房地产泡沫经济的危害与应对策略分析

■曾秀萍 ■莆田市房地产管理中心，福建 莆田 351100

泡沫经济是指某种资产在连续交易中价格持续上涨，以致于远远超过其本身应有的价值，进而丧失稳步发展能力的一种宏观经济状态。泡沫经济一旦形成，很容易导致行业由盛转衰，最终成为泡影。房地产作为国民经济的基础性产业，既是国家经济建设的重要资金来源，也紧密关系着广大人民群众的切身利益。近年来，房地产业在高额利润驱动下，市场呈现异常火热景象，且房价居高不下，甚至远超出国际上很多发达国家设定的波动范围标准。这不得不让人为房地产日后的发展状态担忧。为此，文章介绍了房地产泡沫经济形成的原因及可能造成的危害，并针对性提出了一些防范措施。

1 房地产泡沫经济的成因

土地资源稀缺、投机需求增加及银行过度放贷是房地产泡沫经济产生的主要原因。首先，土地资源稀是房地产市场出现泡沫经济的基础。特别是改革开放以来，国家投入到基础建设及住房建设的资本增加，使得土地资源大幅减少、土地价格急剧上升，由此诱导大量投资者纷纷加入房地产投资开发行列，掀起一阵狂热的“炒房”浪潮。其次，急剧膨胀的投机需求是促成房地产泡沫经济的直接诱因。出于利益驱使，很多人购房的目的并不是居住，而纯粹是想通过转手倒卖来获取高额利润。这同时也反映出土地交易及行业管理方面存在的制度缺陷。此外，银行等金融机构对信贷过度扩张，成为房地产泡沫经济持续升温的助燃剂。因为足量的资金供应是泡沫经济形成的根本条件，可以说没有银行的放贷配合，房地产行业就不会有泡沫经济产生。

2 房地产泡沫经济的危害

2.1 导致社会资源分配不均、经济结构失衡

房地产业之所以出现泡沫经济，说明其投资利润奇高。这也意味着，在此期间必定有大量的生产资料、生产劳动力及资金成本集中涌向房地产业，促使与房地产相关的钢铁、建筑、水泥等行业得到相对繁荣。同时这些行业集聚了大部分人力、物力资源，造成社会资源配置不均、经济结构严重畸形。除此之外，地价高涨导致投机活动日益猖獗，人们根本不顾社会实际需求而一味追求利益最大化，导致房屋供给不合理、土地被低度使用或大量闲置的现象频繁出现。而“炒房”热引起的行业及地域性资产差异，也会招致社会薪资分配不公，进而使得广大底层人民的劳动积极性严重受挫。

2.2 对金融系统造成巨大金融风险

房地产作为国民经济支柱性产业，具有价值高、投资大的特点，且与银行及其它民生行业紧密相关。一旦出现泡沫破裂情况，银行将会是最主要的买单者，而其它很多民生行业也会跟着受牵连。一方面，房地产商在开发新房源或居民在购置新房前，均会向银行大量借贷，而又不能短时间归还。这样一来，当泡沫经济结束时，银行就很容易出现资金严重短缺的情况，进而危及银行安全性问题。银行一旦出现倒闭，影响的不光是自身，很可能会导致连锁反应，造成其它银行也被挤兑的风险，从而引发大规模金融危机。

2.3 损害居民消费利益、破坏市场正常秩序

房价大幅上涨，使得购房者不得不背负沉重的房贷负担，从而极大抑制了购房居民的日常消费。许多家庭为了应对持续上升的预期房价，往往会通过减少其它消费来积攒首付或月供款。而低收入人群根本买不起新房，或为了支付房款只能到处借贷，导致经济负担加重。另外，一旦房地产泡沫破裂，参与“炒房”的个人或团体必定会遭受不同程度的经济损失，致使消费水平被迫降低，而与此同时，个人消费萎缩又会严重制约着消费品生产部门经济效益的正常增长。不仅如此，房地产泡沫破裂后引起的工厂倒闭、地价及股价下跌，还会带来失业人数增加、企业债务加重、土地资产贬值等一系列生产及消费危机问题［1］。

3 房地产泡沫经济的应对策略

从我国目前的房地产行情来看，在发展速度较快的大中型城市，房地产泡沫经济现象已十分明显。这种情况一旦愈演愈烈，不仅严重威胁房地产自身安全，也会对国民经济发展造成诸多阻碍。因而，必须及时采取措施严加防范和治理，以遏止房地产泡沫继续放大。

3.1 加强宏观调控，完善市场运行预警制度

房地产泡沫经济是由于市场调节不利所致，需要通过宏观的经济、法律或行政调控措施来解决。首先，政府需全方位分析当前的房地产市场经济形势，并针对政策体系中存在的不足加以改进，制定出配套的市场宏观调控长效机制，以彻底根除房地产泡沫经济的诱发因素。首先，加强住房供给方对产品结构合理化开发的调控，适当降低高价位大户型比例，同时加大保障性廉租房及安居性中小型住房的建设力度，并严格规定各类住房的质量标准，对没有按要求达成工程目标的相关部门进行责任追究。另外，逐步完善房地产相关的金融体制，推动房地产行业的税制改革。并加快房地产交易领域法律法规的建设和完善，以规范市场秩序，为房地产及金融行业的和谐发展创造良好的客观环境。与此同时，加强完善宏观监测预警体系，通过收集和分析大范围市场信息数据，对房地产市场行情做出科学的预测和评价，并定期发布最新分析报告，以引导市场走向良性化。

3.2 实行土地出让制度，强化土地资源管理

土地资源供给和应用分配不当，是房价不合理上涨的根本原因。正所谓治标需治本，治理房地产泡沫经济需从土地供应的控制抓起。首先，加快土地制度的改革，彻底改变公有制中地方政府独占垄断地位的局面。可以尝试实行土地拍卖制度，规定所有土地须经过公开投标方可进入市场。并依靠健全有效的保障政策进行监督、调控，确保拍卖制度得到合理高效执行。其次，及时收回闲置土地，并严格限制土地的开发量，对非法占地、圈地等不合理行为应严厉惩处，从而提高土地资源的管理和利用效率，进而实现土地交易市场的进一步规范［2］。

3.3 加强金融监管力度，减少资金流入

解决好房地产泡沫问题的关键在于金融政策的完善，并有效利用金融监管手段对市场进行调控。例如，政府可以通过调整利率水平及控制房地产转手率等手段，来维持房价稳定，并降低投机行为。还可以进一步与金融机构协商合作，以适当减少放贷额度或增加二次购房首付比例，从而解决房地产单方面投资过热等问题。此外，加强外资、外债的控制和管理，尽可能减少外资涌入。如果确实有刚性需要，则务必以直接投资及长期性外债为主。

3.4 引导居民树立正确的消费和投资意识

房地产泡沫经济形成与消费者过热的投机行为有很大关系，因而有必要引导消费者树立科学理性的投资观念，避免更多不必要的资金流入房地产市场，导致泡沫继续膨胀。首先，积极倡导“按需购买，适度消费”的原则，引导居民按照自身经济条件合理购房，建立正确的住房观和消费观，以避免徒增居民经济压力。同时有利于降低高档住宅的投资性，进而促进普通房及二手房市场发展。此外，对于投资者盲目追赶潮流的行为，要指导其利用准确、充分的数据信息理性分析房地产投资的风险性，帮助投资者做出更科学的投资选择。

4 结语

总而言之，房地产与国家经济发展及国民切身利益息息相关，因而房地产泡沫经济带来的危害也不可估量。政府、企业及个人要紧密联合起来，共同采取措施积极应对，以确保我国房地产业以更健康的状态面向未来发展。

［1］王道勋，牛二敏.浅析房地产泡沫的成因与危害［J］.经济研究导刊，2013，26(22):91.

［2］刘亚茹.房地产泡沫对经济的影响及应对措施［J］.现代经济信息，2015，03(21):16.