房产投资者在欧洲机会多多

在苏黎世，90%的家庭租房居住；在柏林和法兰克福等大城市，这一比例同样高达2/3。如今，越来越多的伦敦人也加入到租房的行列中，自有住房比例30年来首次跌破50%。收入非常稳定的出租住房市场，正日益成为机构投资者的新宠。

当弗兰克·达·席尔瓦（Frank Da Silva）搬进2012年伦敦奥运会的奥运村时，他加入了全欧洲数十万人的行列，共同参与了欧洲房地产业一个最大的趋势：租房居住。

在巴西出生的达·席尔瓦是一名自由职业者，从事创意工作，他的妻子简妮·凡提（Gianne Fanti）则是一名厨师，两人住在东伦敦斯特拉特福德前奥运村里的Vesta House。

当初建设这栋大厦是为了在奥运会期间向运动员提供住宿，但组织者希望它在奥运之后能有一个永久的用途。因此，开发商Delancey and Qatari Diar成立了一家名为“住在伦敦（Get Living London）”的公司，负责管理这栋楼。

Vesta House代表了英国首都的一种新居住方式—专门建造、由专业房东运营的租赁居住。2013年，“住在伦敦”迎来了1439户家庭入住。作为“建筑和城市生活新设计的狂热粉丝”，达·席尔瓦“抓住了这个机会，率先进入了这个犹如空白画布的社区”。他并不孤单。作为英国首都，伦敦每年增加约5.2万个家庭。目前1/4的家庭向私人房东租房，10年前，这一比例为15.3%。

自有住房的伦敦人比例正在下降，近期跌破了50%，这是30年来的首次。这个城市不断攀升的房价已将许多中低收入的工人挤出了市场。

随着持有住房变得更加昂贵，租赁现象在全欧洲日益增多。咨询公司麦肯锡2014年的研究发现，高房价正迫使世界各地的城市居民多支付数十亿英镑的住房费用。伦敦和巴黎等欧洲大城市受到的影响最为严重。

不过，一些专家认为，自有住房比例的下降并非坏事。曾担任伦敦金融城规划官员近30年的彼得·里斯（Peter Rees）认为，租房更适合城市居民，贴近他们易变的生活方式和不可预测的灵活工作模式。里斯现在是伦敦大学学院的规划教授。

租房而居

租房而居在欧洲大陆的崛起也许是一个迹象，表明欧洲的房地产市场正在向美国靠拢。美国是世界上最大的租房市场，在那里，4240万户家庭（超过1/3的人口）租房生活，他们的房东通常是公开上市的庞大“多户房”房主，拥有同一建筑中多个属性的物业。

达·席尔瓦表示，“住在伦敦”提供了高品质的生活条件，让他与其他专业人士和潜在客户住在一起，生活在一个关联度极高的区域，“租房的费用是值得的”。

“住在伦敦”的标准合同为期三年。在其首席执行官尼尔·杨看来，租房不仅适合那些买不起房子的人，那些相对富裕的租户也愿意为良好的专业管理服务买单。成立“住在伦敦”公司“是一个改变人们租房方式的机会”，尼尔·杨说，“人们希望得到租赁带来的质量和灵活性。越来越多的人不再将它视为二流的选择。”“住在伦敦”为所有住户提供一名个人关系经理，并且现场24小时有工作人员值班。这项服务并不收取任何费用，或者换个角度来看，费用已纳入房租之中，而且也不一定更高。此外，它还组织各项活动，如电影之夜和节目活动，例如在公共屏幕播放温布尔登网球公开赛。

机构投资者新标的

由于租户寻求质量优异、管理专业的住房市场日益兴起，“住在伦敦”这样的公司正开始吸引资金雄厚的支持者，比如养老基金和其他机构投资者等，这些机构喜欢追求那些通常与指数挂钩的长期回报。

最近发表的一份报告估计，欧洲各地的机构投资者已斥资300亿欧元，用于投资英国新的出租住房。律师事务所Addleshaw Goddard和英国房地产协会的研究发现，2015年一季度开工的住宅建筑项目中，近1/3是为了出租。

安本资产管理（Aberdeen Asset Management）英国房地产研究主管格雷厄姆·波特（Graham Porter）认为，投资者热衷于抢购这类物业，“是因为它们产生的收入非常稳定”。“市场正在增长，但基数较低，并没有足够快地跟上需求，所以还需要一段时间才能达到其全部潜力。”

当房子成为一种公共设施

“住在伦敦”这样的公司在英国仍然很新奇，但在欧洲其他一些地方，它们已经成为一种“标配”。例如，瑞士拥有世界上最高的住房租赁比例，只有1/3的瑞士人拥有自己的住房。在苏黎世等大城市，90%的家庭租房居住。在德国，近一半的家庭租房生活，尤其是在柏林和法兰克福等大城市，这个比例高达2/3。

毕马威会计师事务所的合伙人尼古拉·维斯特布鲁克（Nicola Westbrooke）说，租房对德国人有吸引力，是因为“房价已多年没有增长或微幅增长”。相较英国，更长的租约也是租户的福音，事实上，大多数德国租赁房都不提供厨房等固定设施，而是让租户自行配备，让租客感觉更加个性化的同时，也更有家的味道。

里斯说，欧洲大陆房地产市场发生的大多数投资得到了当地储户的推动，这些储户把他们的钱投入投资基金，后者依靠这些资金来支持租赁居住。“在巴黎、维也纳和柏林，大多数人租房居住，他们没有自己的房子。其结果是，房子成为了一种公共设施，而不是一种商品。（人们）将自己的钱用于消费，而不是推动资产价格上涨。”

他认为这是一个比英国更为明智的做法。在英国，来自业余房东的“感染性投资资金”大量进入房地产直接投资领域，哄抬了价格，并可能将有抱负的买家排除在市场之外。但自有房屋仍然流行。一系列的英国民意调查显示，大多数租房者都渴望成为业主，在伦敦尤为如此。达·席尔瓦和凡提也是其中之二，他们正在储蓄，打算在大约四年后搬离Vesta House，入住一套属于自己的房子。

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