救市政策频出房价上涨“火力”够吗

劳新颖

利好政策最近频出，折射出决策层对于楼市的积极态度。进入11月，“去库存”连续在中央会议上被提及。政策持续发力，房地产业的舆论环境向好趋势也进一步加强，有专家直言，房地产市场出现拐点。政策吹来“暖风”，“救市”之战愈演愈烈，房价上涨的“火力”够吗？

“暖风”不断

11月10日，习近平主席在主持召开中央财经领导小组第十一次会议时，着重提出了化解房地产库存的问题。与此同时，李克强总理在国务院常务会议强调，要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。高层接二连三的“喊话”，正在表明实施多年处于长期打压状态的房地产市场政令，在库存暴增的压力下将发生转向。

对于房地产市场而言，2015年一整年政策都是利好的，先是2015年3月30日“二手房”新政出台，再到9月30日最低首付款比例调整不低于25%，10月8公积金异地贷款业务全面推行……政策的暖风不断地吹向房地产市场，购房者们新一轮的投资热情也被点燃。在北京中关村工作的张先生就是其中之一。

张先生2010年来到北京工作，2012年事业已经有所成就的他想要在北京购买一套房子。张生告诉记者：“那时我去看的楼盘二手房挂牌均价都已经涨到每平方米三万二了，加上一直没找到合适的房源，所以买房计划就‘搁浅’下来了。现在政策转向，不知道房价会不会重现2009年的暴涨局面？”

2009年，楼市正是在一系列政策刺激下，出现了房价飙涨的盛况。然而，当下房地产市场分化严重、土地成本高等问题凸显，楼市的基本面已经完全不同。政策不断吹来的暖风势必会使楼市回温，但是市场逐步回归的是自然调节，因此对楼市的促进作用或更加温和。

房贷环境宽松

房价的回暖绕不开的一个重要因素是“利率”。众所周知，信贷政策是左右房地产走势的重要一环，而真正影响信贷政策的还是利率。自2014年11月以来，央行进行了6次降息、5次降准。按照6次降息购房的基准利率来算，百万20年利息减少幅度高达22.57万。与此同时，居民住房抵押贷款快速增长，同比增幅高达19.9%。

自1996年启动个人住房贷款后，商业贷款的利率不断下调，目前房贷利率已经是史上最低。5年以上贷款基准利率从5次降息前的6.15%降至4.9%。以张先生为例，假如张先生贷款100万元购房，按照基准利率分30年还清，以等额本息方式进行还款，5次降息前，每月需要还款6353元，降息后每月还款5307元，月供减少1046元。可以说，正是日益宽松的房贷环境继续为楼市增温。

专家：房子很难涨

虽然整体形势是政策利好，楼市的回暖迹象不断显现，但是对于未来房价，市场仍然存在一定程度上的看空言论。

根据中国社会科学院最新发布的《住房发展研究报告2015—2016》显示，2015年商品住房销售接近2013年峰值，改善需求被大幅度释放。报告认为，一线城市的销售及价格会大幅增加，而三四线城市形势仍然严峻。

集美大学房地产研究所所长李友华教授表示，房地产行业经过十年的高速增长，现在已经从以前的卖方市场转入到买方市场。这个过程中，大部分三四线城市由于产业发展不够、公共资源配套不足，对周围人口的吸引力十分有限。再加上过去几年土地供应量实在偏大，因此现在三四线城市仍面临着相当大的去库存压力。

政策风标指向库存

由此可见，政策的暖风方向确定，并非是向着推动房价上涨“奔去”，真正想解决的还是“库存化”这块“顽冰”。

据国家统计日前发布的数据显示，2015年前8个月，中国住房库存面积总量达到4.29亿平方米，同比增长15.7%，仅10月末商品房待售面积就增至68632万平方米，同比增长14%。

具体方面表现，截至2015年10月底，35个城市新建商品住宅库存总量为26593万平方米，存销比为12.5，也就是说市场需要用12.5个月时间才能消化完这些库存。从全国市场上看，库存压力正在增大。

值得一提的是，一线城市已经连续10个月存销比低于12个月。三线城市10月份新增供应量为201万平方米，新增成交量为224万平方米，新增供应量小于新增成交量，库存自2011年以来，首次出现小幅下跌。但是随着三四线城市人口加速流动，人口和资源优势持续消失，库存压力仍然艰巨，不少二三线城市的政府正在通过缓慢市场化进程，如限制土地供应、防止开发过多新楼盘的方式缓解此状况。三四线城市房地产未来“去库存”化可谓任重而道远。

房价走向何方？

2015年下半年以来，房地产市场明显回暖。根据相关数据显示，2015年11月30个典型城市新建商品住宅成交面积为2169万平方米，环比增长4.4%，同比增长17.1%。今年9月份以来成交量逐月攀升，目前维持高位运行态势。11月成交已创今年前11个月新高。楼市回暖迹象明显，未来会持续吗？

中国人民大学国际关系学院教授邹琳华认为，2015年一线城市住房销售加速，房价快速上涨，部分城市如深圳涨幅惊人。这也使一线城市房价上涨的能量得以提前释放。2016年一线城市楼市可能难以再有很好的表现，房价总体将稳中有降或先升后降。但由于宏观政策的支持，购房政策环境极为宽松，融资成本较低，房价不会出现硬着陆。

三四线城市及部分二线城市仍以去库存为主，房价相对稳定或有所下降。三四线城市面临着住房库存水平高、常住人口老化严重、产业结构转型困难、需求增速较低等问题，部分二线城市也将面临类似不景气问题。降价走量将仍是三四线及部分二线城市2016年的主线。具体到不同的城市，房价可能小幅上涨或下跌。

2013、2014年间，房地产市场行情风谲云诡，楼市遭遇寒流，受市场压力影响，2014年间楼市成交量和均价均出现持续走低。2014年6月，内蒙古呼和浩特首先限购松绑，居民购买商品住房（含二套住房）登记时，不再要求提供住房套数查询证明。随后两个月，共有40个城市悄然放开限购，不过北上广等一线城市“岿然不动”。

住建部政策研究中心与房地产产业处处长赵路兴解释到，房地产的迅速发展积累了很大的库存，但是进入2014年，二三线城市出现供过于求的状况，楼市出现严重下滑的情形下，城市根据自身情况调整购房政策也很有必要。与此不同的是，北上广等一线城市的区位优势明显，供需仍然紧张，限购政策仍然会维持。

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限购会松绑吗？

去年下半年，“限购令”在多地以各种形式退出历史舞台。46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚还没有解除限购。

下一步暖市政策会否涉及一线城市限购松动、外地户口二套放开吗？

民生证券研究院执行院长管清友表示，预计地产政策还可能进一步松动，不过北京、上海放开限购的可能性较低。合富辉煌市场首席分析师黎文江认为，广州最多放松外地人交社保年限至一年，其他不会轻易放松。

不过，广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文则比较有信心：“广州取消限购的条件已经具备。”

业内人士呼吁，不可无条件放开限购。住建部政策研究中心主任秦虹在某论坛上表示，部分中心城市对住房的需求量仍然很大，若都放开限购，一旦预期房价会上涨，投资者依然会冲到房地产市场。大多数专家不赞成一些中心城市没有底线、没有条件地放开限购，放任无限制地买房。

在中原地产首席分析师张大伟看来，未来限购政策将出现三种走向：一是一线城市，限购政策将长期执行，但对高价楼盘的限价令会放松;二是重点二线城市，比如厦门、南京、武汉等城市，在执行层面可能部分放松;三是二线中经济一般的城市及三线城市，可能会全面放松限购。

虽然松绑限购对房地产市场预期的影响较大，但未来市场走势主要取决于供需关系和信贷政策。专家看来，当下对市场成交制约最为显著的依然是信贷政策，如信贷不放水，很难对楼市成交量有显著影响。