海等几个城市布局。

7月15日早间，香港知名富豪刘銮雄旗下华人置业和恒大地产双双刊发公告称， 恒大地产以65亿港元的代价收购华人置业名下的间接全资附属公司爱美高集团。

恒大地产从华人置业收购的资产包括位于成都市的华置西锦城、华置都汇华庭、华置广场3个住宅及商业办公楼项目。

“恒大今年以来一直在加强中西部布局，恒大集团成都公司已经放弃近远郊大盘的发展模式，回归主城区。”成都一位接近恒大的业内人士表示。据了解，今年4月起，恒大就已经开始和成都主城区的数个商业项目商讨收购、合并的事宜，这次收购的华人置业三个项目也在其中。

据记者不完全统计，恒大集团去年至今通过“招拍挂”方式获得成都主城区地块三宗，包括青羊区万家湾地块、曹家巷广场地块、川棉厂地块，上述三宗地块可建面积共计约125万平方米，且均是高总价大面积型地块，其中川棉厂地块拍出总价20.76亿元的高价，至今保持着2015年成都地王纪录。

这三个项目都位于成都核心区域，其中华置·都汇华庭与华置广场更是位于成都一环内的中心地段。目前三个项目均处于销售阶段，不过，部分项目商业板块并未完全启动。

随着信贷紧缩，近期成都市场还不时传出开发商整售项目或寻求资本入股支持的消息。其中，广西龙头房企江宇集团有意将成都项目江宇天府城整体打包出让，该项目总建筑面积约为138万平方米。由于这是该企业在成都的唯一在售项目，按目前情况来看，江宇集团或将退出成都市场，至于接盘方目前外界尚未知晓。

对于成都市场，买卖双方看法颇不一致。恒大方面在公告中表示，成都是西南地区的经济、科技、教育、文化中心，区域房地产市场回升的势头明显，此次收购有助于增加公司在成都主城区的土地储备。

但对于此次出售资产，华人置业却表示，公司预计成都住宅物业售价在未来较长时间内难有上涨空间，加上近年成都有多个大型商业物业落成并投入市场，导致可供租用面积及酒店房间的供应出现过剩，预计商业物业的收益会进一步下跌，因此决定出售上述物业，回笼资金以用于其他投资机会。

二线城市并购机会闪现

随着一线城市竞争压力日益加大，房企开始进入二线城市或国家战略布局区域抢占先机，其主要方式之一就是通过并购。

恒大集团今年在全国范围都采取了逆市快速扩张的战略。恒大集团董事局主席许家印曾在5月表示，要48天上马100个项目。据此前媒体披露，在今年上半年，恒大总部对成都公司下达了年内开拓20个新项目的任务要求。而在达成这一目标的过程中，恒大在成都和武汉多地展开了并购。

“当前企业要突破瓶颈，跨上台阶，惟有采用超常规的并购重组的发展模式。”易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱表示。在其看来，融创的并购就是民营企业通过资本市场并购模式，实现自身跨越式发展的一大案例。

一直聚焦少数城市的融创，不但此次通过并购进入成都，还进入山东济南。2014年融创进入济南，与山东建邦集团合作，开发一个总建筑面积达167万平方米的大型城市综合体项目——融创财富中心，由融创团队操盘。

该项目5月份首次开盘，当日即热销10亿，创造了济南改善型项目开盘“套数+金额”的双销冠。此外，融创至少还在济南拿了四块地（包括合作摘牌）。目前，济南区域由融创北京团队托管。

融创中国北京区域公司总经理荆宏近日表示，“济南楼市是全国少有的十分健康的市场，没有大起大落，一直平稳上升，融创十分看好济南市场。”荆宏还表示，未来将加强与建邦控股的合作，争取更多项目的落地，并在合适的条件下进军其他城市，全面布局山东。

恒大还在重庆和武汉、佛山等地收购。6月2日晚间，恒大宣布将以55亿元收购中渝置地旗下重庆中渝集团92%的股份。此前的5月28日，恒大湖北公司以16.07亿元摘得武汉三江航天房地产开发有限公司67.08%股权。

恒大的动机简单明确，两笔收购之后，恒大将获得重庆、武汉两个重点二线城市的大量优质土地。公开资料显示，重庆中渝集团拥有总建筑面积约342万平方米的已竣工物业及发展中物业，其中包含233万平方米的土地储备。

此外，恒大收购了佛山本土房企长信地产在佛山市狮山和中山坦洲的两个项目。近日，长信投资公司营销部总经理徐伟钊向媒体证实此事。6月26日，恒大销售团队正式进驻上述长信佛山项目，项目改名为恒大御景并一度封盘停止销售，于7月5日重新上市。

从去年年底至今，佛山出现了不少楼盘被地产大鳄收购事件，例如中建地产收购原创鸿灯湖左岸、富德生命人寿收购佳兆业滨江一号、保利地产收购云东海高尔夫花园等，而这些楼盘基本都是开发到一半左右的在售项目。

今年南京也出现了数个项目被接盘或整体并购的案例。7月5日，上海证大发出公告称，以35.13亿元收购中冶地王滨江1号地块中拆分出来的11幅小地块。

7月13日，南京有市场消息称，南京中城国际广场将要易主，接盘方是远洋地产。据当地媒体报道，有关本次收购的接洽已经进入尾声，预计本月底会正式对外公布收购的消息。

但以收购形式进入二线城市，并不是那么简单。首先是对于城市供需的判断，外来的房企并不一定能看清。此外，一些地块的开发并不容易，如恒大在成都收购的曹家巷地块与川棉厂地块均有较高的配建要求，而曹家巷项目，根据规划条件，估计恒大会把利润押在商业部分。在商业上能否脱颖而出，直接关系到恒大在成都的发展。

上述三个项目中，具有代表性的曹家巷广场已经开盘，商业部分也已入市。据开发商披露，开盘当天去化820套，销售总额达到12.3亿元，其中住宅销售9亿元，商业销售3.3亿元。尽管如此，恒大的逆市扩张前景如何，还有待市场检验。

此外，京津冀等红利区域也受到房企青睐。7月8日，远洋地产成功收购天津港滨路项目公司股权。该项目将由远洋地产负责操盘，并纳入远洋地产管理体系。

远洋方面表示，此举意在强化京津冀区域的战略布局。

港资与中小企业撤退

近年来，房地产行业并购重组的步伐正在加快。据清科旗下私募通数据显示，2015年6月份，中国并购市场共完成171起并购交易。其中，房地产行业并购6月份披露总金额位居第一，披露金额的案例有18起，交易总金额为12.02亿美元，占披露案例总金额的20.5%。

这些被并购的企业或项目，一部分来自于港资企业的抛售，一部分则是由于区域房企经营不善而顺势出售。

继长实、华人置业后，又一家港资房企逢高套现内地房地产项目。近日，合景泰富宣布收购新鸿基持有的广东佛山最大旧改项目30%股份，涉及金额约 18.6亿港元。由此，新鸿基成为继长实、瑞安、华人置业后，又一家逢高套现内地项目的港企。

相关资料显示，新鸿基此次售出股权项目为两大商住地块，分别于2009年和2010年取得，共计掷金81.65亿元拿下两大商住项目地块。经过四年多的动迁和开发，2014年4月，该项目推出住宅泷景花园一期，同年12月又推出商业部分。开发周期之长明显超过行业平均水平。

近两年，新鸿基几乎在内地土地市场销声匿迹，这次又套现手中原有项目，使其在内地的投资规模进一步缩减。

瑞安房地产也不好过。日前市场传出消息，万科牵头的一个财团打算以 35.7亿元收购瑞安房地产在上海的一处超甲级写字楼。彭博日前引述消息人士指，万科将牵头合组财团洽购上海企业天地二期的3号楼，目前尚未签订转让和收购协议。

毗邻上海新天地的企业天地共拥有4幢超甲级写字楼。二期包括3号楼和5号楼，刚刚落成的3号楼总建筑面积为8.7万平方米。

如3号楼出售意味着这4栋楼将全部不属于瑞安房地产。早在2013年年底，瑞安房地产主席罗康瑞就已经把刚建成的5号楼权益出售给了中国人寿。7月初，澎湃新闻报道房地产信托基金领汇以70亿元接手罗康瑞手中最值钱的项目——企业天地一期。

对于上述两项转让消息，瑞房方面并未明确予以否认。“我们正在洽谈出售商业项目，包括位于上海的物业。但有媒体将此举解读为从内地撤资，并不准确。”瑞房相关人士对媒体表示。

据了解，瑞房去年在上海黄浦、虹口旧改项目的总投入达182亿元，加之上海虹桥项目，总投资高达350亿元。激进的投资，导致该公司的净资产负债率从2013年的59%，快速攀升至去年的79%。

由于地产收益前景已无法和“黄金十年”相比，港企希望逢高套现转而投资回报率更高的高新行业，对于地产领域无心恋战。而内地房企迎来新一轮并购扩张，其更熟悉国内楼市游戏规则，在开发运营方面也更有优势。

对于中小房企，在南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远看来，在房地产市场总体仍偏弱的格局下，融资环境艰难，中小型企业信用状况可能会愈发恶劣，为了减小损失他们不得不出售控股权，接受被吞并的命运。

“我们转让项目，主要是因为这两个项目销售进度未达预期，销售价格一直涨不起来，项目利润比较薄。” 长信投资公司营销部总经理徐伟钊对媒体表示。不过，长信希望通过项目转让回笼资金，接下来准备在大本营佛山中心城区拿地。

再如中渝置地，这已经是近两个月以来第二次大规模出售内地资产。今年6月2日，该公司宣布以55亿元向恒大出售重庆中渝的物业，涉及总建筑面积约3.42百万平方米。

收购者需更“娴熟”

对于并购形势的判断，许家印此前就表示，未来三到五年，房地产业仍将持续健康稳定发展，而目前的政策风向和市场环境，是获取项目的极佳机会。

孟祥远认为，在未来的行业洗牌中，实力型房企和有特色的创新型房企有望成为佼佼者，前者拥有强大的资源以及成熟的资金链，后者掌握新型的客群，能够抓得住市场。

在孟祥远等业内人士看来，实现纵向一体化、跨领域多元化的主要路径是通过并购，而非自身培育，因此未来三到五年是产业并购大发展时代。比如美国就曾在1990年-2002年间出现诸多地产并购案例。

丁祖昱认为，目前千亿企业已经达到7家，在未来兼并重组的推动下，千亿企业或许会达到10家，如一旦和金融紧密结合，不仅数量还会继续攀升，规模也会从量变发生质变，万亿级的地产大鳄出现也有可能出现。

由于吞下同量级房企的大规模并购风险重重。如融创试图收购绿城和佳兆业均告失败，尤其是佳兆业，其在债务链条、政企关系、财务、利益瓜葛上，要比绿城复杂得多，超出了融创所能应对的范围。

此次的“大吃小”，恒大等房企显示出了更加娴熟的技术。在此次恒大地产与华人置业达成的收购协议中，恒大地产为支付65亿港元的收购款留足了便利条件。

双方约定的交易条款是，在出售协议签订的一年半时间内，恒大地产仅需支付交易款项的20%，即13亿港元，而签订出售协议的两年内，恒大地产也只需要支付交易款项的三成，不到20亿港元。在派驻人员层面，也十分迅速。有市场消息称，7月15日上午，由恒大地产成都公司副总经理带队的接手团队已经进驻华人置业。

为了加快拿地等决策，恒大进行简政放权：将拿地权限下放给地区公司董事长，由地方公司董事长把关，然后上报投资中心快速审批；在一定程度上放宽“五星标准”，以配合地方公司负责人快速决策拿地。

另一家积极并购的房企融创，对于收购重庆项目一事也并未尘埃落定，双方在人事、财务、项目等多个环节至少都还需数个月进行谈判和磋商。

不过，与前两次收购相比，融创此次收购中渝置地资产相对简单得多。不但是因为体量小，而且中渝置地在成都的资产相对优质，不存在像佳兆业的项目一样复杂的债务关系。同时，中渝置地相继出售重庆、成都的项目已表明其套现的坚定决心，中途反悔的可能性不大。

不过，并购资产如何化腐朽为神奇十分重要。“在并购和资产处置上也将是未来非常重要的环节。公司整体股权并购，或入股上市公司，多角度金融领域的成长是房企下一轮成长所需要挖掘的。”易居资本合伙人、总经理吴绮敏近日表示。