我国廉租房发展中的问题分析及对策研究

马景芳

摘 要：随着社会主义制度的不断完善和发展，我国廉租房制度建设也在全国范围内得到普及和推广，但是由于起步较晚，相关经验匮乏，所以实践中仍存在着一些问题。本文就当前廉租房制度进行了阐释和概述，指出了廉租房制度建设中存在的问题，并在此基础上提出了切实可行的改进措施。

关键词：廉租房制度；问题；对策

当前，我国正处于社会主义初级阶段，经济发展较快，但表现出不平衡性，贫富悬殊进一步加大，低收入家庭面临着购房难的问题，廉租房满足了低收入家庭的住房需求。但是，我国廉租房制度刚刚起步，推行力度不够。随着房地产事业的较快发展，房价急剧上涨，而且市场运作不规范，这些都加剧了低收入家庭的购房难题。由此，我国要进一步建立健全廉租房制度，切实解决廉租房建设中遇到的各种问题和矛盾，为低收入家庭解决住房困难。

1.我国廉租房制度现状

1.1 廉租房保障对象

我国在建立廉租房制度时，规定城镇“双困家庭”或者城镇最低生活保障家庭为固定的保障对象。但是，各地的经济发展水平不一，城镇最低住房标准和最低收入标准也不尽相同。

1.2 廉租房保障方式

租金减免、租金补贴以及实物配租是我国廉租房常见的三种保障方式。租金减免是指产权单位承诺在一定时期内为城镇最低收入家庭进行租金的减免。租金补贴是指由政府财政出资，为城镇最低收入家庭提出一定的资金补贴，让其到市场上自行选择合适房源，一旦租赁双方签订住房合同，出租方就可以定期到指定银行提取补贴租金。实物配租是指由政府相关部门出面，为被保障家庭提供符合标准的住房。

1.3 廉租房保障资金来源

当前，我国廉租房资金主要有以下来源：（1）住房公积金在增值收益基础上扣除管理费用和贷款风险准备金以后的剩余金额；（2）從土地收益中支取不少于10%的比例用以保障廉租房住房建设；（3）本地政府财政出资以及省级财政预算；（4）中央政府预算中准备的住房补助资金；（5）中央财政直接提供的廉租房保障专项补助资金；（6）社会捐赠所得；（7）其他资金来源。

2.我国当前廉租房制度缺陷分析

2.1 廉租房覆盖面较窄

当前，我国廉租房只面向具有城镇户口的双困户家庭以及城镇享有最低生活保障的困难家庭，在廉租房建设初期有利于保持社会的稳定与和谐。但是随着社会的不断发展和进步，城乡结合部农民、进城民工以及城市打工者也作为新的住房弱势群体而存在。同时，有一部分群体在住房面积标准以及收入上不能申请廉租房，但是他们又无力购买经济适用房，他们在住房领域处于“夹心层”地位，在城市迅速发展的过程中，这一群体呈现出持续扩展的局面。不切实解决好这一群体的住房问题，将会扰乱正常的社会秩序，给社会的安定和谐带来巨大的隐患。尽管目前国务院要求逐步扩充廉租房保障对象，但是与新加坡、香港、英国、日本以及美国等廉租房制度相对完善的地区相比，我们与之还存在较大差距，仍任重而道远。

2.2 廉租房修购资金缺乏制度性保障

要切实满足住房困难户的住房需求，推动廉租房制度的进一步发展，就需要持续不断的提供资金支持。无论是以租金减免、租金配租还是实物配租的方式进行保障，这都需要可持续资金的长期注入。要对廉租房实行实物配租，就需要投入大量的资金购置和兴建廉租房，以保证廉租房房源的有效供给。廉租房修够资金缺乏制度性保障，这严重限制了其职能的发挥。当前，相关政府部门安排了一部分住房公积金增值资金、财政拨款、社会捐赠等多种筹资渠道和资金筹措机制，但是在实践中，政府财政资金、住房公积金增值收益等资金来源缺乏制度保障，落实情况不尽如人意，这严重阻碍了廉租房修购工作的顺利开展[1]。

2.3 廉租房准入、退出机制不完善

众所周知，廉租房主要是针对城镇双困家庭和低保家庭的，有着较强的社会保障性和公益性，普通家庭无权享受。但是当前的准入机制不完善，有些家庭钻了准入机制的漏洞，导致廉租房分配的不合理，这与廉租房制度的初衷相去甚远。同时，廉租房退出机制也存在一定缺陷，有些享受廉租房的家庭，在经过了几年以后，他们的家庭收入有了改观，已经不符合申请廉租房的标准，这时，他们就应主动向相关部门报告情况，自觉退出廉租房保障待遇，为更需要帮助的人创造条件。但是就当前实际情况而言，由于相关部门履职能力较差，导致资格审核工作流于形式，廉租房保障对象往往只进不出，不利于廉租房制度的进一步完善和发展。

2.4 廉租房制度建设落后于其他社会保障制度建设

当前，我国社会保障制度体系还不完善，失业、养老以及医疗等保障制度有待于进一步完善。就制度安排而言，最低收入和低收入家庭的住房保障未纳入社会保障体系中。在2004年，我国开始实施城镇最低收入家庭廉租房管理办法，但是这项制度并不是作为社会保障制度而存在的，它只是房地产市场发展和城镇住房制度改革的配套措施。而且，尽管我国开始实施城镇最低收入家庭廉租房管理办法，但是对住房弱势家庭的补助仍停留在表层，难以切实满足其住房需求。在政府议事日程中，廉租房并没有引起足够的重视。尽管有些城市已经开始实施廉租房制度，但是在具体实施过程中，廉租房管理办法遇到了重重阻碍。实践表明，廉租房制度具备社会福利、保险以及救济等诸多特质，应将其纳入社会保障制度体系中，切实维护好房地产市场正常的发展秩序，推动档期房地产市场的长期、稳定发展，保证社会的长治久安。

3.完善我国廉租房制度的相关措施

3.1 进一步扩大廉租房保障范围，建构起科学、合理的廉租房资金筹措机制

总的来说，制约我国廉租房保障范围的就是廉租房配套资金的实际规模。要推动我国廉租房制度的进一步完善和发展，就要有足够的资金作为保障。当前，资金匮乏是我国廉租房制度实施过程中遇到的最大问题。有些地区经济发展水平欠佳，地方政府财力有限，无法大规模的征购和兴建廉租房，中央财政在政策上要适当予以倾斜。就国外发展经验来看，我国中央财政在编制财政预算时，要将住房保障和社会救助资金等纳入其中，保证廉租房修购资金的可持续增长。此外，我国相关部门要切实履行自身职能，拓展廉租房非财政资金的筹资渠道，保证廉租房修购资金的稳步增长。

3.2 建立健全个人信用制度

当前，职工工资基本由银行系统统一发放，由此，相关部门可出台有关政令，进一步扩展银行职能，企事业单位发放职工工资必须通过银行，让银行直接、全面的掌握个人收入情况，并在此基础上划分最低收入家庭标准。建立并完善个人信用资信评价机构，审核个人申报收入是否真实；而且，要建立起系统、全面的个人收入档案，及时反映和跟踪个人、家庭收入变动情况，定期对家庭及个人的经济信用进行评估。只有这样，才能保障廉租房供应对象的合理，有利于建构起科学的住房供应系统，维护社会的稳定、和谐[2]。

3.3 进一步建立并完善廉租房的准入、退出机制

廉租房并不是针对普通居民的福利房，它是政府为保障低收入家庭住房需求而提供的保障性住房。所以，在建设廉租房供应体系时，要对廉租房保障对象进行严格区分和划分。廉租房管理部门要积极履行职能，对享受廉租房家庭的住房状况和收入进行定期审核，对不符合要求的家庭要及时予以发现，将廉租房的效用发挥到最大。一旦承租人的经济情况好转，不符合廉租房租賃要求时，廉租房管理部门要及时将其清退，保证廉租房的合理运作，为真正需要帮助的人雪中送炭，消除不和谐因素。

3.4 加快廉租房制度的立法建设

当前，我国廉租房制度建设过程中遇到了一系列问题，而产生这些问题的原因是多方面的，其中，缺乏完善的制度保障是制约我国廉租房制度建设的突出因素。由此，要推动我国廉租房事业的健康、稳定发展，就要加快制度建设，为廉租房制度建设提供法律保障和制度支持。

3.5 尽快将廉租房制度纳入社会保障体系中来

近年来，我国社会主义市场经济取得了快速发展，人均GDP已突破1000美元大关，社会经济结构面临着重组和调整，在这一过程中，影响我国改革发展和社会稳定的不安定因素急剧增加。受分配政策的影响，我国居民的收入差距进一步扩大，而房价又处于持续上涨状态，这就使得廉租房等公共住宅政策成为缓解经济社会发展矛盾的重要手段和举措。所以，我们要进一步解放思想，将住房保障制度纳入社会保障体系中来，实现医疗、养老、失业等保障制度与住房保障制度的有机结合，为城镇低收入家庭和双困家庭提供切实有效的保障，从而构建起科学的社会主义市场经济体制，推动房地产市场的持续、稳定、健康发展，构建社会主义和谐社会。在城镇发展过程中，低收入家庭是住房弱势群体，他们的住房需求难以得到保障，由此，政府相关部门要进一步健全廉租房保障制度，保证分工明确，切实履行自身职责。只有有了健全的廉租房管理和分配制度作为支撑，我国廉租房制度建设才能走上正轨，才能保证廉租房分配的公开性、透明性和公平性[3]。

4.总结

要切实解决城镇低收入家庭的住房难题，就要建立并完善廉租房制度。将廉租房制度纳入社会保障体系中，就能从制度上保障居民的住房需求不被侵犯。当前，我国廉租房制度还有待于进一步完善，全社会都应该关注最低收入群体的住房需求，为他们提供必要的帮助，消除影响社会和谐的不稳定因素，维护社会的长治久安。而且，廉租房制度的建设符合科学发展观的基本要求，有利于改善民生。所以，健立并完善廉租房制度，不仅满足了广大人民群众的需求，还是社会发展和进步的必然要求。

参考文献

[1] 陈中友.合肥市廉租房准入与退出机制研究[D]. 安徽大学 2014

[2] 张俏.辽宁省廉租房政策实施问题研究[D]. 大连海事大学 2013

[3] 邱俐韵.基于新公共管理视角的上海保障性住房制度研究[D]. 华东政法大学 2013